在新站區(qū)限購(gòu)解除3個(gè)月后，徐正發(fā)現(xiàn)，合肥的首套房貸利率已降至4.1%，并且多家商業(yè)銀行執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。斟酌再三后，還沒(méi)有貸款負(fù)擔(dān)的他決定置購(gòu)第三套房產(chǎn)。

今年6月，合肥放開(kāi)了對(duì)新站等局部區(qū)域的限購(gòu)政策，這讓持本地戶籍的徐正擁有購(gòu)買第三套住房的資質(zhì)。不過(guò)，促使他最終下定決心再次購(gòu)房的原因是，已擁有的兩處房產(chǎn)價(jià)值正在縮水。

“當(dāng)前，合肥新房和二手房市場(chǎng)正在分化。其中，二手房市場(chǎng)成交量、價(jià)均處于谷底，買賣雙方都不敢貿(mào)然出手。鑒于資產(chǎn)保值、投資等方面考慮，我還是準(zhǔn)備在目前的房?jī)r(jià)洼地——新站入手一套現(xiàn)房。”徐正稱。

(資料圖片僅供參考)

今年5-6月，合肥對(duì)部分樓市政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，當(dāng)?shù)貥鞘幸欢瘸霈F(xiàn)階段性好轉(zhuǎn)，但政策受益人群相對(duì)有限。而下半年以來(lái)，合肥樓市的限制性政策尚未進(jìn)一步放開(kāi)。在短暫刺激后，當(dāng)?shù)貥鞘袩岫仍俣认陆怠?/p>

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，8月份，合肥新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比維持上漲趨勢(shì)，但漲幅較上月大幅回落0.4％和0.5％。

第一財(cái)經(jīng)調(diào)研了解到，8月份以來(lái)，合肥多個(gè)區(qū)縣的新房和二手房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌；部分當(dāng)?shù)丶韧?ldquo;紅盤(pán)”，也紛份推出首付分期、降價(jià)促銷等銷售活動(dòng)；如新站等限購(gòu)松綁的遠(yuǎn)郊板塊，新房市場(chǎng)成交熱度處于穩(wěn)中有落階段；但濱湖新區(qū)、政務(wù)區(qū)等熱點(diǎn)板塊的中高端住宅項(xiàng)目，新房成交量、價(jià)依然堅(jiān)挺。

兩套學(xué)區(qū)房，貶值逾130萬(wàn)

據(jù)徐正介紹，此前，他在合肥中心城區(qū)——蜀山區(qū)全款購(gòu)買了同一小區(qū)的兩套110平米左右的“單學(xué)區(qū)房”。

2022年，隨著全國(guó)樓市進(jìn)入下行期、市場(chǎng)預(yù)期下調(diào)，合肥樓市成交也整體遇冷。加之蜀山區(qū)“幼升小”開(kāi)始執(zhí)行“六年一學(xué)位”，這兩套房產(chǎn)所在小區(qū)也沒(méi)有如愿升格為“雙學(xué)區(qū)”，徐正注意到，同小區(qū)類似房源的掛牌單價(jià)已從入手時(shí)的3.6萬(wàn)元/平方米下跌至3萬(wàn)元/平方米。由此估算，兩套房共計(jì)貶值超過(guò)130萬(wàn)元。

不僅僅是中心城區(qū)的學(xué)區(qū)房，在合肥樓市的熱門板塊——濱湖新區(qū)，普通小區(qū)的二手房交易也同樣遇冷。

“我在濱湖高速時(shí)代城擁有一套110平方米左右房產(chǎn)，如果是去年，類似區(qū)位和戶型的房產(chǎn)，毛坯房都能賣到310～320萬(wàn)元。今年，房子都裝修好了，光地暖就花費(fèi)10萬(wàn)元左右，但即便主動(dòng)降價(jià)到260萬(wàn)元左右，這套房產(chǎn)至今仍無(wú)人問(wèn)津。”一名濱湖新區(qū)業(yè)主對(duì)記者表示。

整體來(lái)看，6月以來(lái)，由于在政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)、高新區(qū)等熱門板塊，高端小區(qū)和豪宅成交套數(shù)增長(zhǎng)，合肥二手房銷售均價(jià)止跌轉(zhuǎn)增。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6～8月，合肥二手住宅銷售均價(jià)環(huán)比漲幅分別為0.6％、0.7％和0.2％。

但從量的角度，根據(jù)第一房研究院數(shù)據(jù)，近月來(lái)，合肥二手房成交量雖然出現(xiàn)增長(zhǎng)，但遠(yuǎn)低于掛牌量的漲幅。8月合肥二手房掛牌量已接近9.6萬(wàn)套，但月成交量卻只有1500套左右。

新房市場(chǎng)分化

看著跌跌不休的普通二手住房市場(chǎng)，徐正不甘心此時(shí)出手賣掉一套房產(chǎn)。但隨著信貸政策的日漸寬松和打折新盤(pán)的不斷增多，出于資產(chǎn)保值的考慮，徐正開(kāi)始萌生“再買一套房產(chǎn)”的念頭。

根據(jù)合肥市房產(chǎn)局房屋交易中心消息，6月24日起，非限購(gòu)區(qū)域住房（新站區(qū)、瑤海區(qū)、新橋產(chǎn)業(yè)園）不再計(jì)入家庭住房總套數(shù)。這也意味著，上述新政落地后，徐正擁有了在這些區(qū)域購(gòu)買第三套房的資質(zhì)。

之所以將視線投向新站區(qū)，徐正稱，一方面，是因?yàn)樵诤戏?，目前新站區(qū)房?jī)r(jià)最便宜，單價(jià)大致在一萬(wàn)元左右；另一方面，近年來(lái)，政府對(duì)新站區(qū)建設(shè)投入力度加大，比如改造路面交通，建設(shè)郎溪路高架和包公大道高架，這為通勤人員提供便利，而隨著區(qū)域教育集團(tuán)化的推進(jìn)，該區(qū)優(yōu)質(zhì)地段房產(chǎn)的學(xué)區(qū)價(jià)值也逐漸顯露。

不過(guò)，由于合肥的“限貸”政策沒(méi)有發(fā)生調(diào)整，選擇貸款購(gòu)買第三套住房時(shí)，徐正無(wú)法使用公積金貸款，只能使用商業(yè)銀行貸款。

“所幸的是，現(xiàn)在商業(yè)銀行普遍‘認(rèn)貸不認(rèn)房’，而我之前是全款買房的，所以這次購(gòu)買新房仍可按首套房貸利率操作。”徐正告訴記者，此前，合肥首套房房貸利率一直偏高，在5.9％左右，現(xiàn)在已降到4.1%。這對(duì)于購(gòu)房者而言，無(wú)疑是一大利好。

2022年8月，央行下調(diào)5年期以上LPR 15個(gè)基點(diǎn)，首套、二套房房貸利率分別降至4.1%和4.9%，這為各地下調(diào)房貸利率釋放了空間。據(jù)媒體報(bào)道，目前，合肥至少有13家銀行已執(zhí)行首套房利率4.1%起，二套房利率4.9%起。

近月來(lái)，合肥除了在限購(gòu)松綁的區(qū)域，新房成交量出現(xiàn)回升外，受濱湖新區(qū)等熱點(diǎn)板塊高品質(zhì)新盤(pán)的入市影響，合肥新房市場(chǎng)的整體成交均價(jià)也處于穩(wěn)中有漲趨勢(shì)。根據(jù)AI樓市大數(shù)據(jù)，2022年1-7月合肥新房成交均價(jià)為20028元/平方米，其中，濱湖新區(qū)和政務(wù)區(qū)新房的成交均價(jià)在2.5萬(wàn)/平方米以上。

但也非所有區(qū)域均出現(xiàn)新房成交量或成交價(jià)的提升。以合肥下轄縣——廬江為例，新房市場(chǎng)仍處于量?jī)r(jià)齊跌通道。

“主要是沒(méi)有需求。”一名廬江縣房地產(chǎn)銷售人士告訴記者，在該縣，目前，新房庫(kù)存水平處于歷史低點(diǎn)，在售新盤(pán)僅6個(gè)左右，并存在一二手房倒掛現(xiàn)象。即便如此，新房銷售仍不景氣。

“以這幾年廬江土拍樓面價(jià)最高的宅地為例，兩年前，該處樓盤(pán)第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)，掛牌價(jià)為8700元/平方米，今年的掛牌價(jià)則降至6000元/平方米左右。”他認(rèn)為，一方面，當(dāng)?shù)匦路恳云诜繛橹?，近月?lái)，多地出現(xiàn)樓市交付問(wèn)題，受此影響，剛需族置業(yè)預(yù)期下調(diào)；另一方面，近年來(lái)，合肥市區(qū)外圍區(qū)域建設(shè)加快，更多縣城的改善型購(gòu)房者選擇在市區(qū)置業(yè)。

進(jìn)入9月，合肥另一縣長(zhǎng)豐甚至祭出了“限跌令”。

據(jù)安徽省房地產(chǎn)研究會(huì)微博消息，長(zhǎng)豐縣房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪突出問(wèn)題處置工作專班辦公室下發(fā)《關(guān)于禁止在建在售房地產(chǎn)項(xiàng)目非法銷售的通知》，要求所有開(kāi)發(fā)企業(yè)立即停止特價(jià)房、工抵房等銷售，所有特價(jià)房、工抵房等銷售前必上報(bào)長(zhǎng)豐縣發(fā)改委、縣住建局審批。縣內(nèi)各在建在售房企、各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得宣傳非法銷售的房屋。

限制性政策會(huì)進(jìn)一步松綁嗎？

與長(zhǎng)三角其他核心城市和安徽省其他地市相比，下半年以來(lái)，合肥樓市調(diào)控政策并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的放松導(dǎo)向。

8月份，在長(zhǎng)三角地區(qū)，如南京、蘇州、無(wú)錫等熱點(diǎn)城市紛份放寬認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)二套房首付比例；而在安徽房?jī)r(jià)次高的蕪湖，當(dāng)月也出臺(tái)了“符合條件的畢業(yè)生購(gòu)買首套房時(shí)，最高可獲20萬(wàn)免息借款”的樓市新政。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份，合肥新房、二手房成交規(guī)模環(huán)比均下降，市場(chǎng)活躍度均不足，但新房、二手房?jī)r(jià)格整體平穩(wěn)運(yùn)行。當(dāng)月合肥新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.32%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.46%，價(jià)格韌性相對(duì)較好。

那么，合肥樓市政策有進(jìn)一步寬松的可能嗎？

億翰智庫(kù)華東區(qū)域研究總監(jiān)李健稱，在全國(guó)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)房地產(chǎn)的大背景下，合肥樓市政策會(huì)主要集中于樓市供給端的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題上，比如，已有十余家房企參與到了當(dāng)?shù)卣M織的專項(xiàng)研討會(huì)中，而在需求端的調(diào)控上，由于合肥樓市仍處于投資驅(qū)動(dòng)的階段，城市發(fā)展?jié)摿€是很高的，市場(chǎng)面整體表現(xiàn)也較為平穩(wěn)，當(dāng)?shù)卣呱形从忻黠@的放松導(dǎo)向，還是希望通過(guò)自身的市場(chǎng)韌性進(jìn)行修復(fù)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜進(jìn)一步對(duì)記者分析稱，當(dāng)前，合肥短期庫(kù)存出清周期不足8個(gè)月，庫(kù)存不足會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成一定支撐。由此推斷，即便沒(méi)有政策寬松，根據(jù)市場(chǎng)自身的供需關(guān)系，合肥房?jī)r(jià)整體也將延續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

但她同時(shí)稱，近期，合肥市場(chǎng)活躍度下滑，商品住宅成交面積環(huán)比下降、同比降幅擴(kuò)大，購(gòu)房者置業(yè)情緒不足，不排除短期內(nèi)樓市政策會(huì)優(yōu)化調(diào)整，比如在降低首付比例、繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策等方面跟進(jìn)。

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