秦虹 中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、中國宏觀經(jīng)濟論壇（CMF）主要成員

本文轉(zhuǎn)載自5月10日經(jīng)濟日報。

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老舊小區(qū)改造是重要的民生工程和發(fā)展工程，可切實提高廣大城鎮(zhèn)居民福祉，增強幸福感和獲得感。建章立制，不僅是壓實工作責任的重要做法，也是鞏固工作成效的有力抓手。

建立高效有序的組織協(xié)調(diào)機制。老舊小區(qū)涉及群眾利益多、問題復雜，各地積極建立由省、市、區(qū)、街道各級各部門組成的領導小組，出臺關于老舊小區(qū)改造的指導意見或管理辦法，摸底評估設立改造項目庫，制定改造計劃，成立實施工作專班。加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，優(yōu)化審批流程，如北京市創(chuàng)新“并聯(lián)審批、同步辦理”審批流程，提高議事決策效率。完善督促考核機制，如青島市、蘇州市等通過定期通報、督導約談、獎優(yōu)罰劣等方式，加強激勵約束，確保改造工作順利推進。

建立協(xié)商共治的公眾參與機制。協(xié)商是實施老舊小區(qū)改造的前提，既要充分尊重群眾意愿、遵循大多數(shù)原則，也要防止多數(shù)人侵害少數(shù)人的合法權益，這是社會治理能力提升的重要體現(xiàn)。如北京市東城區(qū)光明樓17號簡易樓改建項目，創(chuàng)新群眾參與工作機制，按照“居民申請，政府引導，企業(yè)實施”原則，采取申請式改建的方式加強改建意愿征詢，減少了改造中的阻力和困難。

建立多主體參與的實施機制。在明確了“干什么”之后，重要的問題就是“誰來干”和“怎么干”。關于參與主體，老舊小區(qū)改造以公益性和民生性為主要特征，各地政府支持力度較大，地方國企首先發(fā)揮重要作用，如上海市將各區(qū)房管集團和城市發(fā)展集團作為改造項目實施運營主體。在市場化主體參與方面，各地給予政策調(diào)動積極性，如廣州市出臺《引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法（公眾征求意見稿）》，采取政府引導、市場運作、公開擇優(yōu)、長效治理、探索創(chuàng)新的基本原則，鼓勵地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、物業(yè)服務企業(yè)以及提供養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療保健、文化娛樂等專業(yè)服務的機構積極參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造及運營管養(yǎng)工作，鼓勵整合相關國有企業(yè)和私有物業(yè)成套成片共同改造提升和經(jīng)營管理。

建立各類資源的優(yōu)化整合機制。老舊小區(qū)改造不同于新開發(fā)住房，涉及大量政策、標準和投入產(chǎn)出等問題，離不開各類創(chuàng)新和突破。首先是政策資源的優(yōu)化完善，針對老舊小區(qū)改造難以完全適應新建建筑的標準規(guī)范問題，各地編制適合本地區(qū)老舊小區(qū)改造的技術導則。如山東省編制的實施方案和驗收導則規(guī)定對在小區(qū)內(nèi)及周邊新建、改擴建社區(qū)服務設施的，在不違反國家有關強制性規(guī)范和標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標；對基礎類、完善類、提升類工程內(nèi)容的設計、建設、驗收，提出了目標和分項要求，涉及基礎設施、公共設施、垃圾分類、消防通道、建筑節(jié)能、適老化改造和驗收標準等多個方面；創(chuàng)新性規(guī)定利用社區(qū)用房等建設服務設施的，可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質(zhì)也可暫不變更，解決了改造中的政策瓶頸。其次是存量資源的整合盤活，利用好老舊小區(qū)存量建筑資源，既可以彌補改造資金投入的不足，又可以助力完整社區(qū)的建立，因此各地積極推進既有用地集約混合利用和各類公有房屋統(tǒng)籌使用，改擴建現(xiàn)有房屋，利用小區(qū)內(nèi)閑置土地建設助餐食堂、老年人照料中心、托幼設施等。如廣州市對公有房屋、公共低效閑置用地、機動車泊位、公共廣告位等存量資源開展活化利用，補齊地區(qū)公共服務設施短板，打造片區(qū)“一刻鐘便民生活圈”。

建立合理共擔的資金支持機制。對老舊小區(qū)改造所需資金，政府財政補貼、管線專營企業(yè)出資參與、發(fā)行專項債券、銀行低息貸款等資金支持方式比較普遍。同時，各地還探索包括居民在內(nèi)的多方出資模式，實現(xiàn)改建經(jīng)濟效益目標。如北京市探索形成“市區(qū)政府補貼＋居民出資＋產(chǎn)權單位出資”的成本共擔模式，按照老舊小區(qū)綜合整治補貼標準，由市區(qū)財政按照1∶1.2比例分享補貼資金，居民出資購買改建后新建房屋，政府作為產(chǎn)權單位負擔該項目剩余部分的資金投入，同時改建后增加的公共服務配套用房由政府持有，若折合為市場價值，基本可實現(xiàn)財政投入部分的收支平衡。

建立可持續(xù)的長效管理機制。改造后的老舊小區(qū)依然會老化，建立改造后的長效管理機制可延緩老化速度。不少地方積極發(fā)動群眾深入開展“共同締造”行動，有的建立多主體參與的小區(qū)管理聯(lián)席會議機制，共同協(xié)商確定小區(qū)管理模式、管理規(guī)約及居民議事規(guī)則，共同維護老舊小區(qū)改造成果；有的建立健全老舊小區(qū)房屋專項維修資金歸集、使用、續(xù)籌機制，提升小區(qū)自我更新能力，促進改造后的小區(qū)維護進入良性發(fā)展軌道。

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