剛走進龍湖熙上的售樓部，馮凱就發現，竟然找不到空位，目光所及的每張桌子前，都坐著人。

“樓市咋突然這么火了？”馮凱一邊嘟囔著，一邊擠進擁擠的人群。他告訴第一財經記者，最近貸款利率下調后，自己也在想著，要不要置換一套改善房，但眼前這個場景，讓他再也不敢猶豫了。

近日，記者實地探訪多個樓盤后發現，鄭州的商品房市場呈現兩極分化，一方面是整體成交量近期有大幅提升，多個樓盤在售項目及部分二手房價格均有漲價現象，一方面，也有一些在售項目賣不動，一些二手房價格不漲反跌。

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有漲價的，銷量也上升了

龍湖熙上是一個位于鄭州市管南片區的新樓盤，該樓盤營銷負責人薛志超說，目前，他們每周平均要接待1000多組客戶，即便是工作日，每天也能迎來150組左右，周末甚至要接待近300組，“比之前增長還是比較明顯的，”他對第一財經記者說。

龍湖熙上一位置業顧問也說，今年年后，從正月初六開始，自己就開始感覺，來看房的人明顯多了起來，“人多的時候，忙得連飯都沒空吃，有時候，都晚上11點多了，還有客戶沒走。”

一位二手房門店負責人也說，雖然目前的二手房交易與疫情之前的2019年沒法比，但年后至今，其所在門店仍成交了10多套房子，“比疫情那幾年，還是強太多了。”

同樣從事二手房房產中介多年的吳輝則告訴記者，從房東心態的微妙變化上，也能看出市場的景氣度。

“年前，你只要給房東打電話，跑得快得很，還給你說好多好話，讓你幫著賣房，一套房子，輕輕松松談下來個三五萬，有時，（房東）甚至還會主動把價格降下來。”但這種狀況，在年后卻很少見到了，“現在，基本上有一半你都約不過來了，要么不愿意賣了，要么漲價了，好多單子都因為這‘黃’了，談不成，這種情況現在普遍得很。”

吳輝說，其中最典型的，是一套位于融創中原壹號院的房子，房東曾在春節前先后降價6次，最大單次降價110萬，最終將房價調至1050萬，卻依然未能賣掉，但同樣是這套房子，春節后，房東又在短短8天的時間里連續多次加價，一路從1050萬加價至1150萬，最終，卻以1200萬的價格成交了。

吳輝的同事，前幾天曾帶客戶去鄭州東區的建業天筑，看一套1000多萬的房子，結果，等看完房子，客戶準備買了，再給房東打電話，房東卻要再漲價30萬才肯出售。

“有一個‘點背’的客戶，年前看了的房子，很便宜，價格還好談，一套房子，降個10萬 、8萬，都能談下來，叫他定，他不定，結果，年后看的三套房，跟這個談，房東說不賣了，和那個談，房東說漲5萬。”吳輝感嘆說，春江水暖鴨先知，鄭州的樓市回暖，則是先從北龍湖開始的，如今，伴隨著樓市的春風吹進一些新房的售樓部，二手房市場上，也開始被吹起陣陣漣漪。

樓市真的回暖了嗎？

一組來自鄭州市住宅與房地產業協會旗下官方網站，即鄭州360房產網的數據顯示，2023年第6周，鄭州全市商品房共計成交1516套，環比上漲802.38%；第7周，共計成交2667套，環比上漲43%。

與此同時，吳輝等二手房中介從業者的朋友圈里，也開始不斷出現一些鄭州在售樓盤的漲價信息。包括萬科、招商、鄭州華僑城等開發商也均表示，將對當地旗下樓盤上調價格。

“一般來說，只要說把口號喊出去了，不管做不做，肯定是代表（房地產）市場在逐漸恢復正常。”一家位于鄭州東南片區的在售樓盤營銷負責人王罡說，往年，不少樓盤為了盡快回籠資金，他降500，我降2000，他降2000，我降2500，但今年，這種競相降價的場景，已經很少見到了。

不過，這位營銷負責人也說，雖然一些樓盤對外打出漲價牌，但實際上，具體到各個項目，卻呈現出兩極分化的態勢。

也有賣不動的

“你看，都說（樓市）回暖，但附近這么多樓盤，也只有我們項目人多一點兒，周邊（項目）好多都是門可羅雀。”王罡說，與2016年時鄭州的樓市普漲不同，這一波（樓市）回暖的具體表現是，往年能正常賣的項目，今年也都有很好的表現，往年賣不動的項目、停工的項目，今年依然賣不動。

二手房中介從業者陳中飛也發現，即便是出于同一位置的二手房，一墻之隔的價格，也可能是天壤之別。

陳中飛的門店，位于鄭州帝湖花園附近，目前，帝湖花園的二手房，對外售價為每平方米9000元至1萬元之間，但與之一墻之隔的融創御湖宸院、民安西上等小區內，即便是未裝修的毛坯房，每平方米也能賣到一萬六七以上，都比帝湖高得多。

陳中飛說，其實，帝湖的房子也曾經賣過高價。以該小區一套面積為79.29㎡的小兩室為例，高峰期的2017年，能賣到105萬到110萬，2019年之前，基本都能賣到100萬，2019年之后，也還能賣到90多萬，到2020年，價格已經下跌到80多萬。如今，即便市場回暖，這套房子的成交價，仍然一路下跌至75萬至78萬，并未享受到所謂房價回暖的紅利。

同樣為房價難上漲懊悔的，還有吳輝的同學。“俺同學的房子，就在隴海路高架下面，高的時候能賣140萬，5年前我都跟他說，趕緊賣，每年俺們吃飯，我都說趕緊賣，催了幾年，現在想賣了，卻連100萬都不一定能賣掉了。”吳輝說，雖然外界都說鄭州的樓市回暖，但所謂的回暖，大多還是集中在一些新樓盤，以及二手房中的次新房、學區房，房價的上漲，至少目前來看，并不是一種普遍現象。

“如今的客戶（購房者），變得更專業了，開始有自己的判斷了。”吳輝忍不住感嘆道，往年那種閉著眼就敢買房的購房者，現在幾乎已經沒有了，“也是被市場嚇怕了。”畢竟，過去幾年不斷曝出的停工樓盤，甚至買房還貸近10年卻至今未能入住新房的購房者的遭遇，已經讓不少購房者成了驚弓之鳥。

薛志超便告訴第一財經，去年，很多來看房的客戶，還會上來就問，你能不能交房，會不會爛尾，“去年的客戶，你越跟他推銷，講的越多，他反而更擔心房子。”到了今年，一些購房者才開始定下心來，把關注的重點放在扛得住市場洗禮的大平臺、大公司身上，并逐步將關注的目光，放在樓盤的位置、配套以及品質上去。

馮凱也說，自己最好的朋友，就買到了爛尾樓，至今都沒能住上新房。也因此，這回輪到自己想置換改善房，心里還一直有陰影，擔心萬一買到“爛尾樓”，可咋辦。

不過，眼瞅著售樓部里熙熙攘攘的人群，馮凱又擔心，再不買，房價會不會越來越高，目前仍在實施的3.8%的房貸利率，會不會伴隨著樓市的逐步回暖，悄然提升？

眼瞅著馮凱猶豫不定的眼神，吳輝也開始勸他趕緊拿主意，畢竟，眼下的樓市還算不上全面回暖，一些開發商的日子過得依然艱難，還處于希望盡快回款的回血階段。

“你看，現在很多新房的價格，都跌破他（開發商）的成本價了。但這個時候，他就是跌破成本價也得賣，得先把現金撈出來，你等他回血過來，現金流不緊張了，肯定也不愿意折價賣了。”吳輝說，等現金流回正了，市場也已經回暖一段了，一些開發商就會慢慢調價，畢竟，每個開發商賣房，肯定都是想掙錢的。

（文中馮凱、吳輝為化名）

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