房企股權(quán)融資的進(jìn)度條向前再推動(dòng)一點(diǎn)。6月以來，包括中交地產(chǎn)（000736.SZ）、福星股份（000926.SZ）、大名城（600094.SH）、陸家嘴（600663.SH）、保利發(fā)展（600048.SH）等在內(nèi)的多家上市房企陸續(xù)公告稱，定增事項(xiàng)獲交易所審核通過。

(相關(guān)資料圖)

自2022年房企股權(quán)融資重啟以來，至今年2月份有超20家房企發(fā)布了定增計(jì)劃，但由于流程較為復(fù)雜，各家公司定增推進(jìn)較為緩慢。如今，房企定增事項(xiàng)集中獲批，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這表明有關(guān)部門在加速推進(jìn)房企股權(quán)融資的進(jìn)度，支持房企股權(quán)融資的政策實(shí)際落地。

只是，這也并不意味著接下來的融資進(jìn)程將暢通無阻。有房企人士告訴第一財(cái)經(jīng)，很多要求監(jiān)管層并未明確提出，在具體操作中還是要摸著石頭過河。而部分房企自發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃至今，原本處于低位的股價(jià)又節(jié)節(jié)下挫，股權(quán)再融資的空間持續(xù)減小。

除了股權(quán)融資落地不易，整體來看，房企融資難的狀況仍未得到明顯改善?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月份，典型房企的融資總量同環(huán)比腰斬，融資規(guī)模也創(chuàng)下2020年以來單月融資的新低。其中，部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，在銷售未全面復(fù)蘇的當(dāng)下，房企暴雷案例仍未斷絕。有房企人士直言，企業(yè)還沒有真正度過危機(jī)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)仍然較高，通過更多落地融資支持、允許項(xiàng)目資金流動(dòng)等措施可增加房企流動(dòng)性，而這是緩解行業(yè)困局的有效舉措之一，可避免因資金鏈問題導(dǎo)致整個(gè)公司項(xiàng)目停工甚至爛尾等風(fēng)險(xiǎn)，從而增強(qiáng)行業(yè)及市場(chǎng)信心。

定增迎進(jìn)展

2022年以來，監(jiān)管層推出了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的紓困政策，支持房企融資的“三支箭”是其中頗為關(guān)鍵的舉措。這“三支箭”包括信貸融資、債券融資、股權(quán)融資，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這延緩了房地產(chǎn)行業(yè)資金增速下降過快勢(shì)頭，有助于行業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸。

由于流程更為復(fù)雜等因素，作為“第三支箭”的股權(quán)融資推進(jìn)相對(duì)較為緩慢。自2022年11月底，證監(jiān)會(huì)發(fā)布調(diào)整優(yōu)化房企股權(quán)融資方面的5條措施，重啟股權(quán)融資以來，有超過20家A股上市房企拋出了股權(quán)融資相關(guān)方案，其中還包括多家出險(xiǎn)房企如世茂股份、金科股份、華夏幸福等房企，但此后多無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

近來，這一進(jìn)程有加快的跡象，數(shù)家房企定增獲準(zhǔn)。繼5月底招商蛇口的定增事項(xiàng)獲深交所審核通過之后，6月至今，中交地產(chǎn)、福星股份、大名城、保利發(fā)展、陸家嘴等5家上市房企的定增也獲交易所審核通過。

同期，華發(fā)股份、天地源、萬科A也在積極推進(jìn)定增，而6月初，中華企業(yè)也啟動(dòng)定增計(jì)劃，擬募集不超過45億元。在5月下旬的股東大會(huì)上，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良也曾對(duì)外披露了定增事項(xiàng)的進(jìn)展，并表示已成立了專門的工作班子，融資方案正在推進(jìn)當(dāng)中，前段時(shí)間磨合了很長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)會(huì)較快落地。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，此次定增集中獲批，表明有關(guān)部門加速推進(jìn)房企股權(quán)融資的進(jìn)度，支持房企股權(quán)融資的政策實(shí)際落地；獲批企業(yè)中除了央國(guó)企背景的房企外，還有兩家民營(yíng)房企的定增也順利通過交易所審核，政策支持覆蓋面較寬，傳遞了積極的信號(hào)。

不同于股權(quán)融資流程的繁復(fù)、進(jìn)展較緩，“第二支箭”債券融資近來則多有落地。

2023年1月碧桂園獲批200億元中票儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行額度，5月完成首期兩筆中票發(fā)行，總金額為17億元，票面利率分別為3.80%和3.95%；同期，新希望地產(chǎn)也成功發(fā)行了年內(nèi)第二筆中票，發(fā)行規(guī)模為8億元，期限3年，票面利率為4.1%。前述中票均由中債增提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。另據(jù)記者了解，近期中駿亦有一筆新的中票在籌備發(fā)行中。

除了上述集中在企業(yè)集團(tuán)層面的融資進(jìn)展之外，亦有房企落地了項(xiàng)目層面的輸血。6月初，杭州上市房企德信地產(chǎn)對(duì)外披露，在與浙江省AMC浙商資管簽訂合作框架協(xié)議約一年后，首筆6.03億元紓困資金落地在德信旗下的德清時(shí)代云起項(xiàng)目。有接近德信方面的人士向記者表示，其他的項(xiàng)目也在溝通中。

融資規(guī)模腰斬

融資端的多重喜訊仍無法掩蓋大部分房企融資難的現(xiàn)狀。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月單月，80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%。有出險(xiǎn)民營(yíng)房企內(nèi)部人士向記者直言，近來除了銷售回款外，公司已沒有其他的融資渠道了。

今年以來，典型房企的月度融資總量基本上都在低位徘徊，僅3月份融資總量一度沖破600億元，其它月份的融資總量只有400-500億元左右；5月這一數(shù)值更是跌至300億元以下，創(chuàng)下2020年以來房企單月融資總量的新低。

事實(shí)上，從“三支箭”等許多利好政策落地情況來看，短期內(nèi)僅惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持。其中，銀行授信落地需評(píng)估房企項(xiàng)目情況、合作程度、房企經(jīng)營(yíng)等因素，債券融資局限于部分名單內(nèi)房企，受益企業(yè)數(shù)量范圍很有限。

即便是近來有所加速的股權(quán)融資，也并不必然意味著一帆風(fēng)順。上述5家房企在公告中也明確，定增事項(xiàng)尚需證監(jiān)會(huì)做出同意注冊(cè)的決定后方可實(shí)施，最終能否獲得同意注冊(cè)的決定及其時(shí)間尚存在不確定性。

有近期正在推進(jìn)定增的A股上市房企人士告訴記者，當(dāng)前很多方面沒有明確的要求，要看窗口操作是什么口徑，最終還是要看證監(jiān)會(huì)。在具體操作時(shí)，秉持著“高要求、低預(yù)期”，爭(zhēng)取能一次性通過。

此前就有房企將手中持有的涉教培類業(yè)務(wù)剝離。有市場(chǎng)分析認(rèn)為，這或因?yàn)槎ㄔ龅姆科笾黧w有些業(yè)務(wù)不能涉及，否則定增可能會(huì)被卡；同時(shí)還有募資項(xiàng)目都必須用于保交付等門檻。

不只是在監(jiān)管層面上存在不確定性，許多房企近來還陷入了股價(jià)過低的窘境中，5月整月，A股下跌的地產(chǎn)股占比近8成，部分地產(chǎn)股單月跌幅超50%。

有此前發(fā)布了定增計(jì)劃的房企人士告訴記者，股價(jià)在過去一段時(shí)間里的下跌，導(dǎo)致公司已經(jīng)進(jìn)入了保護(hù)股價(jià)的狀態(tài)，當(dāng)前不是推進(jìn)股權(quán)融資的時(shí)機(jī)。

這進(jìn)一步壓縮房企推進(jìn)股權(quán)融資的空間。劉水指出，近年來上市房企估值普遍走低，持續(xù)低迷的估值削弱了定增計(jì)劃對(duì)原股東的吸引力；從中長(zhǎng)期來看，新房增量市場(chǎng)空間有限，行業(yè)需向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，但新模式尚未形成，投資人對(duì)行業(yè)存在較多顧慮，定增計(jì)劃能否實(shí)際成功仍存在未知數(shù)。

多家第三方機(jī)構(gòu)都提到，房企當(dāng)前的融資環(huán)境實(shí)際上仍難言樂觀，而隨著需求釋放脈沖式恢復(fù)結(jié)束，市場(chǎng)銷售后續(xù)乏力，未來仍有企業(yè)可能會(huì)發(fā)生債務(wù)違約，流動(dòng)性問題仍需要行業(yè)注意。

加強(qiáng)融資支持

在銷售尚未回暖，市場(chǎng)信心明顯不足的情況下，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，加強(qiáng)對(duì)房企的融資支持，是推動(dòng)行業(yè)修復(fù)的關(guān)鍵舉措之一。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析稱，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)仍然較高，主要是房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可能出現(xiàn)資金鏈問題導(dǎo)致整個(gè)公司項(xiàng)目停工甚至爛尾的情況。

某華東房企人士也指出，在各大房企都將保交樓放在各項(xiàng)工作首位的當(dāng)下，企業(yè)通過融資獲取現(xiàn)金流之后，可以更好地推進(jìn)保交樓、保品質(zhì)，減少維權(quán)行為等對(duì)購房者信心帶來的打擊，從而打消觀望的購房者對(duì)交付和質(zhì)量問題的擔(dān)憂，提振信心。

有目前仍在正常經(jīng)營(yíng)中的房企內(nèi)部人士也向記者坦言，近來公司銷售疲軟，所以盡管此前債務(wù)清償了，但這一過程并不容易，員工信心也不太足，若有新增融資落地能提振士氣。

在具體的支持舉措上，劉水認(rèn)為，在債券融資方面，可采取更靈活的央地聯(lián)動(dòng)擴(kuò)容擴(kuò)圍、擴(kuò)大擔(dān)保主體，除了支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，使更多中小民營(yíng)房企受益；在股權(quán)融資方面，可開辟綠色通道，加快審批，加快股權(quán)融資支持落地。

另外一項(xiàng)可以關(guān)注的舉措則是預(yù)售資金監(jiān)管。一直以來，許多暴雷開發(fā)商的賬目上并不是沒有資金，而是被嚴(yán)格監(jiān)管在項(xiàng)目上。2022年，受預(yù)售監(jiān)管資金大幅收緊的影響，許多房企都出現(xiàn)了房子賣出卻無法回款的情況。有房企人士向記者表示，目前大部分項(xiàng)目仍有約7成的資金鎖定在項(xiàng)目層面。這也曾成為不少房企無法及時(shí)償還債務(wù)的因素之一。

這不只是項(xiàng)目層面的資金無法調(diào)回集團(tuán)層面進(jìn)行債務(wù)償還等，同一家企業(yè)旗下的項(xiàng)目之間的現(xiàn)金流通也被阻斷，銷售好的項(xiàng)目資金被監(jiān)管了，不能有效調(diào)出資金支持銷售不好的項(xiàng)目保交樓，從而導(dǎo)致出險(xiǎn)項(xiàng)目越積越多等情況。

為解決這一困境，億翰智庫建議，項(xiàng)目在留足一年內(nèi)合理工程款支出的前提下，政府可以允許資金劃撥到其他項(xiàng)目用以支付工程款或者支付銀行貸款，同時(shí)企業(yè)需提供資金用途證明，從而實(shí)現(xiàn)監(jiān)管資金的盤活。

據(jù)了解，有地方政府允許上述情況，通盤考量一家房企在全市各個(gè)項(xiàng)目的情況，推動(dòng)了項(xiàng)目層面資金的流動(dòng)。但這僅是部分城市的舉措，上述華東房企人士表示，還是有很多城市監(jiān)管很嚴(yán)，資金要求覆蓋保交付所需資金的1.1-1.2倍。

需要指出的是，從供給側(cè)支持房企融資，只是暫時(shí)的“輸血”權(quán)宜之計(jì)，并沒有從根本上緩解房企流動(dòng)性問題，修復(fù)行業(yè)信心、穩(wěn)定銷售才是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。劉水指出，房企流動(dòng)性困難的解決，要靠“自我造血”，要靠銷售回款，要加大需求側(cè)支持；而需求銷售企穩(wěn)回升，金融機(jī)構(gòu)才會(huì)更有信心支持房企融資。

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