中國(guó)基金報(bào)記者 方麗 陸慧婧

【資料圖】

首批公募REITs產(chǎn)品擴(kuò)募終于如期落地。

近日，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT在內(nèi)四只首批獲準(zhǔn)擴(kuò)募的公募REITs產(chǎn)品對(duì)外發(fā)布基金份額持有人大會(huì)表決結(jié)果及生效公告，這也意味著，REITs擴(kuò)募即將正式起航。

此前，華安張江產(chǎn)園REIT遭遇突發(fā)事件，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。不少行業(yè)內(nèi)人士表示，庫(kù)哲庫(kù)科技突發(fā)退租事件值得整個(gè)行業(yè)認(rèn)真思考未來(lái)如何應(yīng)對(duì)突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

在他們看來(lái)，REITs產(chǎn)品核心還是要把握分散度，基金管理人應(yīng)該通過(guò)常態(tài)化擴(kuò)募提升公募REITs底層資產(chǎn)分散度，降低受到少數(shù)租戶變動(dòng)、行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)產(chǎn)品的影響。

首批公募REITs擴(kuò)募

獲持有人大會(huì)通過(guò)

盡管中途出現(xiàn)庫(kù)哲庫(kù)科技突發(fā)退租事件擾動(dòng)，首批四只公募REITs擴(kuò)募依舊順利落地。

近日，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT在內(nèi)四只首批獲準(zhǔn)擴(kuò)募的公募REITs產(chǎn)品分別在滬深交易所發(fā)布基金份額持有人大會(huì)表決結(jié)果及生效公告，一并披露的還有第一次擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的招募說(shuō)明書、法律意見(jiàn)書、基金合同、托管協(xié)議等文件。

在上述幾只擴(kuò)募的公募REITs中，最受關(guān)注的還是因庫(kù)哲庫(kù)科技突發(fā)退租受到影響的華安張江光大REIT。

談及未來(lái)華安張江光大REIT擴(kuò)募可能的走勢(shì)，一位業(yè)內(nèi)人士表示，從5月19日華安張江光大REITs發(fā)布的份額持有人大會(huì)表決結(jié)果的公告來(lái)看，本次擴(kuò)募議案獲得通過(guò)并生效，之后主要關(guān)注的焦點(diǎn)還是在擴(kuò)募定價(jià)以及募集資金總額情況。

“根據(jù)相關(guān)文件，本次擴(kuò)募的募集資金上限為16.4億元，募集資金總額扣除預(yù)留費(fèi)用后的剩余部分全部作為新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施的轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)。本次退租事件發(fā)生后，如果假設(shè)新購(gòu)入基礎(chǔ)資產(chǎn)的價(jià)值不變，依然按照16.4億元的上限進(jìn)行募集，影響的可能主要是發(fā)行價(jià)格和發(fā)行份額數(shù)的變動(dòng)關(guān)系。即本次退租事件的不利情況沒(méi)有影響資產(chǎn)賣方的對(duì)價(jià)，而是主要在新老份額持有人之間分?jǐn)偂！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析。

不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士依舊認(rèn)為，庫(kù)哲庫(kù)科技突發(fā)退租對(duì)于整個(gè)公募reits行業(yè)而言，更多還是一次偶然性事件。

“哲庫(kù)科技解散事件本身是偶然事件。”先鋒瑞馳私募基金執(zhí)行董事高如星就談到，“哲庫(kù)科技突然關(guān)閉，對(duì)整個(gè)芯片行業(yè)都是大新聞，當(dāng)然也造成了張潤(rùn)大廈管理人措手不及的被動(dòng)，從基金連續(xù)的公告也能看出基金管理人對(duì)于市場(chǎng)應(yīng)急反應(yīng)的重視程度。”

一位業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)同，OPPO宣布全面終止哲庫(kù)科技業(yè)務(wù)，這一事件具有明顯的偶然性。“根據(jù)基金管理人答復(fù)交易所關(guān)于擴(kuò)募反饋的信息來(lái)看，哲庫(kù)于2023年1月份還進(jìn)一步承租基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目其他租戶到期面積 2518.02 平方米簽署了租賃合同，距今也就4個(gè)月左右的時(shí)間，這也表明無(wú)論是哲庫(kù)還是張潤(rùn)大廈業(yè)主方，誰(shuí)都沒(méi)有預(yù)料到會(huì)發(fā)生這樣的情況，”

風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)市場(chǎng)重視

應(yīng)提升底層資產(chǎn)分散度

庫(kù)哲庫(kù)科技突發(fā)退租事件過(guò)后，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)布局公募REITs也談了自己看法，整體而言，他們都更加重視公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)控制，都在思考如何提升公募REITs底層資產(chǎn)的分散度。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次事件給我們最大的啟發(fā)還是分散度，只有足夠分散才能實(shí)現(xiàn)公募REITs獲得持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的目標(biāo)。

他建議，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行估值定價(jià)時(shí)，對(duì)于租約集中度偏高的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該根據(jù)其重要現(xiàn)金流提供方行業(yè)的波動(dòng)情況，給予適當(dāng)?shù)牡恼郜F(xiàn)率，僅僅考慮提升單一基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)承租人的分散度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

“目前上市的公募REITs持有的基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)量均較少，多數(shù)僅僅持有1-2個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，租戶、區(qū)域、行業(yè)集中度均較高。”他進(jìn)一步分析指出，中長(zhǎng)期這種情況必須要得以改變，基金管理人應(yīng)該通過(guò)持續(xù)、常態(tài)化的擴(kuò)募來(lái)提升公募REITs持有的基礎(chǔ)設(shè)施分散度，降低受到少數(shù)租戶變動(dòng)、行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響。在他看來(lái)，這一點(diǎn)對(duì)于公募REITs行業(yè)后續(xù)的健康發(fā)展至關(guān)重要。

先鋒瑞馳私募基金執(zhí)行董事高如星也談到，新經(jīng)濟(jì)為代表的產(chǎn)業(yè)園和倉(cāng)儲(chǔ)物流去年受疫情疊加經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的影響進(jìn)入減弱趨勢(shì)。

他分別舉例分析：在哲庫(kù)事件之前，張江光大園REIT2022年第一季度開(kāi)始至2023年一季度，出租率呈現(xiàn)持續(xù)回落的趨勢(shì)；截至2023年一季度末，出租率降至70.57%。仔細(xì)分析可以看出，出租率下滑多背后與租賃業(yè)態(tài)變化有非常大的關(guān)系，期間對(duì)出租率影響最大的是在線經(jīng)濟(jì)類的租戶下降了30%以上，而先進(jìn)制造業(yè)反而上升了近9%，這也反映出我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)開(kāi)始逐步復(fù)蘇，有了更大的穩(wěn)定性，如果能對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈條起到帶動(dòng)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園的競(jìng)爭(zhēng)力改善更為明顯。

另外一個(gè)出租率持續(xù)下降的REITs項(xiàng)目是建信中關(guān)村REIT，2022年出租率從96.15%降至81.29%；2023年一季度更是直接回落至68.47%；與此次張潤(rùn)大廈類似，主要因素是單一占比較大的租戶退租造成的影響，該用戶2022年為項(xiàng)目公司貢獻(xiàn)了約10.26%的租賃收入，同時(shí)市場(chǎng)的擔(dān)憂還來(lái)自另外一家單一占較大的租戶度三季度到期后的續(xù)租情況，這將考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)方的專業(yè)能力，后續(xù)是否有行之有效的應(yīng)對(duì)措施。

在高如星看來(lái)，公募REITs資產(chǎn)收入來(lái)源單一用戶或者單一行業(yè)占比高有利有弊。“有利的方面是日常運(yùn)營(yíng)收入相對(duì)穩(wěn)定均衡，不利的方面是一旦大客戶出風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)公募REITs產(chǎn)品影響過(guò)大。”

“如何在客戶的分散和集中度之間尋找平衡，考驗(yàn)的是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期、大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、行業(yè)資源儲(chǔ)備、租戶經(jīng)營(yíng)狀況動(dòng)態(tài)信息的掌握和綜合把控判斷的能力，這將是今后優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方提高運(yùn)營(yíng)管理效率的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”高如星強(qiáng)調(diào)。

REITs核心取決于底層項(xiàng)目

現(xiàn)金流穩(wěn)定性和資產(chǎn)成長(zhǎng)性

由于公募REITs對(duì)資產(chǎn)端和資金端都具有相當(dāng)?shù)奈Γ@一市場(chǎng)前景被業(yè)內(nèi)人士所看好。在他們看來(lái)，伴隨著REITs底層資產(chǎn)逐步擴(kuò)大，常態(tài)化發(fā)行的啟動(dòng)，未來(lái)公募REITs將買入加速發(fā)展的新階段。

“從公募REITs的資產(chǎn)類別來(lái)看，已經(jīng)從最初的高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)拓寬到保障性租賃住房、清潔能源、文化旅游、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，公募REITs的市場(chǎng)前景日益擴(kuò)容。具備長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流且擁有成熟市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)仍將受到投資人的歡迎。”博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示。

不過(guò)，伴隨著資產(chǎn)類型趨于多樣化，因底層資產(chǎn)不同，REITs的表現(xiàn)也日漸分化。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)整體REITs二級(jí)市場(chǎng)平均漲幅為5.68%，但有5只產(chǎn)品跌幅超10%，跌幅最大達(dá)到18.26%。

對(duì)此，先鋒瑞馳私募基金執(zhí)行董事高如星表示，影響REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的因素很多，宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)周期、貨幣和利率環(huán)境、一級(jí)發(fā)行溢價(jià)率、供需關(guān)系等等，

從最近3年來(lái)C-REITs市場(chǎng)運(yùn)行軌跡能明顯看出，隨著市場(chǎng)規(guī)模的不斷增大，資產(chǎn)類型趨于多樣化，逐漸由初期的“情緒價(jià)值”驅(qū)動(dòng)向“內(nèi)在價(jià)值”驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)邏輯的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)非常明顯。

他判斷，未來(lái)不同資產(chǎn)類型，甚至相同資產(chǎn)類型不同單只REIT之間價(jià)值分化差異將會(huì)非常顯著。“考驗(yàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理者的管理能力同時(shí)，也更加考驗(yàn)投資人對(duì)REITs資產(chǎn)價(jià)值判斷的專業(yè)能力。雖然不同的市場(chǎng)周期重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)類型會(huì)有不同，但是長(zhǎng)期跟蹤REITs資產(chǎn)的核心還是底層現(xiàn)金流的穩(wěn)定和資產(chǎn)的成長(zhǎng)。”

而一位業(yè)內(nèi)人士則針對(duì)產(chǎn)業(yè)園相關(guān)公募REITs談了自己的看法。

據(jù)其介紹，目前產(chǎn)業(yè)園相關(guān)公募REITs持有不動(dòng)產(chǎn)主要包括辦公研發(fā)總部、孵化器、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。持有不動(dòng)產(chǎn)主要包括辦公研發(fā)總部、孵化器、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。

他也分別談了上述兩類產(chǎn)業(yè)園公募REITs的不同特點(diǎn)。在他看來(lái)，辦公研發(fā)總部和孵化器等不動(dòng)產(chǎn)的租戶對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的使用方式以辦公為主，其特征與寫字樓類似，往往處于城市中心位置，租約一般較短，受到區(qū)域內(nèi)寫字樓供給情況以及宏觀及行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較為明顯。此類基礎(chǔ)設(shè)施與宏觀及行業(yè)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)情況關(guān)系密切，彈性也更大。”

而標(biāo)準(zhǔn)廠房或以標(biāo)準(zhǔn)廠房為主同時(shí)包括研發(fā)總部辦公等設(shè)施的綜合性園區(qū)，其工業(yè)制造業(yè)屬性更加明顯，客戶租約一般較長(zhǎng)，設(shè)備投入大，穩(wěn)定性高，中短期內(nèi)受到宏觀及行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響較少，租金收入穩(wěn)定性比辦公屬性的不動(dòng)產(chǎn)更有優(yōu)勢(shì)。但同時(shí)，也由于租約較長(zhǎng)，租金增長(zhǎng)能力會(huì)受到一定的制約，此類不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格彈性相對(duì)辦公類設(shè)施略低。

他直言，兩類基礎(chǔ)資產(chǎn)都是非常好的投資配置標(biāo)的，其風(fēng)險(xiǎn)收益特征不同，但沒(méi)有好壞優(yōu)劣之分。投資者應(yīng)該根據(jù)自己的偏好以及對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)判進(jìn)行選擇配置。

編輯：艦長(zhǎng)

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