樓市回暖的信號在越來越多的城市出現(xiàn)。北京、上海、廣州、南京、合肥等多城的到訪帶看、項目成交等數(shù)據(jù)均有明顯修復，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也向記者表示感受到了市場的回暖。

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中達證券研報數(shù)據(jù)顯示，2月份以來，42個主要城市新房銷售保持正增長的態(tài)勢，周度新房成交皆環(huán)比上漲。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，1月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)明顯增加。

第三方研究機構(gòu)克而瑞指出，結(jié)合70城房價和近期市場變化來看，前期寬松政策和低房貸政策確實使得一部分城市初現(xiàn)復蘇跡象。但對于這輪回暖，業(yè)內(nèi)較多抱以謹慎樂觀的態(tài)度，多位受訪人士認為，盡管當前市場復蘇信號較強，持續(xù)性仍有待觀察。縱觀2023年整體的市場走勢，業(yè)內(nèi)仍保持看好，市場普遍預計所在城市銷售2023年會穩(wěn)中有增。

“樓市復蘇一般會歷經(jīng)四個階段，先是來訪和帶看量增加，然后是去化率提升，之后是存庫下降、供應(yīng)量提升，最后是價格預期上升并進入上漲循環(huán)。”西政資本認為，目前，樓市主要處于復蘇的第一階段。

新房價格指數(shù)近1年來首次止跌

樓市行情改善的消息傳到了三線小城，在上海工作的小馨被家長催著買房。不過，開啟了看房模式的她近兩周看上的兩套二手房，都在兩三天后被中介通知已經(jīng)成交出售。

2月16日，記者走訪上海市場時從某大型連鎖中介機構(gòu)的閔行一門店處了解到，最近上海二手房成交有了明顯回升，“上個周日，僅我們一家公司在上海的成交量就有300多套。”

同樣的情況也發(fā)生在華南。“有朋友上上周看的一套房子，上周有人加價50萬買了。”總部在深圳的某房企人士告訴記者，其公司在深圳龍華的一個順銷項目“一天賣了十多套”。

二線城市的回溫亦明顯。記者近日在南京市場走訪時發(fā)現(xiàn)，不少項目的售樓處來客不斷成交也明顯上漲。某央企開發(fā)商南京營銷總告訴記者，2月份以來，其手中項目的來訪量達到了1月時的3-4倍，成交有約2-3倍的增長，“如果跟2022年的峰值相比，當前的成交也達到了2倍左右。”

“最近江北項目在工作日的成交有時能沖到3000萬，周末翻倍。而去年下半年的時候，可能一天都沒有成交。”該營銷總透露，去年下半年頗為慘淡的青島市場近來也恢復明顯，“有的盤一天能賣近20套。”

蘇州一項目銷售經(jīng)理告訴記者，近來市場回暖確實較為明顯，不論是年前積累的客源還是年初的新增的，看房的積極性都有提高。另據(jù)蘇州當?shù)氐牡禺a(chǎn)分析師提供的數(shù)據(jù)顯示，2月上旬，蘇州市區(qū)的周度認購套數(shù)分別超過了500套、660套，是1月份周度認購水平的3倍多。

據(jù)平安證券調(diào)研顯示，春節(jié)后合肥市場的不少項目來訪上升，越秀旗下一項目周末來訪近200組，平時來訪超過20組，另有項目計劃加推不到100套，已獲得近400人認籌；無錫一項目在2月銷售接近40套，相當于過去1個月流速，每周接待來訪超400組。

總部在華南的一家TOP20房企內(nèi)部人士也表示近來有感受到市場的暖意。據(jù)其提供的市場調(diào)研信息顯示，2月上旬的深莞市場穩(wěn)中向好，佛山臨廣市場熱度提升；江蘇高能級城市如南京、蘇州、無錫等城市提升很快，揚州、徐州正常回升；中西部城市主城依然保持熱度。

從全國范圍的數(shù)據(jù)來看，樓市出現(xiàn)了筑底回升的跡象。根據(jù)中達證券研報數(shù)據(jù)顯示，2月份過去的三周里，其監(jiān)測的42個主要城市新房銷售保持正增長的態(tài)勢，成交面積環(huán)比漲幅分別為1181%、19%、14%。

房價也有止跌的趨勢。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年1月，70個大中城市新房銷售價格環(huán)比上漲的城市有36個，較上月增加21個；上海、合肥環(huán)比漲幅為0.7%，領(lǐng)跑全國；寧波、成都緊隨其后，環(huán)比上漲0.6%。整體來看，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.2%，二線城市新房價格環(huán)比上漲0.1%，三線城市新房價格環(huán)比降幅收窄。

國盛證券研報指出，這是自2022年2月以來，70城新房價格指數(shù)環(huán)比首次止跌，部分一二線城市新房銷售出現(xiàn)小幅復蘇，三線城市環(huán)比降幅縮窄，主要受益于疫情管控放松后，近期各地接連出臺刺激經(jīng)濟、提振信心等政策。

上半年市場仍在修復中

盡管一派熱鬧景象，但業(yè)內(nèi)普遍認為當前樓市處于爬坡階段。

在國盛證券跟蹤的30個城市中，2023年以來的7周里，新房累計成交同比為正的城市僅有10個，一線城市中則只有北京同比增長約5%。“本周30個樣本城市成交接近300萬平方米，但也僅是去年10-11月平均水平。”該機構(gòu)認為，新房銷售量能依然不足。

近來回暖勢頭強勁的南京，過去7周累計成交同比仍有45%的降幅。有南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，當前市場有較為明顯的人氣回升、成交量放大，但新房、二手房仍存在以價換量的情況，預計今年上半年將會是去庫存的階段。

活躍的上海二手房市場也還在恢復中。上述上海中介人士透露，目前其所在公司平臺上掛牌的二手房數(shù)量約有12萬套，與春節(jié)前差別并不大。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向記者表示，2月份的成交量大約在1.3萬套，尚未達到2萬套的“冷熱線”水平，房價不具備反彈的動力。據(jù)了解，近來不少房源是以掛牌價93折-95折的價格成交。

事實上，業(yè)內(nèi)對此番樓市回暖的信心并不充分，多位受訪業(yè)內(nèi)人士認為當下的市場表現(xiàn)主要來自此前長時間積壓的需求，疫情管控放松后，人員流動恢復，短期內(nèi)需求集中釋放，存在后勁不足的可能。

有蘇州當?shù)氐氖袌鋈耸恐毖裕F(xiàn)階段的市場情況不太好判斷，目前的這波熱度與年前積累、年初造勢有一定關(guān)系。某華東房企內(nèi)部人士也表示，市場情況還需要再觀察，“看看傳統(tǒng)的三月小陽春能否如期到來”。

華泰證券近日發(fā)布的一則研報顯示，目前除了部分來訪明顯回升的城市，也有部分表現(xiàn)較為平淡的二三線城市，如寧波、金華等，而紹興等城市則是短暫回暖后又回落至低迷狀態(tài)。同時，二線城市兩周成交量修復尚未傳導至房價。市場普遍對所在城市持謹慎樂觀態(tài)度，預計上半年更多還是在修復階段。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向記者分析，目前需求端存在三方面的問題，使得市場熱度的持續(xù)性暫無強有力支撐。

“市場持續(xù)修復的關(guān)鍵在于經(jīng)濟持續(xù)向好，目前向好預期不斷增加，但就業(yè)形勢、投資意愿等并沒有出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn)，需求端購買力的持續(xù)修復還需要時間。同時，短期房價上行的壓力仍較大，基于對房屋的保值和增值觀念，房價的調(diào)整影響購房意愿。”于小雨指出，對項目能否交付的擔憂雖然正在通過“保交樓”相關(guān)支持政策緩解，但解決項目交付難題是需要時間周期的。整體而言，需求端購買力與購買意愿存疑，市場熱度的持續(xù)性有待觀察。

克而瑞也認為，前期寬松政策和低房貸政策確實使得一部分城市初現(xiàn)復蘇跡象，但復蘇是局部而非全面的，持續(xù)性是脆弱的、尚且存疑的，底部修復過程也較為緩慢，短期內(nèi)市場仍需要溫和的政策保駕護航，一些壓力城市寬松政策也有進一步加碼的必要。

近來，許多城市也在不斷放松樓市政策，包括揚州、惠州、長沙等城市調(diào)整了限購、限售、首付比例等政策。另據(jù)貝殼研究院，2月百城首套主流利率再創(chuàng)2019年以來新低，有17城首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)。

謹慎之余，業(yè)內(nèi)仍對2023年整體的市場走勢表示看好。“市場普遍預計所在城市銷售2023年會穩(wěn)中有增，如克而瑞預期南京或能在2022年基礎(chǔ)上有10%-20%的增長等。”華泰證券上述研報稱。

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