上一年度，隨著覆蓋人群擴(kuò)面、繳存基數(shù)上限調(diào)升，北上廣深住房公積金繳存和提取額度均同比增多，但受疫情和房地產(chǎn)市場等因素影響，四地住房公積金提取率卻均出現(xiàn)同比下降。

(資料圖)

近日，各城市住房公積金管理中心陸續(xù)公布“住房公積金2022年度報告”，第一財經(jīng)梳理一線城市公積金年報，注意到上述變化。

與此同時，截至當(dāng)年年末，四個一線城市首次出現(xiàn)近五年住房公積金個人貸款（筆數(shù)和金額）同比減少，其中，滬廣深三地貸款額度同比減少均接近或超過20％。一線城市職工使用公積金用于住房消費(fèi)的需求減弱，是當(dāng)年出現(xiàn)的“新現(xiàn)象”，而一線城市住房公積金資金運(yùn)用率低于熱點(diǎn)二線城市的“老問題”依然存在。

進(jìn)入2023年，一線城市房地產(chǎn)市場成交量已率先回暖，多名受訪業(yè)界人士認(rèn)為，今年，以北上廣深為代表的熱點(diǎn)城市可能也會出現(xiàn)階段性公積金提取額增長大于繳存額增長的情況。而在公積金政策方面，雖然多地近期從貸款額度、首付比例等方面調(diào)整了公積金貸款政策，但由于近兩年來公積金政策的調(diào)整對市場的刺激作用正在逐漸減弱，加之公積金政策需要兼顧其可持續(xù)發(fā)展能力，往后看，要想進(jìn)一步增加公積金政策對住房消費(fèi)的支持作用，各地住房公積金制度的覆蓋范圍有望繼續(xù)擴(kuò)大。

北上廣深去年公積金貸款發(fā)放額5年內(nèi)首降

個人住房公積金主要用于住房消費(fèi)，但截至去年年末，一線城市公積金“住房貢獻(xiàn)率”卻出現(xiàn)同步回落。2022年，北上廣深四地住房貢獻(xiàn)率為85.1%、89.07%、94.96%和85.87%，分別較上年減少7.3、23.45、17.08和12.91個百分點(diǎn)。

住房貢獻(xiàn)率是指住房公積金個人住房貸款發(fā)放額、公轉(zhuǎn)商貼息貸款發(fā)放額、項目貸款發(fā)放額、住房消費(fèi)提取額的總和與當(dāng)年繳存額的比率。

在個人住房貸款發(fā)放方面，北上廣深自2018年以來，近五年首次出現(xiàn)住房公積金個人貸款發(fā)放金額同比減少。其中，滬廣深去年住房公積金個人貸款筆數(shù)和金額降幅均達(dá)到20%左右。

深圳住房公積金管理中心對此解釋稱，“主要受疫情和房地產(chǎn)市場等因素影響”。

“去年在疫情影響下，失業(yè)率上升，居民預(yù)期收入下滑，再加上爛尾樓等負(fù)面事件的影響，購房者入市積極性不高，公積金貸款發(fā)放量減少。” 諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄在接受第一財經(jīng)采訪時稱。

在住房公積金提取業(yè)務(wù)方面，去年，一線城市均呈提取額度上升但提取率下降的趨勢。分提取用途來看，這四地“購買、建造、翻建、大修自住住房”占比均在減少，而“償還購房貸款本息和租賃住房”占比均在增加。

城市差異亦存在。其中，上海和廣州在住房消費(fèi)中，以“償還購房貸款本息”為主（超六成），深圳“償還購房貸款本息”和“租賃住房”各自占三、四成，北京“以購買、建造、翻建、大修自住住房占比”為主（六成左右）。

中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會副理事長、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強(qiáng)對記者表示，正是因為這些城市差異的存在，可以考慮在不同地區(qū)對公積金貸款用途采取差異化的支持政策，對能產(chǎn)生擴(kuò)大住房消費(fèi)的公積金用途給予更大的優(yōu)惠和支持政策。

值得注意的是，雖然在公積金貸款、提取業(yè)務(wù)下行壓力下，2022年四地公積金的“住房貢獻(xiàn)率”出現(xiàn)回落，但在這一年中，北上廣深住房公積金在個人住房貸款市場的占有率卻都出現(xiàn)同比上升。換言之，住房公積金個人住房貸款余額占當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性和住房公積金個人住房貸款余額總和的比率出現(xiàn)同比提高。

“這說明公積金個人住房貸款市場占有率的上升不是由于公積金貸款額度的上升導(dǎo)致的，相反，由于住房商業(yè)貸款出現(xiàn)了大幅下降，這才導(dǎo)致公積金個人住房貸款在同比減少的情況下，卻表現(xiàn)出市場占有率的上升。”在王業(yè)強(qiáng)看來，歸根結(jié)底，還是當(dāng)年房地產(chǎn)市場的低迷和不景氣所致。

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦進(jìn)一步對第一財經(jīng)解釋稱，公積金支持往往有一次性的特征，個人或家庭不能多次申請公積金貸款。部分家庭在一生中由于子女結(jié)婚、工作地變化、改善住房進(jìn)行轉(zhuǎn)換等會多次進(jìn)行購房，但這些家庭并不能多次享受公積金信貸，所以個人貸款的筆數(shù)會小于市場交易的上升。前述原因，疊加去年市場交易量的下降，所以，無論是個貸發(fā)放金額的同比下降，還是住房貢獻(xiàn)率下降都屬于正常現(xiàn)象。

“但在個人購房信貸中，公積金具有低利率的支持性特征，始終是家庭購房信貸的首選，所以在通常年份，其市場占有率都比較高。”崔光燦稱。

多地公積金資金池“告急”，北上廣深依然“過剩”

作為住房公積金流動性監(jiān)測指標(biāo)，住房公積金資金運(yùn)用率處于85%~90%之間為合理區(qū)間。

住房公積金資金運(yùn)用率是指住房公積金個人住房貸款余額、項目貸款余額和購買國債余額的總和占繳存余額的比例。當(dāng)資金運(yùn)用率越高，表明該地區(qū)住房公積金沉淀資金越少，可用于發(fā)放貸款的資金就越少，反之亦然。

2022年以來，在房地產(chǎn)市場下行形勢下，多個熱點(diǎn)二線城市住房公積金管理中心相繼出臺了一系列支持住房消費(fèi)政策，確保貸款應(yīng)放盡放，并從調(diào)整二套房首付政策，下調(diào)首套房貸利率，實(shí)施三孩家庭公積金優(yōu)惠政策，擴(kuò)大貸款支持范圍等方面，加大公積金政策對住房消費(fèi)的支持力度。

但在這些城市中，有不少城市的住房公積金資金運(yùn)用率已超過上限。比如，廈門、杭州、合肥、武漢去年末的住房公積金資金運(yùn)用率均超過90%，合肥甚至高達(dá)103.08%。

陳霄認(rèn)為，二三線城市公積金存量相對充裕，并且去年以來多次放寬公積金相關(guān)政策，為購房者提供了便利條件。當(dāng)前，部分熱度較高的二線城市確實(shí)可能會面臨一定的公積金流動性壓力，但是仍在可控范圍內(nèi)。

事實(shí)上，面對一直處于高位的資金運(yùn)用率和個貸率，如武漢、合肥等二線城市，在去年下半年相繼官宣暫停“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。去年10月，北京住房公積金管理中心也提到，“暫不符合開辦商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)的條件”。

不過根據(jù)年度報告，北京當(dāng)年住房公積金資金運(yùn)用率為73.2%，實(shí)際低于前述合理區(qū)間的下限。北京之外，上海、廣州和深圳當(dāng)年的住房公積金資金運(yùn)用率也均低于85％，分別為84.90%、76.22%和69.90%，且均較上一年度有所下降。

在陳霄看來，這是因為與二線城市相比，一線城市公積金政策相對嚴(yán)格，并且存在一定程度的供不應(yīng)求狀況，獲取難度偏高，并且長期以來政策沒有明顯放寬跡象，發(fā)放量相對不足。

對比一二線城市公積金資金運(yùn)用率的差異，王業(yè)強(qiáng)表示，根本原因是因為北上廣深房價更高，公積金貸款的額度和貸款條件限制了公積金支持消費(fèi)功能的發(fā)揮；而在二線城市，房價相對一線城市較低，公積金貸款額度能夠覆蓋個人購房總額的較大比例，公積金貸款對于住房消費(fèi)的支持作用較大。

“因此，在一線城市應(yīng)該進(jìn)一步擴(kuò)大公積金貸款的積極作用，進(jìn)一步提高貸款的額度，放松公積金貸款使用的門檻；對于二線城市，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)收緊公積金貸款的發(fā)放條件，使公積金貸款運(yùn)用率回歸到正常的合理水平。”王業(yè)強(qiáng)說。

今年超60省市出臺公積金優(yōu)化新政

為支持住房消費(fèi)，2023年以來，各地松綁公積金貸款政策的動作仍在持續(xù)。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，2023年以來，已有超60省市（縣）出臺提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、允許公積金支付首付款、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、提高租房提取公積金額度等政策，加大公積金對購房者的支持力度的同時，也提高公積金使用效率。

近日，優(yōu)化公積金相關(guān)政策的城市已擴(kuò)圍至一線城市。3月24日，新修訂的《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定》發(fā)布，其中，進(jìn)一步加大了對購買首套住房、多子女家庭購房、購買綠色建筑住房的支持力度。按照不同情形，貸款最高額度分別上浮20%、30%、40%。

崔光燦認(rèn)為，住房公積金政策需要保持一定的連續(xù)性和穩(wěn)定性，政策調(diào)整需要從中長期綜合考慮多種因素。如果進(jìn)行調(diào)整，住房公積金仍然應(yīng)堅持以有針對性地支持居民首套住房需求和合理的改善住房需求為主，提高合理購房家庭的支付能力為主，不應(yīng)將公積金政策作為調(diào)控市場的手段，更不應(yīng)根據(jù)市場的狀況頻繁調(diào)整政策。

而在陳霄看來，近兩年來，公積金政策的調(diào)整對市場的刺激作用已在逐漸減弱。目前，市場需要更加強(qiáng)有力的利好政策加持。

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