“臥薪嘗膽，向黎明錚行。”這是中南建設(shè)（000961.SZ）董事兼總經(jīng)理陳昱含，在面對房地產(chǎn)行業(yè)艱難時刻的務(wù)實宣言。

今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于動蕩中，“活下去”成為房企的共識。在8月30日的中南建設(shè)的業(yè)績說明會上，無論是董事長陳錦石，還是總經(jīng)理陳昱含，都以坦誠的姿態(tài)向投資者解釋了當前的生存邏輯和未來發(fā)展方向。

“中南最大的成績就是能活下來，能抗風險、能防風險，把經(jīng)營生產(chǎn)正常化。”陳錦石表示。

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盡管規(guī)模有所縮減，但是中南建設(shè)把更多資源配置到了降杠桿、保現(xiàn)金流等方面，上半年順利實現(xiàn)了3.3萬套房屋的交付，并且如期償還了多只公開市場債券的本息和回售資金，年內(nèi)到期公開債務(wù)僅剩2億元，在手現(xiàn)金余額達則到163.24億元。

經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)5年為正

短短一年時間，房地產(chǎn)行業(yè)的評價體系已經(jīng)驟然改變，規(guī)模增長不再是主要衡量指標，而守住現(xiàn)金流安全才是重中之重。

半年報顯示，中南建設(shè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入467.7億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為48.1億元，同比增加99.4%。截至2022年6月底，中南建設(shè)在手現(xiàn)金余額達到163.24億元。

房企的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額是指在一段時期內(nèi)，日常經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金流入與流出的凈值，這是一個能反映房企基本經(jīng)營狀況的重要指標。自去年以來，經(jīng)營活動現(xiàn)金流已被納入重點監(jiān)測指標之一，監(jiān)管部門明確規(guī)定，房企近三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額不能連續(xù)為負。

房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞去年年底曾統(tǒng)計過92家典型樣本房企，其中僅有27家房企能維持連續(xù)三年活動現(xiàn)金流凈額為正。今年A股已經(jīng)發(fā)布半年報的70家房企中，有31家經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負值。而截至今年中報期，中南建設(shè)已經(jīng)連續(xù)5年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正。

經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額增長的同時，中南建設(shè)進一步壓降有息負債至109.4億元，下降幅度達17.6%，有息負債余額降至511.7億元，其中短期借款和一年以內(nèi)的有息負債合計194.9億元，比2021年末減少45.8億元，年內(nèi)到期公開債務(wù)僅剩2億元。

今年上半年，中南建設(shè)如期支付了20中南01、20中南02、21中南01、20中南建設(shè)MTN001等多只到期公開市場債券的本息和回售資金。

目前，中南建設(shè)的實際債務(wù)絕對規(guī)模占資產(chǎn)規(guī)模的比重位于行業(yè)低位，也正因如此，其部分存量融資得以展期、債務(wù)期限結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化。

在縮減債務(wù)規(guī)模后，中南建設(shè)的財務(wù)指標更加健康了。截至2022年6月30日，中南建設(shè)凈負債率85.19%，比上年末下降7.58個百分點；扣除預(yù)收賬款后的負債率為79.10%，比上年末降低1.42個百分點。

不過，在行業(yè)寒冬中，房企規(guī)模下滑、營收利潤雙減已是普遍現(xiàn)象。半年報顯示，中南建設(shè)期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入241.35億元，同比減少37.28%，歸屬于上市公司股東的凈利潤-16.15億元，綜合毛利率9.72%，同比下降6.59個百分點。

分業(yè)務(wù)板塊來看，第一大主業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的合同銷售金額為330.1億元，第二大主業(yè)建筑板塊在上半年新承接（中標）項目合同總金額為25.4億元。

在中期業(yè)績會上，中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含坦言，由于行業(yè)宏觀形勢不斷惡化，銷售難度增加、竣工速度放緩，導致公司經(jīng)營規(guī)模顯著收縮，同時也帶來了當期確認的虧損。

下半年將全力以赴“保交付”

對于“保交付”，中南建設(shè)的態(tài)度是“迎難而上、全力以赴”。

在業(yè)績會上，陳昱含表示，上半年之所以有部分項目開發(fā)慢了下來，就是為了調(diào)配資源、控制現(xiàn)金流支出，把資源向要交付的項目傾斜，因此1-6月雖然銷售簽約額下滑，但是順利完成了3.3萬套房屋的交付。

下半年的交付工作是更大的挑戰(zhàn)，陳昱含直言：“這是最高的指標，也是最大的承諾，下半年的8.3萬套交付我們也會全力以赴。”

已經(jīng)交付的房屋中，中南多個項目的滿意度達到100分，贏得了業(yè)主的廣泛認可。在工程標準方面，中南建設(shè)加強對項目工程全流程管理行為的管控，持續(xù)推進“過程及交付評估”、“鷹眼行動”等管控，完成335個標段次，10萬余項指標檢查，以全面保障工程質(zhì)量。

中南建筑也體現(xiàn)了在公建基建領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)施工能力。上半年，中南建筑施工的“海門市人民醫(yī)院新院急診醫(yī)技住院辦公樓工程”、“東營奧體中心項目游泳館工程”和旗下中南土木承建的“北京市通州運河核心區(qū)市政配套工程北環(huán)環(huán)隧”、參建的“蘇州市軌道交通3號線”等項目榮獲國家優(yōu)質(zhì)工程獎。

除了自身積極努力保交付以外，中南建設(shè)還獲得了江蘇省各級政府的支持，成為本輪房地產(chǎn)周期中獲地方支持力度最大的民營房企之一。

在業(yè)績會上，陳昱含對江蘇省各級政府的雪中送炭表達了感謝。今年5月和8月，中南建設(shè)控股股東分別與華融資產(chǎn)、江蘇資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略協(xié)議，預(yù)計可獲得70億元的支持，這將有效幫助中南建設(shè)化解風險。

陳昱含透露，政府為中南建設(shè)成立了工作專班，讓各項支持舉措有人抓、專人管，保證了中南建設(shè)能夠持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營。與AMC機構(gòu)的合作進展方面，目前中南已經(jīng)提交了十幾個應(yīng)收盤項目的情況，目前已處于項目審批階段。

對于接下來房地產(chǎn)行業(yè)形勢，陳昱含表示：“短期很煎熬，長期有信心。”

而陳錦石則判斷，房地產(chǎn)市場還沒有見底，離回暖尚需半年至一年時間，但是國家的救市舉措必然將依法依規(guī)，不會再有大水漫灌，但他相信，將來的房地產(chǎn)市場將更規(guī)范、更穩(wěn)定。

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