房企融資再傳好消息。

(資料圖)

11月23日，中國銀行間市場交易商協(xié)會（以下簡稱為“交易商協(xié)會”）發(fā)文稱，已對龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函，合計(jì)支持三家企業(yè)發(fā)行近50億元的中票。這是自8日交易商協(xié)會對外披露，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）以來，首批正式落地的對民營房企的發(fā)債支持。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截至目前，交易商協(xié)會已受理包括龍湖、美的置業(yè)、新城、萬科、金地等房企的儲架式發(fā)債申請，合計(jì)930億元。同時，中債增進(jìn)公司（以下簡稱為“中債增”）已收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向。

這是2022年以來監(jiān)管層第三次對民營房企融資給予直接支持。5月時，已有5家優(yōu)質(zhì)房企通過信用保護(hù)工具完成發(fā)債；8月，中債增先后為6家房企提供全額擔(dān)保發(fā)債。

在“第二支箭”加速推進(jìn)、房企發(fā)債規(guī)模大幅增加之時，在央行“金融16條”的指導(dǎo)下，銀行信貸端的融資也迎來好消息，萬科、美的置業(yè)獲得了交通銀行的意向性綜合授信額度，中國農(nóng)業(yè)銀行也與中海發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)、萬科、金地簽訂合作協(xié)議。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，監(jiān)管層近來給出的一系列融資支持政策，有助于引導(dǎo)市場機(jī)構(gòu)改善對民營企業(yè)的風(fēng)險偏好和融資氛圍，有效緩解民營企業(yè)信用收縮問題，促進(jìn)民營企業(yè)融資恢復(fù)。但同時，從具體執(zhí)行來看，融資支持對企業(yè)資質(zhì)要求并未有明顯放松跡象，對擔(dān)保物仍有較高要求，導(dǎo)致融資發(fā)債落地的難度較大，且惠及面較多局限于優(yōu)質(zhì)房企。

房企融資加速度

11月23日，交易商協(xié)會官網(wǎng)信息顯示，中債增在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，共47億元。

交易商協(xié)會表示，本次對龍湖集團(tuán)等3家民營房企出具信用增進(jìn)函，是“第二支箭”延期并擴(kuò)容政策實(shí)施后首批信用增進(jìn)業(yè)務(wù)，標(biāo)志著政策框架下增信項(xiàng)目的快速扎實(shí)落地。截至目前，中債增已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機(jī)制積極推進(jìn)業(yè)務(wù)開展。

11月22日，交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布消息稱，萬科向交易商協(xié)會表達(dá)了280億元儲架式注冊發(fā)行意向，待履行內(nèi)部股東大會決策程序后正式報送；同時，金地集團(tuán)也向交易商協(xié)會遞交了150億元儲架式注冊發(fā)行申請。

儲架式發(fā)行，簡單來說就是“一次申報，分期發(fā)行”，即發(fā)行人可就擬定發(fā)行的證券預(yù)先公開招募書，但不用立即發(fā)行有關(guān)證券，可把公開招募書“儲”于“架”上，在指定期間內(nèi)等到市場環(huán)境配合時才正式發(fā)行證券。

值得注意的是，11月10日以來，交易商協(xié)會已分別受理龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股三家民營房企200億元、150億元、150億元儲架式注冊發(fā)行工作，加上本次萬科的280億元，以及金地的150億元，房企債券儲架式注冊發(fā)行規(guī)模已經(jīng)涉及930億元。

而這距離交易商協(xié)會祭出“第二支箭”僅過去半個月的時間。11月8日，交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)文稱，在央行的支持和指導(dǎo)下，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大“第二支箭”。

有此前借助中債增增信完成發(fā)債的房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示，監(jiān)管層之前的很多動作就意在對房企主體予以支持，相較而言，此前的規(guī)模、力度、效果都較為有限。而本輪監(jiān)管層的支持力度有了明顯提升。

在“第二支箭”加速推進(jìn)、房企發(fā)債規(guī)模大幅增加之時，房企銀行信貸端的融資也迎來好消息。

11月23日，交通銀行與萬科集團(tuán)、美的置業(yè)控股簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，交行將分別為萬科集團(tuán)、美的置業(yè)提供人民幣1000億元、200億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、債券投資等。同時，中國銀行也與萬科集團(tuán)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，為后者提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度。

另外，消息稱，中國農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，銀企各方將利用各自行業(yè)優(yōu)勢，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點(diǎn)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)方面，進(jìn)一步加深合作，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

支持力度持續(xù)加大

在此次擴(kuò)容之前，中債增已落地過對一批房企的發(fā)債支持。8月19日，銀行間市場交易商協(xié)會召集多家民營房企舉行座談會，探討通過中債增支持房企發(fā)債融資，其中涉及到龍湖、碧桂園、旭輝、遠(yuǎn)洋、新城和金地等多家房企。

此后，名單中的部分房企在8-9月陸續(xù)完成了發(fā)債，發(fā)行規(guī)模在10億-15億，均由中債增對房企發(fā)行的中期票據(jù)進(jìn)行“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”。

在上述房企發(fā)債工作推進(jìn)的過程中，市場上傳出了第二波正在籌備發(fā)債的房企名單。但僅卓越集團(tuán)旗下公司在10月中旬成功落地，發(fā)行了一筆規(guī)模為6億元的中票。

11月初，交易商協(xié)會和中房協(xié)聯(lián)合中債增，再召集21家民營房企召開座談會，明確表示中債增將繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度，且正在推進(jìn)十余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元。這較已發(fā)行額度有了顯著提升。

在如此大力度提供全額擔(dān)保的發(fā)債支持之前，2022年上半年，監(jiān)管層就曾選定5家示范房企，引導(dǎo)支持其境內(nèi)發(fā)債，主要通過配套發(fā)行信用保護(hù)工具的方式，中債增等機(jī)構(gòu)亦參與其中，聯(lián)合承銷機(jī)構(gòu)創(chuàng)設(shè)。彼時，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、新城、旭輝先后發(fā)行了6筆債券。

這也就意味著，2022年至10月底，在監(jiān)管層的支持下，共有6家民營房企成功發(fā)行了12筆債券，金額合計(jì)約107.2億元。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水指出，從最初支持示范類房企擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具發(fā)債，到近期的“第二支箭”支持民營房企發(fā)債融資，支持的企業(yè)范圍及發(fā)債規(guī)模均在明顯持續(xù)擴(kuò)大。一系列支持政策將引導(dǎo)市場機(jī)構(gòu)改善對民營企業(yè)的風(fēng)險偏好和融資氛圍，有效緩解民營企業(yè)信用收縮問題，促進(jìn)民營企業(yè)融資恢復(fù)。

除了“第二支箭”直接支持房企融資之外，監(jiān)管層在房企流動性方面還給出了更多放松和扶持政策。

11月中旬以來，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了“金融16條”，從供需兩側(cè)貸款支持、房企存量融資合理展期、延長房貸集中度政策過渡期等方面進(jìn)行了調(diào)整；同時監(jiān)管層對房企預(yù)售資金監(jiān)管也進(jìn)行了一定松綁，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金。

對于一系列迅速落地的支持政策，業(yè)內(nèi)普遍抱以較為樂觀的態(tài)度。克而瑞研究中心指出，近期的政策開始從“保項(xiàng)目不保房企”轉(zhuǎn)向“保優(yōu)質(zhì)房企”，加快輸血短期經(jīng)營困難的企業(yè)，實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境，推動民企恢復(fù)經(jīng)營造血能力。未來隨著房企整體融資環(huán)境的改善、企業(yè)流動性的恢復(fù)，企業(yè)爆雷或?qū)聪?ldquo;暫停鍵”。

標(biāo)普信評也認(rèn)為，這些政策是在保持“房住不炒”的政策定力的同時，使用金融手段支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求。“在再融資渠道基本對民營房企關(guān)閉的環(huán)境下，有大量民營房企無法堅(jiān)持到2023年底，而新政策的出臺有望明顯緩解民營房企的流動性壓力。”

上述機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，銷售將在當(dāng)前的水平持續(xù)保持“L”形態(tài)，大概率不會回暖，“但只要再融資渠道通暢，企業(yè)也可以度過艱難周期。”在當(dāng)前商品房銷售額處于相對低位時，這些舉措旨在通過保障金融資源讓房地產(chǎn)行業(yè)“以時間換空間”，最終實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)落地。

惠及范圍有限

長遠(yuǎn)來看，監(jiān)管層各項(xiàng)支持的舉措對房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要，但從當(dāng)前的落地情況和支持范圍來看，在市場化實(shí)施推進(jìn)的過程中，仍存在不少難題。

第一財經(jīng)記者了解到，中債增需要發(fā)行人通過實(shí)物資產(chǎn)或第三方進(jìn)行反擔(dān)保。中債增日前對外披露的材料中便涉及“擬提供的風(fēng)險緩釋方式”，其中包括國有企業(yè)反擔(dān)保、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、資產(chǎn)抵押等。

多位受訪對象表示，若以實(shí)物資產(chǎn)提供反擔(dān)保，中債增的要求很高，如資產(chǎn)本身要足夠優(yōu)質(zhì)、股權(quán)關(guān)系清晰干凈、此前沒有進(jìn)行過抵押等。

有此前完成了中債增發(fā)債的房企內(nèi)部人士表示，機(jī)構(gòu)可能會比較傾向于商業(yè)、寫字樓等自持類的資產(chǎn)。“這類資產(chǎn)通常比較優(yōu)質(zhì)，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，股權(quán)關(guān)系也比較干凈。而住宅類的資產(chǎn)則比較復(fù)雜，可能涉及到銷售情況、土地款等多方面，估值也不如商業(yè)資產(chǎn)來得方便明晰。”

房地產(chǎn)行業(yè)行至當(dāng)下的境況，房企能拿出的干凈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已十分有限。受困于流動性壓力，房企手中優(yōu)秀的資產(chǎn)此前已進(jìn)行過融資，如今能提供的擔(dān)保物很少。同時，在目前的行情下，資產(chǎn)估值存在大幅折價的可能，房企由此可能要拿出更多的資產(chǎn)才能完成反擔(dān)保。另有多位受訪人士向記者表示，中債增實(shí)則會更傾向于由第三方來進(jìn)行反擔(dān)保。“資產(chǎn)存在打折的可能性，且不能立刻轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。”有長期跟蹤地產(chǎn)板塊的券商分析師表示。

值得注意的是，多輪流動性支持政策惠及范圍較為有限，明顯向著仍在穩(wěn)健經(jīng)營的民企傾斜，而這些企業(yè)原本就是今年以來民營房企發(fā)債的主力軍。

據(jù)克而瑞對100家典型房企融資的監(jiān)測顯示，民營房企融資規(guī)模的占比從2021年8月首次跌破50%之后持續(xù)下跌，至2022年10月跌至僅剩10%。2022年1-10月民營房企的累計(jì)融資總額僅為2291億元，同比減少了68%，其中債券發(fā)行規(guī)模同比減少了58%。

剔除因交換要約而發(fā)行債券的企業(yè)后，前10個月發(fā)行新債券的民營房企僅11家，發(fā)行新債券共約552億元，其中發(fā)行量最多的是萬科、龍湖、碧桂園、濱江、美的置業(yè)、旭輝以及新城，目前被中債增首先認(rèn)可的企業(yè)均已在列。

克而瑞指出，隨著利好政策的落地，優(yōu)質(zhì)房企可能將率先得到資金支持穩(wěn)定發(fā)展，而絕大多數(shù)民營房企還要等待政策效果的傳導(dǎo)，“即使有融資政策的支持也可能較難得到資本市場的認(rèn)可”。

華南一出險房企人士對第一財經(jīng)表示，金融機(jī)構(gòu)天生具有避險意識，經(jīng)過房地產(chǎn)行業(yè)此次調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)避險行為更加明顯，出險民營房企的再融資問題短期內(nèi)難以獲得較大突破。“優(yōu)勝劣汰，民營房企分化將進(jìn)一步加劇。”

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