深圳二手房成交量依舊沒有起色。10月，深圳二手住宅過(guò)戶量為1733套，盡管結(jié)束了此前的四連跌態(tài)勢(shì)，但仍在低位徘徊。

(資料圖)

深圳此輪房?jī)r(jià)漲跌的起點(diǎn)是2020年。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交價(jià)高點(diǎn)，2021年下半年價(jià)格開始波動(dòng)下調(diào)，而今年下半年，價(jià)格已跌回3年前。

業(yè)主普遍降價(jià)

八卦嶺片區(qū)是2020年以來(lái)這輪樓市中漲價(jià)幅度較大的片區(qū)。盡管該片區(qū)樓齡普遍較老，但是，在荔園小學(xué)東校區(qū)等名校學(xué)區(qū)，以及“舊改預(yù)期”的加持下，2021年3月，價(jià)格達(dá)到高峰，片區(qū)內(nèi)掛牌均價(jià)達(dá)到10.77萬(wàn)元/平。然而來(lái)到2022年，隨著樓市熱度退卻，集團(tuán)化辦學(xué)、“大學(xué)區(qū)”成為趨勢(shì)，再加上“防止大拆大建”的政策頒布，片區(qū)舊改看不到明確的時(shí)間線，八卦嶺片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格開始大幅下滑，掛牌均價(jià)降至8.26萬(wàn)元/平，不少掛牌的房源已低于2021年年初發(fā)布的二手房參考價(jià)。

例如，福田區(qū)八卦嶺片區(qū)鵬盛村一套31.48平戶型的樓梯房，2020年12月的成交總價(jià)為348萬(wàn)，來(lái)到2022年10月，同樣戶型的成交總價(jià)已經(jīng)降至200萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于261萬(wàn)的參考價(jià)，降價(jià)幅度達(dá)42.5%。

另外，記者走訪期間還了解到，業(yè)主多次降低掛牌價(jià)成為普遍現(xiàn)象。例如，鵬盛村一套37.48平的電梯房，今年8月以320萬(wàn)元掛牌，10月降至300萬(wàn)，低于310萬(wàn)的參考價(jià)。11初，在得知有人準(zhǔn)備第二天看房時(shí)，業(yè)主又降了40萬(wàn)至260萬(wàn)，而且價(jià)格還可以再談。值得注意的是，在2020年的高點(diǎn)，該戶型的房曾以400萬(wàn)左右的總價(jià)成交，相比起來(lái)，該戶型降價(jià)幅度已經(jīng)達(dá)35%。

城市主場(chǎng)是八卦嶺片區(qū)成交比較活躍的小區(qū)，但與2020年的高點(diǎn)比起來(lái)，該小區(qū)的價(jià)格也跌了不少。

該片區(qū)的房產(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，2020年上半年，城市主場(chǎng)45平戶型的成交價(jià)還在300多萬(wàn)，下半年，成交價(jià)猛漲， 45平的戶型最高成交價(jià)達(dá)到575萬(wàn)，2021年上半年二手房參考價(jià)發(fā)布之后，該小區(qū)連續(xù)8個(gè)月都沒有房源成交，直到2021年下半年，經(jīng)歷了比較長(zhǎng)的觀望期之后，有業(yè)主著急用錢，單價(jià)從12萬(wàn)降到10萬(wàn)，以較低的單價(jià)出售了一套60平左右的住宅，此后，該小區(qū)的成交價(jià)格開始大幅下降，近期，其促成的兩套 45平戶型房源成交，價(jià)格均在360萬(wàn)左右，單價(jià)8萬(wàn)多。也就是說(shuō)，大概兩年的時(shí)間，45平戶型的房源成交價(jià)下降幅度達(dá)到37.4%，房?jī)r(jià)回歸至2020年上漲前的水平。

上述房產(chǎn)中介表示，2020年年底的時(shí)候，大部分業(yè)主都覺得2021年年初是賣房的旺季，掛牌價(jià)50——100萬(wàn)的漲，有的業(yè)主甚至都不愿意賣，掛牌的房源也很少。沒想到的是，2021年2月，深圳出臺(tái)了二手房參考價(jià)，二手房成交量迅速下滑，不少業(yè)主也錯(cuò)過(guò)了賣房的好時(shí)機(jī)。

值得注意的是，與相同片區(qū)相同樓齡的大戶型比起來(lái)，城市廣場(chǎng)、鵬盛村等小戶型的小區(qū)降價(jià)幅度更大。對(duì)此，中介表示，“小戶型的業(yè)主主要是剛需，剛需的資金承壓能力相對(duì)較低，急著用錢的業(yè)主可能會(huì)多一些，另外，小戶型的小區(qū)掛牌量也更多，購(gòu)房者的選擇面更大，業(yè)主如果急著賣掉，就只能降價(jià)。

“網(wǎng)紅盤”華潤(rùn)城跌10%

如果說(shuō)八卦嶺片區(qū)的房?jī)r(jià)下跌具有特殊性，那么，南山區(qū)大沖片區(qū)的“網(wǎng)紅盤”華潤(rùn)城房?jī)r(jià)的變化則是深圳樓市近年來(lái)最具代表性的縮影。

華潤(rùn)城由此前的大沖村城市更新而來(lái)，華潤(rùn)置地操盤，分為五期開發(fā)。2014年，華潤(rùn)城的住宅產(chǎn)品陸續(xù)開始入市，當(dāng)年7月，華潤(rùn)城潤(rùn)府1期入市，均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，開盤3小時(shí)就售罄。隨著深圳房?jī)r(jià)上漲，此后幾期開盤，華潤(rùn)城的價(jià)格也一次比一次高。2015年12月，華潤(rùn)城2期入市，價(jià)格區(qū)間為6.2萬(wàn)-8.1萬(wàn)元/平方米，開盤即售罄；2018年6月華潤(rùn)城3期入市，彼時(shí)，周邊二手房單價(jià)已達(dá)12萬(wàn)/平，由于限價(jià)，3期開盤均價(jià)8.5萬(wàn)元/平，一二手倒掛嚴(yán)重，推出的房源再次迅速告罄。2020年11月，潤(rùn)璽系列推出，共1171套房源，備案均價(jià)13.1萬(wàn)元/平，單套最低門檻價(jià)1184萬(wàn)元。盡管價(jià)格不低，但“買到就賺500萬(wàn)”的一二手價(jià)格倒掛依舊吸引了近萬(wàn)人認(rèn)籌瘋搶，代持等亂象頻出，開盤當(dāng)天就告罄。

然而，就在潤(rùn)璽一期推出兩個(gè)月后，2021年2月，深圳市二手房參考價(jià)出臺(tái)，深圳樓市迅速降溫，等到2021年12月潤(rùn)璽二期推出時(shí)，共推出1024套住宅，開盤一個(gè)多月后，仍剩160多套。

2022年11月初，記者走訪該小區(qū)發(fā)現(xiàn)，相較2020年的高點(diǎn)，華潤(rùn)城的房?jī)r(jià)下跌了不少。以華潤(rùn)城一期一套83平的剛需戶型為例，2020年最高賣到了1400萬(wàn)左右，而現(xiàn)在掛牌的一套同戶型房源，滿五唯一帶學(xué)位，掛牌價(jià)格已經(jīng)下降至1280萬(wàn)，降幅8.6%。中介稱，“價(jià)格還有下降的空間”。中介表示，現(xiàn)在業(yè)主誠(chéng)心賣的該戶型房源掛牌都在1200多萬(wàn)。

另外，華潤(rùn)城一期一套89平三房戶型房源，在2022年高點(diǎn)，曾以1900萬(wàn)左右的價(jià)格成交，而現(xiàn)在，該戶型掛牌價(jià)格已經(jīng)降至1450萬(wàn)，降幅23.68%。該片區(qū)的中介對(duì)記者表示，總的來(lái)看，華潤(rùn)城的二手房?jī)r(jià)格普遍下跌了10%。

成交量谷底徘徊

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2021年5月開始，深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)下降了11個(gè)月，今年4月和5月，開始出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，但此后的四個(gè)月，深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)繼續(xù)了下跌的態(tài)勢(shì)。

二手房參考價(jià)是影響深圳二手房成交的重要政策，在2021年2月參考價(jià)發(fā)布之時(shí)，大部分房源的掛牌價(jià)、成交價(jià)都高于參考價(jià)，而根據(jù)樂有家統(tǒng)計(jì)，今年7月，約六成房源以接近參考價(jià)成交。

從各片區(qū)情況來(lái)看，樂有家數(shù)據(jù)顯示，與2021年上半年比起來(lái)，2022年下半年，深圳市南山區(qū)大沖片區(qū)的二手房成交價(jià)格已經(jīng)下跌23%。與此同時(shí)，下降幅度超過(guò)20%的片區(qū)還有布心、華強(qiáng)南、香蜜湖、科技園、百花、石廈、翻身、蛇口、華強(qiáng)北、南油、新安片區(qū)。

盡管價(jià)格一直下降，但深圳新房和二手房的成交量依舊沒有太大起色。樂有家統(tǒng)計(jì)的最新數(shù)據(jù)顯示，10月深圳一手住宅網(wǎng)簽3328套，環(huán)比下跌8%，與此同時(shí)，當(dāng)前深圳新房市場(chǎng)去化周期漲至12個(gè)月，進(jìn)入高點(diǎn)。10月，二手住宅過(guò)戶量為1733套，盡管結(jié)束了此前的四連跌態(tài)勢(shì)，但仍在低位徘徊。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，2021年下半年到現(xiàn)在，深圳二手房月度成交量都在2000套左右徘徊，與5000套的正常水平差距較大，在此過(guò)程中，一大批的需求被積累著，現(xiàn)在隨著利率不斷降低，居民月供負(fù)擔(dān)得到一定緩解，再加上一些急售的業(yè)主，特別一些前期的投資客，二手房放盤量會(huì)明顯增加，價(jià)格會(huì)降低，這對(duì)需求端有一定的促進(jìn)作用；新房方面，開發(fā)商資金壓力大，近期降價(jià)促銷嚴(yán)重，不過(guò)，隨著各種紓困政策出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金方面得到支持，供給端的風(fēng)險(xiǎn)得到緩解，再加上疫情管控靈活性明顯增加，疫情對(duì)人們的影響也會(huì)減小，需求的提振的效果會(huì)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)明年年中前后市場(chǎng)會(huì)穩(wěn)定下來(lái)。

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