在黃河“幾”字彎處，有一座總面積8.7萬平方公里、常住人口215萬的城市——鄂爾多斯。這里被稱為“地下煤海”，煤炭探明儲量占全國六分之一，天然氣探明儲量占全國三分之一，全世界四分之一的羊絨制品也產于此。

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憑借豐富的自然資源，過去十年間，鄂爾多斯的GDP相繼跨過3000億元、4000億元兩個臺階，從2012年2305.8億元增長到2021年4715.7億元，年均增長5.5%；該地人均GDP也一直居于全國前列，甚至一度超過香港。

遍地豪車、拆遷暴富、人均幾套房......早在十年前，因煤炭收獲大量財富的鄂爾多斯，便收獲了這些標簽。當地的房地產市場，也曾出現一房難求的盛況。不過，受煤炭行情、民間借貸危機等因素影響，鄂爾多斯樓市在2011年轟然跌落。

有業內人士調研數據顯示，當時鄂爾多斯在建房地產項目超過70%爛尾、存量住房與常住人口的比例達到10∶1、新城空置率超過70%、存量消化需要3～5年。所謂北方“鬼城”也因此而來，用以形容其遍地空樓的康巴什區。

不過，經歷了一輪轟轟烈烈的整治運動，當下鄂爾多斯的樓市已然復活。曾被冠以鬼城之稱的康巴什區，2022年房價均價過萬，且目前呈上漲走勢。這座充滿魔幻色彩的城市，是如何從爛尾樓陰影中走出的？對當下又有何啟示？

房價起落

如何在沙漠拍大片、沙漠近距離看秀場......當下社交平臺上的鄂爾多斯，是很多博主熱衷打卡的旅游勝地。但在十年前，這座城市曾經歷過一場瘋狂的樓市起落，現在人來人往的康巴什區，更是被稱為北方“鬼城”。

鄂爾多斯位于河套腹地，西北東三面為黃河環繞，南臨古長城。這里不僅有草原沙漠的壯麗風光，更因其豐富的煤炭儲量被稱為“地下煤海”。

新世紀初期，我國煤炭行業迎來一波歷史發展機遇期，煤價從從2003年的250元漲到2008年的每噸470多元。在煤炭資源豐富的鄂爾多斯，許多人嗅到商機入局，積累起第一筆財富，當地居民也因從業或拆遷迅速暴富。

有2011年的官方數據調研顯示，鄂爾多斯資產過億的富豪不下7000人，資產過千萬的人至少有10萬人。據當地居民回憶稱，當時鄂爾多斯遍地豪車并不是戲稱，一些牧民因采礦征地一夜暴富，成為手握百萬甚至千萬資產的人。

房地產行業，也在這輪繁榮之下大肆生長。2004年，內蒙古批準設立康巴什新區；2006年市黨政機關遷址新區，也是在這年起，鄂爾多斯的房價開始爆發，從剛過千元漲至均價五六千元；2010年樓市熱度達到高峰，均價突破萬元。

有業內人士調研稱，因高額拆遷補償產生了巨大紅利，當地常住居民富得流油，由于產業結構單一、投資渠道很有限，從煤炭暴富的民營企業和從煤炭、拆遷中暴富的居民，紛紛投資房地產，甚至掃大街的當地戶籍居民也有一兩套房。

《中國民間資本投資調研報告》也曾分析稱，鄂爾多斯的財富分配鏈條是"體內循環"，即煤礦產生財富，支撐政府改造城市，通過拆遷分配給更多的人，再通過民間借貸聚集資金，貸給房地產和新煤礦。

不過，這一盛況很快出現變化。2012年左右，受大宗商品價格暴跌、民間借貸風險爆發等因素影響，鄂爾多斯房價跌落，從過萬水平回到3000元左右均價。新區大量地產項目停工爛尾，居民手中的資產也瞬間縮水。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾多次到當地調研，在他看來，在鄂爾多斯，經營煤炭、房地產開發、民間借貸之間并沒有很清晰的界限。煤炭價格上漲、城市建設所產生的收益，在企業、政府和老百姓之間形成分享鏈條。而出問題的房地產公司，多數是單純以高成本民間借貸來開發房地產的民營企業。

對當地居民來說，財富降臨是一夜之間，購置房子后大多選擇空置，房價大跌后也并未出現大規模拋售現象。這座城市的房地產市場，宛如“短期內暴富的一群人儲藏財富的場所”，從暴漲到暴跌，具有較強的封閉性和個案性。

十年回血

經歷了曲折的樓市經歷，但鄂爾多斯并未遭遇“硬著陸”，而是通過政府主動調控，逐漸消化掉存量樓盤，走出了爛尾樓及“鬼城”陰影。

李宇嘉稱，過去10年間，鄂爾多斯停止供地，拉長時間消化爛尾樓。近年來，煤炭價格企穩回升，政府財政充裕，開始打造教育強區、“公園城市”、風電裝備，大規模建設人才住房、公租房，市場需求也逐漸復蘇。

這其中，控制市場增量是重要一環。2012年開始，鄂爾多斯市中心城區停止新增房地產用地供應；政府通過各種手段來緩解供應過剩、防范泡沫破滅。

其次，想盡一切辦法消化存量，如向政府和國有企事業單位定向分配住房、納入住房保障范圍、用作人才安置住房、引進外來企業等。

2016年，鄂爾多斯下發《房地產市場平穩健康發展的實施意見》，文件提及通過棚改消化存量。官方數據顯示，2016年及2017年，鄂爾多斯通過棚改消化的存量商品房面積分別達589.8萬平方米和511萬平方米，遠高于前兩年。

為助力去庫存，鄂爾多斯還推行了“房票”，發放對象是以征收房屋為主的拆遷戶，拆遷戶被拆遷后獲得房票，在購房時房票可抵購房款。不僅如此，這些房票還可以拆分、可以轉讓，以最大程度上助力樓市去庫存。

通過控制供應、開啟棚改、大力去庫存等多種方式，鄂爾多斯的樓市逐漸回歸正軌。2019年，鄂爾多斯的房價已回到暴跌前的水平；2020年，當地久違迎來新盤入市；2021年二手房市場逐漸興起，均價逼近萬元。

在房地產市場降溫的2022年，鄂爾多斯樓市也保持了相對穩定。1～7月，全市商品房銷售面積106.8萬平方米，同比增長8.2%，其中住宅銷售面積增長11.9%；商品房銷售額66.3億元，同比下降0.7%，其中住宅銷售額增長3.3%。

房地產開發投資方面，前七月當地房地產開發投資87.9億元，同比增長30.1%，其中住宅投資67.8億元，同比增長35.4%。分地區看，增幅居前三的旗區為康巴什區、準格爾旗、烏審旗，分別增長131%、115.1%、63%。

李宇嘉表示，目前在鄂爾多斯買房的人群中，20%~25%為下轄7旗的人口、15%~20%的為市外人口（包括省外），大約60%為本地新市民及換房人群。很多外省市從業人士稱，這里環境好，適合老人養老、小孩上學，因此選擇置業。

“炒房”一詞已淡出這片土地。目前，外地炒房團退出、房子供應也非常多，全款和公積金貸款買房的占當地市場近八成。有當地居民稱，最近康巴什區房價有上漲苗頭，準備購入房產自住，看房時很多人都是全款支付，土豪太多了。

有何啟示？

盡管鄂爾多斯的樓市有其特殊性，但站在房地產市場風云變幻的當下，這座城市治理爛尾樓、去庫存的方式依然不乏啟示。

目前，全國商品房庫存整體進入上行周期。據國家統計局數據，截至7月末，全國商品房待售面積達到5.47億平方米，同比增長7.5%，相比2021年末的5.10億平方米，足足增長了3700萬平方米。其中，住宅待售面積增長14.1%。

其中，三四線城市去化壓力最大，一線和二線平均去化周期也逐漸升至警戒線。福建連江的商品房庫存去化周期達到131個月；黑龍江哈爾濱去化周期達到81個月，內蒙古呼和浩特及廣西北海的去化周期達到62個月。

李宇嘉認為，鄂爾多斯本身地方財政實力很強，對土地依賴很小，但是它能做的不代表其他城市不能做，其中有些思路可以借鑒，或者說某些區域可以借鑒。

對于庫存量特別大的地區，首先在供給端收縮土地及新房供應，當然也要區別對待、分區施策。如果人口密集、新盤供應少、需求較大，這些區域可能會增加；但如果庫存高起、爛尾樓多，那么全市層面在供應端一定要收緊口袋。

其次，在財政允許的情況下，將存量房的盤活與保障房、租賃住房對接起來，在供需錯配的情況下，可通過這種機制匹配需求。如果有常規的棚改安置，拆完后拿來做政府儲備用地或公共服務設施用地，被拆遷戶拿著房票買新房。

此外，就鄂爾多斯本身來講，這座城市能吸引人口，背后還是在于其城市面貌、公共服務、就業機會、人均工資等，這才是助力樓市去庫存的根本保障。

李宇嘉稱，這幾年鄂爾多斯中心區人口開始集聚，一方面大力引進清北等高校畢業生，打造教育強區；另一方面，陪子女讀書的父母或上一輩，只要在鄂無房，就可以申請公租房，租金只有市場價的40%；中心城區市容市貌也大為改善，加上有公租房保障，周邊晉陜寧甚至東北等地人口流向鄂爾多斯。

在產業發展方面，鄂爾多斯也在力促經濟轉型，發展煤炭深加工，并布局新能源等新興賽道。2022年上半年，鄂爾多斯地區生產總值為2550.10億元，按不變價格計算，同比增長6.0%，在全區12盟市中總量第一。專注產業發展、提升地方經濟實力，也是樓市保持穩定的基底。

標簽： 鄂爾多斯 樓市地理