地產(chǎn)債連日來頻頻受挫。

11月3日，金科旗下多只境內(nèi)債大幅下跌，其中“21金科04”跌幅高達(dá)82.88%，“21金科03”亦下跌超30%；“21龍湖05”也下挫超38%。

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11月4日多只債券延續(xù)跌勢。截至收盤，“20金科03”下跌20%，觸發(fā)盤中臨停，“16龍湖02”跌超47%，旭輝、世茂等旗下的部分債券跌幅也超過10%。

盡管二級市場上的地產(chǎn)債跌跌不休，房企在一級發(fā)行上迎來了利好。

11月1日，交易商協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債信用增進(jìn)公司（以下簡稱“中債增”），召集21家民營房企召開座談會。同時(shí)，座談會明確中債增將加大對民營房企發(fā)債的支持力度。

不過， 8月份以來，曾有十?dāng)?shù)家房企出現(xiàn)在中債增支持發(fā)債的名單中，但截至目前，最終成功落地的有6筆中期票據(jù)，總金額合計(jì)68億元，有6家民營房企獲得了中債增的“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”。

多位受訪的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，中債增發(fā)債如此難落地的關(guān)鍵因素之一，是當(dāng)下民營房企手中沒有充足的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為中債增的擔(dān)保提供反擔(dān)保，同時(shí)也較難找到合適的第三方主體提供反擔(dān)保，進(jìn)而導(dǎo)致發(fā)債難以實(shí)現(xiàn)。

但業(yè)內(nèi)仍舊對當(dāng)前房企名單的擴(kuò)容持有積極的態(tài)度，可提振二級市場情緒，并對房企提供一定的流動性支持，也有助于逐步恢復(fù)市場對民營房企的信心。

房企發(fā)債名單持續(xù)擴(kuò)容

8月下旬，銀行間市場交易商協(xié)會曾召集多家民營房企舉行座談會，探討通過中債增支持房企發(fā)債融資，其中涉及的房企包括龍湖、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、遠(yuǎn)洋、新城控股和金地集團(tuán)等。

這批名單中的大部分企業(yè)在8、9月陸續(xù)完成了發(fā)債融資工作，票面利率均在3.2%-3.33%之間，發(fā)行規(guī)模在10億-15億，且由中債增對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”。

在上述房企發(fā)債工作推進(jìn)的過程中，9月中旬，市場上傳出了第二波正在籌備發(fā)債的房企名單，分別包括中駿、中南、卓越商企、雅居樂、綠地等。彼時(shí)四家房企皆對外表示，正在就發(fā)債相關(guān)事宜與監(jiān)管層進(jìn)行積極溝通。

進(jìn)入10月中下旬，有消息稱，龍湖集團(tuán)、碧桂園、新城控股、旭輝集團(tuán)正在準(zhǔn)備第二輪由中債增全額擔(dān)保的債券發(fā)行。對此，龍湖等房企也向記者表示，一直在保持著溝通，尚未具體落地。

不過，9月以來出現(xiàn)在發(fā)債名單中的房企，目前僅卓越成功落地。10月13日，卓越旗下深圳卓越商管完成了2022年第一期中期票據(jù)簿記發(fā)行，發(fā)行規(guī)模6億元，發(fā)行利率3.5%。

至此，已有6家民營房企在中債增提供的“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”的支持下，順利發(fā)行了6筆中期票據(jù)，金額合計(jì)68億元。

10月下旬，人民銀行副行長潘功勝赴中債增開展專題調(diào)研，并表示近期中債增“對維護(hù)民營房企債券融資穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用”，要求中債增“加大對民營房企債券融資的支持力度”。平安證券固收團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，央行對中債增提出了進(jìn)一步要求，預(yù)計(jì)后續(xù)擔(dān)保規(guī)模會有所加大。

而近期的座談會已明確中債增將會繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度，且目前正在推進(jìn)十余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元。較已發(fā)行額度有了顯著提升。

有受訪房企人士表示，當(dāng)前民營房企都希望境內(nèi)的融資渠道能慢慢恢復(fù)，中債增的房企名單擴(kuò)容透露出了這樣的曙光，“除了銷售之外的那條腿也能微微支撐起來了。”

另有長期跟蹤地產(chǎn)板塊的券商分析師告訴記者，現(xiàn)在的金融市場非常脆弱，中債增主動推進(jìn)這些動作，有望成為銀行的前哨戰(zhàn)。近期有報(bào)道稱，包括工行、建行、中行等在內(nèi)的多家大行曾接到通知，要求各地分行加大對房地產(chǎn)融資的支持力度，除了開發(fā)貸、居民按揭貸款外，還包括投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。

落地難度大

盡管市場對中債增為房企提供增信以助力民企發(fā)債，抱以頗為樂觀和積極的態(tài)度，但從目前的落地情況來看，能成功發(fā)行的案例并不算多。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，影響房企發(fā)債的因素頗多，其中有兩個關(guān)鍵因素，一則是作為包括銀行等在內(nèi)的各種金融機(jī)構(gòu)作為買方，目前對房企債券的信心不足，熱情并不高；另一則是，中債增需要發(fā)行人通過實(shí)物資產(chǎn)或第三方進(jìn)行反擔(dān)保，以作為風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，而這房企來說，難度并不低。

多位受訪對象向記者表示，若以實(shí)物資產(chǎn)提供反擔(dān)保，中債增的要求很高，例如資產(chǎn)本身要足夠優(yōu)質(zhì)、股權(quán)關(guān)系清晰干凈、沒有進(jìn)行抵押等。

有完成了中債增發(fā)債的房企內(nèi)部人士向記者表示，機(jī)構(gòu)可能會比較傾向于商業(yè)、寫字樓等自持類的資產(chǎn)。“這類資產(chǎn)通常比較優(yōu)質(zhì)，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如龍湖天街、吾悅廣場等，同時(shí)股權(quán)也比較干凈。而住宅項(xiàng)目類的資產(chǎn)則比較復(fù)雜，可能涉及到銷售情況、土地款等多個方面，估值也不如商業(yè)資產(chǎn)來得方便明晰。”

然而，行業(yè)走到當(dāng)下時(shí)點(diǎn)，房企能拿出的干凈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其實(shí)已然寥寥。“因?yàn)榱鲃有詥栴}，之前一些優(yōu)秀資產(chǎn)能拿去做抵押、做融資的，大部分都已經(jīng)做過了，現(xiàn)在能提供的擔(dān)保物很少。”這也是部分房企發(fā)債周期相對較長的因素之一。

拿出了符合要求的資產(chǎn)后，企業(yè)需要面臨的另一個問題是資產(chǎn)估值問題。“比如原本一項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值10億元，但現(xiàn)在這個行情下，機(jī)構(gòu)給出的估值可能就只有6、7億了。”另一得以借中債增成功發(fā)債的房企內(nèi)部人士表示，“這是當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境所致。”這也就意味著，房企可能要拿出更多的資產(chǎn)才能完成反擔(dān)保。

除此之外，有部分完成了發(fā)債的房企則是借用第三方提供的反擔(dān)保。例如碧桂園發(fā)行的15億中票，便是由佛山交投、佛山地鐵投資兩家城投對中債增的擔(dān)保行為提供信用反擔(dān)保，碧桂園以其名下資產(chǎn)再向佛山交投、佛山地鐵投資提供反擔(dān)保。

多位受訪人士表示，中債增實(shí)則會更傾向于由第三方來進(jìn)行反擔(dān)保。

“因?yàn)橘Y產(chǎn)存在打折的可能性，盡管做擔(dān)保的時(shí)候已經(jīng)打了折扣，但這些畢竟不能立刻轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。”上述券商分析師向記者表示，中債增也沒必要手持如此多資產(chǎn)，“所以最好是有更好的第三方主體提供反擔(dān)保。”

“能發(fā)還是要發(fā)”

針對發(fā)債落地較少的情況，也有市場人士指出，當(dāng)前市場狀況不佳，是否要借助中債增發(fā)債，房企有自己的考量。

近期在風(fēng)口浪尖上的金地集團(tuán)，在日前的投資者交流會上就表達(dá)了不一樣的思考。金地管理層提及，身在名單中但尚未使用中債增擔(dān)保發(fā)債的原因有多方面，例如使用這一擔(dān)保工具會產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用，而各方目前對擔(dān)保比例也有不同的看法；此外，金地手中有較多的成熟的持有型物業(yè)，租金、出租率表現(xiàn)較好，尚有較好的融資空間，因而對于借用中債增進(jìn)行融資，目前還不是非常急迫。

也有目前資金狀況尚可的房企內(nèi)部人士提及，現(xiàn)在企業(yè)已經(jīng)不拿地了，而且銷售情況不理想的情況下，借來的錢實(shí)際上很難創(chuàng)造更多利潤，之后還要償還，可能并不劃算，“公司通過各種方式節(jié)省開支，可能也就把冬天扛過去了”。

更多的房企還是希望能把握住發(fā)債的機(jī)會，以補(bǔ)充現(xiàn)金流，“現(xiàn)在畢竟都是救命錢”。

某TOP20房企內(nèi)部人士向記者表示，對于純民營企業(yè)來說，中債增應(yīng)該算得上是當(dāng)前最好的境內(nèi)融資渠道了，有中債增做擔(dān)保，包括銀行等在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)才會買，在銷售還沒恢復(fù)、企業(yè)壓力很大的時(shí)候，“能發(fā)就還是會選擇去發(fā)。”

“如果未來中債增的發(fā)行主體擴(kuò)容、規(guī)模擴(kuò)大，乃至成為常態(tài)化的，對民企來說是個好事。”上述房企人士續(xù)稱。

盡管對于房企的存量債務(wù)來說，目前中債增擔(dān)保發(fā)行的額度并不足夠，但對于行業(yè)積極意義仍不可忽視。

第三方評級機(jī)構(gòu)YY評級認(rèn)為，中債增對試點(diǎn)民企全額擔(dān)保發(fā)行中票，市場化參與機(jī)構(gòu)不多，且對尚且巨額的到期壓力來說，難言全身上岸，但行政調(diào)節(jié)下的再融資打開也可以部分提振二級市場的交易情緒，增強(qiáng)流動性。

而地產(chǎn)債二級市場價(jià)格的企穩(wěn)，是一級發(fā)行恢復(fù)的先行條件。有券商投行部人士曾向記者分析，在二級市場大幅折價(jià)的背景下，作為理性的投資人肯定是從二級市場買入，等到二級市場的價(jià)格能向面值修復(fù)，逐步追平后，一級的融資才有望恢復(fù)。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水指出，未來隨著中債增支持民營房企發(fā)債范圍的擴(kuò)大，民營房企融資渠道有望更加暢通，后續(xù)將有更多的企業(yè)通過中債增發(fā)債融資。

標(biāo)簽： 中期票據(jù)