“年前房東不給看房了，你們要做好價格不能再往下談、甚至會有所上浮的準備。”

在2023年除夕的前一天，海淀萬柳片區的房產中介小謝依然接到了數個客戶電話，電話咨詢的均是同一套房源——100平米左右、掛牌價1250萬的三居室。從樓齡來看，其位于萬柳片區“最老的小區”怡秀園，該小區建成于1996年。截至當天，該房源位列鏈家APP“萬柳熱搜房源榜”第一。

據小謝介紹，今年元旦以來，該片區二手房市場明顯回暖。截至1月第二周，片區成交量已達到17套，“率先活躍起來的是豪宅市場，緊接著傳導到有學區加成的改善市場。年前，業主們開始捂盤惜售。”

(資料圖片)

不同于二手房市場的熱鬧，當地新房市場依然表現平平。第一財經了解到，今年元旦以來，多個熱點一二線城市的新房市場并未明顯轉暖，除豪宅和大戶型樓盤外，剛需盤去化情況依然不容樂觀。進入春節假期，一些地區主流房企推盤節奏放緩；但在被視為“樓市晴雨表”的二手房市場，成交量已出現環比恢復勢頭。

平安證券研報顯示，隨著疫后居民生活工作逐步恢復、積壓購房需求釋放，1月樓市成交略有起色。除去1-2日元旦假期，1月前15日，重點20城二手房月日均成交2247套，同比增35.9%。但新房市場仍同比回落，重點50城新房月日均成交4582套，同比降5.9%。

豪宅需求帶動熱點城市二手市場“回溫”

正月初三，剛回老家四天的合肥政務區房產中介安馨，一天內接到了五六個客戶電話，“我打算初五就回去上班，那天已經約了三個客戶了。”

政務區被視為合肥“房價天花板”，區域內分布如華潤凱旋門、置地柏悅公館等多個高端小區，臨近商圈且具體學區優勢。

安馨告訴記者，這些急著看房的客戶大都是老客戶，觀望時間或超過一年。“這類房源掛牌價雖然一直比較堅挺，但在去年交易中，也多半是降價出售，購房者就產生了‘再等一等’的心理。現在掛牌價和成交價雖仍處于低點，但隨著疫情形勢向好，一些持續觀望的購房者想趕在業主提價之前，抄底入手。”安馨說。

她以華潤凱旋門140平米左右的三居室舉例稱，去年6月份成交總價大致在630萬元左右，到了12月出現跌破600萬元價格成交的案例。但現在同類房源的掛牌價維持在600萬元以上，“現在不是賣房的好時機，卻可能是買房的好時機。”

楊宇在武漢某頭部中介品牌做置業顧問已有5年。他也有類似感受：相較于新房市場，當地的二手房市場掛牌量和成交量均在元旦之后，出現增長。

“一方面，得益于‘帶押過戶’新政落地；另一方面，一些做實體生意的業主，年底需要大量的資金周轉，這時候可能選擇將房子掛出來賣。據我們機構統計，截至1月中旬，二手房市場掛牌量比去年10月增加了25％。在此背景下，二手房價短期內還漲不起來，不過，就購房者來說，可選擇的空間更大，交易達成的概率也更高。” 楊宇稱。

相較于成交量開始復蘇，但房價仍處于低點合肥和武漢兩地，北京的豪宅及改善類二手市場出現了量價齊漲的跡象。

小謝所深耕的片區——海淀萬柳，這是北京優質學區之一，且片區交通、商業等配套完善。近期，他觀察到了另一個現象：由于春節前，該片區二手房帶看量明顯增多，交易周期也變短了，一些業主因此預判，年后區域內的二手房房價還會繼續回暖，選擇暫不出售。

“這個月二手房成交預計能夠回升到35套以上，這是去年10月以來很久沒有出現過的現象了。”小謝稱。

在價格方面，小謝稱，豪宅市場已率先漲了起來，環比漲幅大概在10％左右；其次是有學區屬性的改善型住房，目前仍在歷史低位，但議價空間開始減少。

他對記者展示的1月份萬柳片區成交數據顯示，在已成交的17套房源中，以100平米左右的三居室為主。其中，16套均為以低于掛牌價成交，但價差縮小到2％左右。

以前述怡秀園那處房源為例，小謝稱，2021年期間，同類房源的成交總價一度達到1500萬元以上。而目前在售的這套，掛牌時間是去年9月，期間一直沒有人接盤。業主預期一降再降，從最初的掛牌價1350萬元，先是下調到1280萬元，去年12月再次下調到1000萬元左右。

“現在掛牌價已經回到了1250萬元。業主看到年前市場趨勢不錯，前幾天告訴我們打算等到年后，看看市場能不能進一步轉暖，再決定是否賣出。”小謝表示，這幾日，即便告知業主有上調價格的打算，有購買意愿的客戶仍不在少數。這背后是因為庫存不多了，等到這一輪存量消化完，新掛牌的二手房價格大概率會上調。

58安居客房產研究院分院院長張波對記者表示，目前，中高端改善性需求回暖加快在一二線城市表現尤為明顯，這背后有兩方面原因。一方面是由于此類需求的確定性相對較強，包括北京在內的一二線熱點城市商品房啟動早，市場的改善需求占比高，尤其是高端改善需求在預期穩定之后，恢復力度會明顯增強。另一方面和市場的供給有一定關系，北京、上海等城市近期的市中心房源供給量有一定增大，也側面推動了市場熱度提升。

多地延續新房首付分期活動

“我們建議客戶，如果是想購買二手房，春節期間，就不能閑著了，遇到合適就可入手。隨著賣方預期提高，房價可能會抬頭。至于新房，因為價格受市場波動不大，且短期內同類型產品面市較多，不少購房者選擇年后再進行挑選，或繼續觀望。” 北京朝陽區望京片區某鏈家房產中介告訴記者。

同片區某樓盤銷售經理亦坦言，2022年12月月底，該樓盤二期開盤，推出房源400多套。在開盤后的20多天里，完成網簽的僅僅幾十套。“春節前，銷售還沒達到1/3。尤其是1月的第三周以來，不少購房者都已經返鄉過年，售樓處就更沒什么人了。”該銷售經理說。

之所以銷售沒有明顯增多，該銷售經理分析稱，是因為開發商開年業績壓力沒那么大，回撤了一些優惠，加上樓市利好政策還有持續釋放的空間，一些購房者此時認購的積極性還不高。

亦莊·金悅郡是目前通州馬駒橋板塊唯一在售的限競房項目。在去年11初該片區放寬限購政策首日，曾創下“5小時銷售79套”的記錄。據該樓盤一名銷售經理介紹，去年12月，受新冠感染高峰影響，樓盤銷售再次轉冷，進入2023年，房企撤回了一個點的折扣，加上春節臨近，一些剛需購房者陸續返鄉，樓盤成交寥寥。

2023年春節，是新冠疫情“乙類乙管”以后的第一個春節，不少在一二線城市的“打工人”踏上了返鄉路，也因此，在一二線城市，部分房企加推積極性并不高。

但記者注意到，由于疫情因素導致部分居民資產負債表受損，收入預期及購房信心減弱，在這些熱點城市中，多個樓盤項目至今仍延續了“首付分期”活動。

“我們是剛需盤。考慮到部分購房者資金周轉困難，現在仍可以向開發商申請首付分期。”前述亦莊·金悅郡銷售經理稱。

前述望京某樓盤銷售經理也表示，考慮到產品競爭力和購房者的支付能力，首付分期的活動從去年延續至今，“但第一個月要交清首付的20％，尾款可以在之后的2～3個月付清。”

和北京相比，武漢等二線城市新房熱度更低，首付分期的力度也更大。

楊宇表示，去年以來，武漢幾度松綁限購政策，目前住房限購范圍已縮小到二環線以內。在此背景下，今年年初，光谷、青山等區域改善型需求略有釋放，但元旦后新盤開盤的樓盤，去化情況仍難達到2成。其中，期房成交量更低，意味著樓市預期尚未回暖。

“一些開發商為了盡快銷售尾盤，甚至允許首付款12個月乃至兩年內付清。”楊宇稱。

（文中安馨、楊宇為化名）

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