在住建部定調(diào)房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向后，北京的落地細則有望加快出臺。

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29日晚間，北京市住建委官方微信公號“安居北京”發(fā)布消息稱，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月24日中央政治局會議指出，要適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設部召開企業(yè)座談會，會上住建部部長倪虹表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好各項政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

此次北京釋放的樓市積極信號正是基于前述兩次會議，29日北京市住建委發(fā)布的消息稱：“市住房城鄉(xiāng)建設委將認真學習領會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在企業(yè)座談會上的講話要求，在市委、市政府領導下，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，結合北京房地產(chǎn)市場實際情況，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作。”

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉為持平，其中北京環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月收窄；同月，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴大0.3個百分點，其中北京環(huán)比下降0.7％。

北京是二手房占主導的市場，2022 年北京二手房成交面積占比 62%，新房占比 38%。但據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)，二季度以來，北京二手房成交量逐月下跌。6月份，北京市二手房網(wǎng)簽量為11607套，環(huán)比下降10.6%。此外，根據(jù)市場數(shù)據(jù)，截至6月底，北京二手房掛牌量已高達約19萬套。

在一二手房聯(lián)動回落的同時，北京的樓市“三限”（限購、限貸、限售）始終處于全國最嚴水平。

作為全國為數(shù)不多實施“認房又認貸”的城市之一，北京現(xiàn)行的二套房認貸判定標準為“全國有貸款記錄（住房貸款、含公積金，購買商業(yè)類項目不計算），包括已結清和未結清貸款記錄1筆；全國無貸款記錄，北京有1套住宅”。

目前，北京二套首付比例較高，普宅最低為60%，非普宅則達到80%。當前北京執(zhí)行的是2014年出臺的普宅、非普宅標準，即五環(huán)內(nèi)單價小于3.96萬元/㎡或總價小于468萬/套，五環(huán)到六環(huán)單價小于3.168萬元/㎡或總價小于374.4萬/套，六環(huán)外單價小于2.376萬元/㎡或總價小于280.8萬/套。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2023年6月，北京新房價格較2014年12月上漲約40%，均價超過4萬元/㎡，二手房均價超過6萬元/㎡。同時， 2023年上半年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新房成交套總價均值分別843萬元、673萬元、420萬元，均明顯高于普宅標準線。

而從房貸利率來看，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7 月百城首套房貸利率平均為 3.9%，同比下降 45 bp；二套房貸利率平均為 4.81%，同比下降 25bp；但一線城市首套、二套房貸利率分別為 4.50%和5.03%。

“以往最穩(wěn)的一線城市，房價開始領跌。由此，迫切需要需求端進行托底。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

他認為，此前，住建部已明確提出了要降低首套房首付比例和利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等樓市政策優(yōu)化方式。目前，熱點城市剛需集中、換房人群龐大，如果前述“降利率、降首付、降稅收”等措施及時落地，能有效改善預期并釋放需求。

在李宇嘉看來，“有的放矢地支持改善型需求”應當成為熱點城市樓市政策優(yōu)化的重點。具體而言，在金融端，應下調(diào)第二套房（已還清貸款）首付比例；在稅收端，一方面可以優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認定標準，比如取消總價認定標準，另一方面，增值稅免征期可以從5年回到2年，以降低住房交易成本。

“不過，各地在具體落地住建部的政策建議時，應該會因城施策，也即不會步調(diào)一致地、內(nèi)容一致地實施，而是會有先有后、政策力度有大有小地實施。”李宇嘉說。

截至目前，北上廣深尚未發(fā)布有關房地產(chǎn)限制性政策優(yōu)化的具體方案。

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