“帶押過(guò)戶”再添一城。

23日，第一財(cái)經(jīng)從多方了解到，目前，中國(guó)建設(shè)銀行（下稱“建行”）正在合肥地區(qū)落地推行二手房交易的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。

“我們確實(shí)準(zhǔn)備在轄區(qū)內(nèi)的多個(gè)支行推廣這一交易模式，但目前還沒(méi)有大面積鋪開(kāi)。這幾天在開(kāi)會(huì)探討如何細(xì)化相關(guān)工作。”一名建行合肥某支行分管信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人23日晚間對(duì)記者透露。

(資料圖片僅供參考)

同日，另有當(dāng)?shù)鼗丈蹄y行某支行客戶經(jīng)理告訴記者，徽商銀行合肥分行也在研究“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，但具體落地情況尚不確定。

除合肥外，截至目前，全國(guó)已有廣州、深圳、南京、蘇州、西安、濟(jì)南等多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市出臺(tái)“帶押過(guò)戶”新政或已實(shí)際執(zhí)行。

買方成本、風(fēng)險(xiǎn)降低了嗎？

“帶押過(guò)戶”是指存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)需先行還清貸款，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，“帶押過(guò)戶”政策在熱點(diǎn)一二線城市率先施行，能夠促進(jìn)二手房市場(chǎng)交易量的提升，進(jìn)一步暢通二手房置換改善鏈條，促進(jìn)市場(chǎng)改善性需求的釋放。

但他同時(shí)也提出，新交易模式落地后，更多是縮短交易時(shí)間，確保交易安全，但從交易成本上來(lái)看，未必帶來(lái)明顯改善，甚至一些環(huán)節(jié)上的限制可能增加購(gòu)房成本，該政策仍有優(yōu)化空間。

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒則告訴記者，“帶押過(guò)戶”之所以備受市場(chǎng)青睞，是因?yàn)槊獬舜饲岸址拷灰字?ldquo;贖樓”帶來(lái)的擔(dān)保費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)。

他解釋稱，一直以來(lái)，二手房交易市場(chǎng)中的“買方還清賣方尾款”現(xiàn)象始終存在，這主要涉及擔(dān)保公司為買受人提供的一種“贖樓”服務(wù)，俗稱“一筆款贖樓”。

具體而言，在該種交易方式下，買賣雙方簽訂買賣合同之后，買家找擔(dān)保公司給自己的按揭貸款提供擔(dān)保，向銀行申請(qǐng)按揭貸款，然后用自己申請(qǐng)的按揭貸款，還出賣人的銀行欠款，出賣人贖樓成功解除抵押登記以后雙方遞件過(guò)戶，過(guò)戶以后買家再抵押給銀行。

“實(shí)際上，這就是一種買家先給錢后過(guò)戶的交易模式，買方風(fēng)險(xiǎn)更大，時(shí)常會(huì)引發(fā)糾紛案件。”周爭(zhēng)鋒舉例稱，比如，當(dāng)買家?guī)椭鲑u人“贖樓”成功后，出賣人的房子被第三人查封或出賣人將房產(chǎn)另行出售，買家將會(huì)背負(fù)嚴(yán)重的債務(wù)，擔(dān)保公司給買家提供的擔(dān)保，也會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。

“帶押過(guò)戶”模式則避免了“贖樓”環(huán)節(jié)。周爭(zhēng)鋒稱，“帶押過(guò)戶”是在出賣人的貸款尚未還清的情況下，銀行先把房子過(guò)戶給買受人。等買受人辦理新的抵押以后，再用買受人的按揭貸款結(jié)算此前出賣人的抵押欠款。

對(duì)于前述“第三人查封”帶來(lái)的額外交易成本和時(shí)間支出，在多地“帶押過(guò)戶”新政也提出了針對(duì)性的解決方式。

比如，濟(jì)南市在帶抵押過(guò)戶流程中推出了買賣的預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記兩個(gè)預(yù)告登記模式，以確保各個(gè)流程的無(wú)縫銜接。“該模式下，買賣雙方可依據(jù)法律預(yù)告登記對(duì)抗查封。”周爭(zhēng)鋒稱。

此外，由于“帶押過(guò)戶”是以買方名義設(shè)立新的抵押貸款，新貸款利率一般按現(xiàn)行利率執(zhí)行，周爭(zhēng)鋒稱，這在當(dāng)前多個(gè)熱點(diǎn)城市商貸利率不斷下調(diào)的背景下，對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)房成本可能會(huì)有所降低。

不過(guò)，徐躍進(jìn)提出了一點(diǎn)憂慮。他表示，目前，部分城市“帶押過(guò)戶”政策執(zhí)行中還可能存在諸多限制，比如，買賣雙方貸款銀行需為同一家或買方貸款須為純商貸等，這些限制有可能會(huì)增加購(gòu)房成本，政策執(zhí)行細(xì)則仍待完善。

熱點(diǎn)城市為何先試現(xiàn)行？

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，多地推出“帶押過(guò)戶”二手房交易模式的背后，是近期以來(lái)多地二手房交易下降，跌幅甚至大于新房市場(chǎng)的現(xiàn)況。

貝殼研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份，重點(diǎn)50城二手房市場(chǎng)活躍度較上月有所減弱，超七成城市二手房成交量環(huán)比下降。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份，一線二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，為-0.3%。

“二手房交易的不景氣，會(huì)對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和縮短換房周期造成較大沖擊。”李宇嘉稱。

截至目前，出臺(tái)“帶押過(guò)戶”新政的多為熱點(diǎn)一二線城市，徐躍進(jìn)稱，主要有兩方面原因：其一，與三四線城市相比，熱點(diǎn)一二線城市二手房市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較大，二手房市場(chǎng)對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大；其二，熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)更依賴二手房置換改善鏈條，很多家庭需要將現(xiàn)有住房出售后再購(gòu)買改善的住房。

此外，李宇嘉還提到，目前，在廣州等熱點(diǎn)城市，新房供應(yīng)存在高房?jī)r(jià)、大戶型化、豪宅化等趨勢(shì)，小戶型、總價(jià)可控的二手房是新市民上車和扎根的主要選擇。基于此，熱點(diǎn)城市推出“帶押過(guò)戶”的迫切程度會(huì)更高。

隨之“帶押過(guò)戶”交易模式的落地，二手房市場(chǎng)的掛牌量或?qū)⒃黾樱绻?dāng)?shù)厥袌?chǎng)短期承接力有限，二手房?jī)r(jià)格是否面臨挑戰(zhàn)？

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任、中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，掛牌量的增加必然會(huì)影響二手房市場(chǎng)的短期價(jià)格，這屬于正常的市場(chǎng)價(jià)格行為。“但二手房?jī)r(jià)最終取決于樓市的整體狀況。隨著樓市調(diào)控政策的不斷優(yōu)化和市場(chǎng)信心的逐漸恢復(fù)，熱點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)率先回暖。”

徐躍進(jìn)則認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”政策能夠降低交易成本，對(duì)供需兩端均有益，但對(duì)價(jià)格直接影響不明顯。要想進(jìn)一步激活二手房交易市場(chǎng)，還需要從降低交易門檻和成本的角度出臺(tái)相關(guān)政策。

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