6月以來，北京“神盤”中信國安府吸足了眼球。“億萬富翁酷暑排隊搖號”“二手房每平米倒掛10萬”“驗資2000萬帶看”……各種虛實消息讓這個北京二環(huán)內(nèi)唯一在建住宅項目成為“流量密碼”。

對此，開發(fā)商信達置業(yè)在6月23日發(fā)出嚴正聲明，稱中介機構(gòu)的惡意炒賣與開發(fā)商無關(guān)。項目采用公證處監(jiān)督搖號方式進行預(yù)售。其回復(fù)第一財經(jīng)稱，“我公司堅守央企品牌的社會責(zé)任，嚴格遵守房地產(chǎn)市場各項法律法規(guī)”。

(資料圖片)

北京市住建委信息顯示，“國安雅居（國安府備案名）”于今年6月22日拿到預(yù)售證，“期房簽約統(tǒng)計”的成交均價為16.8萬元/平米，以準許銷售面積10.2萬平米計算，總貨值約為170億元。目前，該項目已順利售罄，將于今年10月交付。

與此同時，秘魯籍商人周建和還在等待。

按照最高人民法院2020年底的再審判決，周建和實控的北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“北京莊勝”）擁有信達置業(yè)35%的股權(quán)。但目前公開的工商信息顯示，信達置業(yè)的股東都是中信國安相關(guān)主體，未見北京莊勝身影。

信達置業(yè)對第一財經(jīng)表示：“我公司堅決執(zhí)行最高法判決，并已就股權(quán)事宜與莊勝公司進行磋商，相關(guān)進展涉及商業(yè)機密，不便透露。”周建和則對記者表示，信達置業(yè)確實和他談過，但關(guān)于公司章程等問題雙方暫時沒談攏，之后還要慢慢談。

從2013年開始，圍繞這塊黃金地的糾紛成為各界矚目的焦點。一審、二審、再審，判決結(jié)果幾經(jīng)反轉(zhuǎn)，直到項目開盤售罄，談判依然繼續(xù)。

10年間，中信國安和北京莊勝都歷經(jīng)沉浮，國安府糾紛的走向深刻影響著兩家企業(yè)和相關(guān)業(yè)主及債權(quán)人。中信國安在今年完成破產(chǎn)重整，周建和的生意則面臨一些麻煩，其本人已被“限制消費”。第一財經(jīng)還獲悉，距離國安府一公里，一處估值6億元的四合院悄然上架拍賣，其所有者正是北京莊勝，處置方為中國農(nóng)業(yè)銀行婁底分行……

十年拉扯

第一財經(jīng)記者從房產(chǎn)中介處得知，2014年預(yù)售、2018年交付的國安府一期目前只有一套房源流出，標價26萬元/平米；二期現(xiàn)已售罄，目前有房源以17.5萬元/平米出手。

“市面上說的新房二手房單價倒掛數(shù)萬元，其原因在于一期是現(xiàn)房且精裝修，有恒溫恒濕等科技元素；二期則是以毛坯房交付。加上房源稀缺，因此標價較高。”中介解釋稱。

國安府一期位于“莊勝二期危改小區(qū)B地塊”，二期位于“莊勝二期危改小區(qū)A、C、D、E、F、G地塊”。同一項目七塊地，兩次開盤，預(yù)售時間相隔9年，其背后是曠日持久的拉扯。

1992年，周建和控制的香港莊勝以外資身份拿下宣武門外大街東側(cè)25公頃舊改項目。國安府所處的莊勝二期地塊就在其中，于2001年啟動開發(fā)。

周建和，湖南婁底雙峰人，上世紀80年代加入秘魯國籍。

但周建和及其公司很快遇到資金困難，2005年，其債權(quán)方中國銀行湖南分行向法院申請對莊勝二期地塊進行查封。這一年的胡潤中國百富榜上，周建和以38億元名列第29位。

2009年，北京莊勝與信達投資達成合作協(xié)議，成立新公司信達置業(yè)來開發(fā)莊勝二期A-G地塊，信達投資出資4億元，占股80%，北京莊勝出資1億元，占股20%。信達投資為莊勝處理了債務(wù)，而莊勝則將地塊開發(fā)權(quán)作價27.3億元抵償。協(xié)議中約定，在北京莊勝取得信達置業(yè)20%股權(quán)之前，信達置業(yè)應(yīng)為信達投資的全資子公司，如信達投資不按協(xié)議約定同意北京莊勝或北京莊勝指定的民事主體向項目公司增資，則為“惡意違約”。種種緣故，北京莊勝的股東身份未能辦理。

之后，信達投資將信達置業(yè)的100%股權(quán)掛牌出售，2012年10月，中信國安以13.6億元摘得。中信國安同意繼續(xù)履行信達投資之前與北京莊勝簽訂的協(xié)議。

莊勝方面卻并不認可，認為原本信達投資是“結(jié)婚對象”，卻違約變成“媒婆”，那便要求“退還彩禮解除婚約”。于是一紙訴狀將信達相關(guān)公司告上法庭，中信國安為關(guān)鍵案外人。

北京市高院一審駁回北京莊勝訴訟請求，并要求北京莊勝完成27.3億元的發(fā)票以及拆遷資料移交。

北京莊勝訴至最高人民法院。2017年，最高院做出二審判決，認為信達投資出售股權(quán)予中信國安為惡意違約行為，判信達返還地塊，并支付違約金10億元，莊勝則需返還合同款項和拆遷費用27.36億元。信達方面申請再審。

信達置業(yè)此時已在其中沉淀百億資金，國安府一期也即將交付。

2019年3月，中信集團致函中國銀保監(jiān)會，要求中國銀保監(jiān)會“協(xié)調(diào)最高人民法院，盡快對國安府項目再審案件盡快立案，推動解決國安府項目的訴訟問題”。2019年12月，最高院決定再審。

2020年12月最高院作出再審判決，推翻了自己做出的二審判決，維持了北京高院一審判決。判決還顯示，自判決生效之日起，北京莊勝在信達置業(yè)股權(quán)比例由約定的20%增加至35%。

不過，這份判決如何兌現(xiàn)，糾紛各方目前還在“商榷”。

重回談判桌

周建和對第一財經(jīng)記者表示，自己此前已向最高檢申請抗訴，目前未獲回應(yīng)。曾在國安府糾紛中擔(dān)任北京莊勝代理律師的，北京大學(xué)法學(xué)院教授劉凱湘對第一財經(jīng)分析稱，此案案情極其復(fù)雜，大概率不會進入抗訴程序。

今年2月，中信國安實業(yè)集團有限公司登記注冊，6月中信集團登記成為該公司第一大股東，對中信國安進行實際控制，并按照一級子公司實質(zhì)管理。中信國安旗下有6家一級子公司，其中包括信達置業(yè)的控股股東（占股60%）北京國安控股有限公司。

周建和對中信國安的重整表示歡迎:“現(xiàn)在的新中信國安理論上是一家可以合作的‘正常公司’。我能做的就是相信法律。”

2020年底再審判決下達之時，北京莊勝的另一位代理律師，中國政法大學(xué)商法研究所所長王涌直言：“這份判決書更像是一份調(diào)解書。”事實上，這份判決的后續(xù)執(zhí)行，仍舊依靠各方協(xié)商。

周建和對第一財經(jīng)稱，再審判決維持了一審判決，而一審判決認定北京莊勝和信達投資簽訂的協(xié)議有效。現(xiàn)在合作方從信達投資變成了中信國安，要履行判決就要進行工商登記，工商登記就需要一份新的公司章程，是復(fù)制老章程或是設(shè)計新版章程，他和中信國安暫未達成一致。而公司章程涉及到出資、表決權(quán)分配、公司管理等多項問題。

北京乾讓律師事務(wù)所主任翟格民長期關(guān)注此案，他對記者表示：“最高院最后強調(diào)了誠實信用原則和維護交易安全原則，我認為這是民法的基本原則，應(yīng)該倡導(dǎo)。至于具體執(zhí)行，章程內(nèi)容如果談不攏的話，那就應(yīng)該先變更章程中的股東主體和出資比例，其他條款不變。主體變更完成后，再根據(jù)公司法規(guī)定程序召開股東會，討論章程修訂內(nèi)容，假如有三分之二多數(shù)通過就可以修改，達不到三分之二以上就不修改。”

劉凱湘認為翟格民律師的解決方案有一定道理：“畢竟最高院再審判決書已經(jīng)認定北京莊勝是信達置業(yè)的股東，憑此可以到工商機構(gòu)申請變更。但北京莊勝行使股東權(quán)利的前提還是要完善股東身份，是基于原來信達投資成立的公司的股東身份，還是現(xiàn)在中信國安控制的公司的股東身份？這個問題要搞清。”

莊勝的麻煩

無論如何，國安府項目在一定程度上已經(jīng)塵埃落定。周建和說自己現(xiàn)如今的主要精力并不在此，還有別的事情要處理。

天眼查顯示，周建和目前身背限制消費令，北京莊勝被執(zhí)行總金額達15.2億元，其中北京市高院13.6億元、婁底市中院9388萬元、重慶市一中院6300萬元。

此前，有多位莊勝南館業(yè)主對北京莊勝提出破產(chǎn)申請，后又撤回。莊勝南館是毗鄰國安府的商鋪項目，2005年因“售后包租”模式廣受關(guān)注。北京京師律師事務(wù)所袁玉柱律師對記者介紹：“莊勝地產(chǎn)把這些小商鋪賣給業(yè)主，莊勝崇光百貨承租20年，定期給業(yè)主交租金。但是因為這些商鋪單元不具備獨立使用功能等原因，房產(chǎn)證辦不下來（注：2008年《房屋登記辦法》施行，對房屋基本單元的固定邊界和獨立使用功能作出明確規(guī)定）。崇光百貨自2017年開始拖欠業(yè)主租金。業(yè)主的訴求都是解除合同返還投資款和利息。”

袁玉柱律師代理了數(shù)百起莊勝南館商鋪預(yù)售合同糾紛和租賃合同糾紛，一些業(yè)主因耗時太長已經(jīng)放棄維權(quán)，也有業(yè)主申請法院查封北京莊勝資產(chǎn)，查封金額在8000萬元左右。

查封的最重要的資產(chǎn)，為一處已經(jīng)抵押給銀行的北京四合院。

該四合院位于宣武門西大街95號，使用面積2568.8平米，距離國安府僅1公里，目前已掛網(wǎng)進行招商推介。2013年該四合院評估價值已達3.4億元。記者從可靠信源獲悉，目前評估值在6億元左右，如果周建和未能找到意向買家，那么該標的或在8月初正式上拍。網(wǎng)頁信息顯示，截至目前該項目有兩千多次圍觀，1名意向人。

周建和向記者透露，該四合院早先為昆明駐京辦所在地，昆明市政府從自己手上買樓用于建設(shè)昆明大廈，該四合院抵作部分購樓款收歸北京莊勝。目前他已經(jīng)找到意向買家，正在接洽。

因周建和實控公司湖南湘中礦業(yè)集團疫情期間出現(xiàn)經(jīng)營問題，該四合院作為擔(dān)保抵押物被中國農(nóng)業(yè)銀行婁底分行處置，債權(quán)為2億多元。

據(jù)湘中礦業(yè)集團官網(wǎng)介紹，其為香港莊勝(集團)有限公司于2005年在湖南創(chuàng)建的工礦業(yè)外商投資企業(yè)，擁有全資子公司十余家，總資產(chǎn)逾100億元人民幣。2005年，湖南湘中礦業(yè)集團相繼收購了婁底工程建設(shè)有限公司、婁底大建煤礦等國有大中型企業(yè)。

天眼查顯示，2021年以來，湘中礦業(yè)集團因金融借款糾紛陸續(xù)被太平洋財險、長沙銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國華融起訴。湘中礦業(yè)集團和婁底工程建設(shè)有限公司被執(zhí)行總金額分別超1.4億元和9500萬元。兩家公司在今年都被中國華融湖南分公司申請限制消費。

“國安府的這個事情對我們確實有一些影響，但既然擔(dān)保了就要履行擔(dān)保義務(wù)。四合院我要了也沒用，賣掉就賣掉了，這些都沒什么好說的。”周建和對第一財經(jīng)表示，他和中信國安之后還要慢慢溝通。

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