2022年，房地產寒冬尚未退去，住宅市場銷售總體仍處于下行周期，而新城控股（601155.SH）商業運營總收入首次超百億元，同比增長近16%，充分體現出“住宅+商業”雙輪驅動發展模式的穩健。

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根據新城控股最新發布的2022年年度報告，該公司全年實現營業收入1154.57億元，歸母凈利潤達到13.94億元，在極為艱難的2022年，既確保了現金流安全又實現了盈利。

艱難一年，新城控股實現正向盈利

新城控股是房地產行業中最早提出“住宅+商業”雙輪驅動的房企之一，在兩個賽道同時布局，最終可以帶來什么？

去年房地產住宅市場持續低迷，但擁有成熟商業運營板塊的新城控股卻因為商業板塊的增長，實現了業績的穩健與可持續，成為其穿越長周期的重要基礎。

根據新城控股2022年年報，去年全年新城控股實現營業收入1154.57億元，其中物業出租及管理收入92.24億元，同比增長15.75%，在總營收中的占比則提升到約8%，較上一年擴大近3個百分點。算上商鋪辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場等收入，新城控股2022年的商業運營總收入達到100.06億元，首次突破百億，同比增長15.82%，商業運營板塊業績貢獻率持續上升。

利潤方面，去年新城控股實現歸屬于上市公司股東的凈利潤達到13.94億元，是民營房企中較為難得實現正向盈利的公司之一。歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤7.27億元，整體毛利率超過20%。

2022年，新城控股計提資產減值損失59.57億元，相較上一年增加了11.2億元，近兩年由于資產價格下跌，計提減值是房企財報中的常見情況，新城控股亦在財務報表內充分反映計提相關風險，此外公允價值變動收益也同比減少17.4億元。在此之后，新城控股將甩掉包袱、輕裝上陣。

新城控股正在密切關注土地投資，但仍將采取審慎策略。根據年報，該公司去年新增商丘和常州2宗土地，新一年則將在不超過200億的范圍內開展房地產投資。截至2022年期末，新城控股的可售土地儲備仍有4915萬平方米。

逆勢增長，吾悅廣場發展速度不減

逆勢增長的商業運營板塊，是新城控股2022年度業績的最大亮點。

新城控股年報披露，2022年新城控股共計實現15座吾悅廣場新開業，其中包括南昌等11座重資產吾悅廣場。截至報告期末，新城控股已布局194座吾悅廣場，分布在全國140個城市，已開業面積約1319.74萬平方米，出租率超過95%。

得益于吾悅廣場數量的不斷成長，新城控股的物業出租及管理收入已經占到總營業收入的7.99%，該板塊的毛利高達67億元，毛利率達到72.6%。

在4月3日的業績會上，新城控股董事長王曉松提出了新一年商業運營業務的目標——2023年，新城控股計劃實現商業運營總收入110億元，新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

在可見的未來，吾悅廣場能為新城控股帶來的或許不止是營收和利潤。今年3月24日，國家發展改革委下發關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知，被業內稱為“236號文”。“236號文”指出，將研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

這意味著萬億級市場迎來大利好，REITs將迎來嶄新的資產類別，消費基礎設施正式加入到公募REITs的底層資產池之中。這對商業地產公司而言意義重大，若政策落地，“雙輪驅動”的新城控股有望獲益。

融資開閘，債務結構不斷優化

由于始終堅持“零違約”，守住了穩定安全的財務基本面，作為優質民營示范型房企，新城控股在2022年迎來境內外融資上的突破。

去年全年，作為首批創設信用保護合約發債示范房企，新城控股成功發行3筆中票——

去年5月30日，新城控股2022年度第一期中期票據完成簿記，發行規模10億元，期限2+1年，中誠信國際給予發行人主體和本期債項雙AAA評級，主承銷商為上海銀行和海通證券，這次中票發行吸引了多家機構積極參與和認購，最終成功落地。

去年9月9日，在人民銀行指導下，按照交易商協會統一部署，新城控股2022年度第二期中期票據完成簿記發行，發行規模10億元，期限3年，最終票面利率為3.28%。

去年12月12日，新城控股成功發行2022年度第三期中期票據，發行金額20億元，期限三年，票面利率僅4.3%。

2022年11月17日，新城控股披露交易商協會已受理公司150億元儲架式注冊發行，這成為新城控股2022年度最大規模的一單融資。

此外，香港上市平臺新城發展（01030.HK）則于去年5月宣布，新城環球及新城發展就發行本金總額為1億美元的票據與初始買方簽訂購買協議。扣除承銷折扣及傭金以及其他估計開支前，票據發行的所得款項總額將達1億美元，票據發行的所得款項凈額用于一年內到期的現有中長期境外債務的再融資，并根據公司的可持續金融框架僅用于符合條件的綠色項目。

今年3月14日，新城控股又宣布了80億元的定增，其中24億元將用于補充流動資金，這次募集資金的投入將有效緩解資金投入壓力，保障項目交房周期和質量，對于改善民生、促進社會和諧穩定發展具有重要意義，同時還能提升新城控股的資金保障及償債能力。

總體來看，一直恪守安全財務基本面的新城控股在實現融資開閘的同時，亦迎來債務結構的優化，截至2022年末，新城控股整體平均融資成本僅為6.52%，較上年同期進一步下降，在民營房企中處于低位。

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