在華北平原腹地，衡水不是河北GDP排名靠前的城市，但論起知名度，其他城市可能難以“望其項背”。

這座城市有衡水老白干酒的生產基地，據相關文字記載，該酒興于漢，盛于唐，名于宋，正式定名于明代，已有1900多年的釀造歷史，是新中國第一家白酒生產企業。2002年，衡水老白干在上交所上市，成為河北省釀酒行業唯一一家上市公司，目前總市值約338億元。

(相關資料圖)

不過，讓衡水這兩個字更為人所知，甚至成為一種標簽的，還是高考“兵工廠”衡水中學。在高考大省河北，衡水中學以較高的清華北大錄取率，打造了魔幻同時不乏爭議的“高考神話”。放到全國，衡水中學、衡水第二中學進入清華北大的學子人數，也與清華大學附屬中等知名學校相當。

教育強市、超級中學，成為衡水最亮眼的名片，即便其較為嚴苛的教學模式、軍事化管理等數次成為全民爭議的焦點，仍擋不住望子成龍的家長想要搏一把的心態。去衡水讀書，變成莘莘學子闖過高考大關的“救生艇”，似乎只要踏上這片土地，人生就多了一種可能。

巨大的教育吸引力，讓衡水多了層光環，也催生了一些行業的生長——比如學區房。在當下全國許多城市，因多校化片、教師輪崗等政策的推行，學區房神話正在漸漸淡去。但在衡水，為孩子上學運作落戶、選擇優質的學區房，仍是許多人的“剛需”。河北各地家長悄然來此，在這座人口不到五百萬的四線城市，買下一張通往“諾亞方舟”的船票。

買房落戶上學“一條龍”

在各類房產信息網站上，衡水市的二手房源極具特點。要想吸引更多注意力、賣到高價，一定要帶上“立馬落戶”、“某某中學附近”、“全程陪讀”‘、“全程代辦”等字眼，這意味著該房源可能在當地一所好中學附近，如果買房落戶，便距衡水優質的教育資源更近了一步。

不過，衡水初高中學校眾多、派系龐雜，落戶及學籍政策也復雜多變，外地人往往一頭霧水，這便催生了一些或公開或灰色的中介生意。張凱（化名）在衡水做這行很多年了，通俗來說就是為家長提供落戶、買房、上學“一條龍”咨詢服務，以前他還干過高價倒賣學籍的生意。

近日記者以購房者身份聯系到了張凱，據他所稱，今年春節后咨詢衡水上學問題的人特別多，僅他自己已幫十個人完成了買房落戶事宜。張凱所言并非全然夸大，在他組建的家長群中，有來自河北省張家口、保定、邢臺、滄州等各個城市的家長，時刻關注著衡水適合落戶的房源。

“基本上來咨詢買房落戶的都是外市人，今年衡水一些私立中學又開始招生，很多家長沖著幾所名氣大的初中，想在周邊片區購入學區房。這些學校教學質量比較好，同時是寄宿制不用陪讀，甚至有一些外地家長在孩子還上小學時，便開始操作買房。”張凱坦言。

為何提前這么久運作？這要源于衡水特殊的落戶政策、中考考生分類政策。

在衡水，中考考生被分為a、b、c、d四類，a類生即戶籍學籍在桃城區滿五年、且初中三年在同一所學校就讀的考生，中考時可報考市區所有高中學校，可占用衡水中學、衡水二中、十三中、十四中公費生指標。如果順利考上衡中公費生，不僅意味著學費更低，更是進入了教育資源優質的“本部”。

b類生則是中考報名前將戶籍、學籍遷入桃城區，但不滿足五年桃城區戶籍，中考不能占用衡中、二中、十三中、十四中公費生指標，不過可報考市區所有高中學校。c類生、d類生均沒有桃城區戶口，前者可填報部分中學的普惠生、自費生等，后者則只能參加自主招生，普遍學費更貴。

“衡水就這么大地方，以前很多外地人臨近中考才把戶口遷過來，俗稱‘中考移民’，導致當地考試競爭更加激烈。現在政策在戶籍、學籍上卡得緊了些，家長看到變化就有點慌，但沒有辦法，未來政策會怎么變、是否會繼續收緊，現在都不好說。”當地另一熟悉落戶政策的人士稱。

這意味著，讓孩子成為a類生，便擁有更大機率進入衡水中學、衡水二中等傳統強校就讀公費生。因此，一些外地家長從孩子小學三四年級時，便開始操作落戶衡水，以滿足“五年戶籍”的政策要求。

“除了掛靠親屬，落戶衡水主要有兩種方式，一是租房一是買房。租房需要每年給房東費用，家長和有兩套以上住房的房東，帶著相關證件去房管局辦理，再去派出所辦理居住證備案，后續民警還要上門隨機查看，180天后領取居住證、辦理落戶，手續繁瑣、周期長。”張凱稱。

因此，挑選總價較低的房源，一步到位買房落戶，成為不少家長的選擇。此時，教育質量較高的優質初中片區，便是家長們的學區房首選地。“衡水幾個私立初中實力較強，不過學費也偏高、招生規模不固定，買房落戶還是傾向較好的公立片區，后期出手房產也方便。”張凱認為。

當地樓市數次起伏

有需求就有供應，在衡水當地，開發商、落戶代辦、房產中介等各方形成了緊密的利益鏈，開發商專門推出適合落戶的小戶型房源，各路中介則致力于帶家長買入新房、或成交二手房賺傭金。

“優質的、裝修較好的二手學區房比較緊缺，有的小戶型房子同時幾個人想買，最后甚至漲價成交。”在當地做代辦生意的李林（化名）稱，不過總體而言，二手房大多房齡比較老、過戶費用也比較高。因此，那些低總價、小戶型的新房，成為一些家長的落戶首選。

在當地開發商熱推的樓盤中，有37～45平方米、一室一廳一衛的小戶型，總價售價28萬元，并宣稱一周便可落戶、三中學區；還有樓盤推出30～36平方米、一室一廳一衛的小戶型，總房款18.8萬元起，稱全款一星期可落戶，兩者皆為公寓性質。值得注意的是，當地公寓若有相關申請文件，可辦理落戶、劃片上學，有的公寓則打著落戶旗號，最后讓購房者大失所望。

“一般而言，過年后這兩個月，剛需買婚房的比較多，不過今年買學區房的占比也很大，一些樓盤學區房客戶比傳統的剛需群體都多。”李林稱，年后售樓處比較火熱，除了上述買學區房的因素，也受疫情后返鄉置業、樓市政策的影響，不少在北京工作的人回來置業。

當地一位房企人士也表示，衡水的落戶及學籍政策變動后，家長要想讓孩子上公立高中，小學開始就要買房落戶，這對當地市場有一定影響。在其所在樓盤，衡水周邊縣城的購房者大約占一半，還有兩到三成是因為教育購房，剩下的則是改善客戶、返鄉置業等等。

今年來，衡水的新房市場微微躁動，有樓盤均價上漲幾百塊。安居客數據也顯示，3月份衡水新房市場均價環比上月上漲了0.09%，二手房則環比微跌了0.19%。不過在許多當地人看來，這并不能代表衡水樓市火熱，將時間軸拉長，當下的衡水市場仍處在低溫周期。

房天下報告顯示，這十多年來，衡水的房價發生了翻天覆地的變化，2010年時均價才3230元/平方米，2016年房價開始崛起，并在2017年達到瘋狂增長的高峰，這座四線城市不少樓盤售價過萬，許多人受市場情緒影響借錢買房，甚至期望當地房價能攀升到兩萬。

當時之所以如此瘋狂，一方面是受地產行情影響，河北很多城市房價普漲；另一方面，彼時在京津冀一體化、雄安新區等規劃下，衡水被視為“雄安南大門”，河北方面極為重視衡水的戰略位置及交通建設，當地的房地產市場也曾因政策利好出現一波“炒房客”。

不過，這一勢頭沒能持續多久，2018年開始衡水房價開始緩慢回落，2022年時均價大約8087元/平方米。“如今，市中心的房子有均價九千、一萬的，不過外圍樓盤大多只有六七千，跟房價高峰時比可謂跌去不少，放在整個河北，衡水房價也算比較低的。”上述房企人士表示。

在很多本地人看來，衡水雖然教育標簽突出，但來落戶買房的人終究是少數群體，最終還是要衡量城市的人口、產業、經濟發展等基本面。只不過，對2022年生產總值1800.5億元、排在河北省第九位的衡水來說，產業做多做強的路還很長。“除了衡水老白干、衡水的教育，這座城市還有更強的經濟支柱嗎？衡水蓋了這么多樓，最后賣給誰呢？”李林感慨稱。

與此同時，城市活力還要靠人才帶動，衡水雖然培養了一大批清華北大高材生，但如何留住人才、增加就業吸引力，同樣是極為重要的課題。數據顯示，2000年以來衡水的人口總數一直穩定在410萬～450萬左右，沒有發生明顯大幅上漲，2020年人口一度較2010年時還少。

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