在美國硅谷銀行風波后，摩根士丹利、摩根大通和花旗銀行等幾家大行陸續(xù)發(fā)出警告稱，商業(yè)地產(chǎn)是接下來最可能給銀行帶來風險的板塊。

摩根士丹利在本月中旬的一份研究報告中預測，商業(yè)地產(chǎn)的價格跌幅可能高達40%，比2008年金融危機時還要糟糕。

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疫情后，遠程辦公模式的流行使寫字樓市場需求疲軟。但商業(yè)地產(chǎn)空置率是否永久性被抬高了，被抹去的寫字樓需求是否一去不返？接受第一財經(jīng)記者采訪的地產(chǎn)經(jīng)紀人們給出了不一樣的觀察結(jié)果。

全球商業(yè)房地產(chǎn)服務公司高緯環(huán)球（Cushman&Wakefield）全球研究部美洲洞察主管史密斯（David C. Smith）認為，商業(yè)地產(chǎn)不會就此一蹶不振。在研究寫字樓長期趨勢時，重要的是區(qū)分寫字樓需求的周期性和結(jié)構(gòu)性變化。

總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團CEO安薩里（Kashif Ansari）表示，商業(yè)地產(chǎn)中遇到麻煩的主要是寫字樓。“事實上，對高端寫字樓的需求反而變得更加緊俏，各大公司也在力圖用高等級、更環(huán)保的辦公條件來吸引員工回辦公室上班。”他稱。

CBD比較難

根據(jù)房地產(chǎn)分析機構(gòu)Green Street的數(shù)據(jù)，美國頂級房產(chǎn)物業(yè)的價值在過去12個月里暴跌了25%，而更廣泛的辦公樓市場幾乎比疫情之前的水平低40%。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，亞特蘭大、芝加哥和休斯敦是美國辦公室空置率最高的城市之一。

史密斯對第一財經(jīng)記者解釋稱，大多數(shù)行業(yè)在疫情期間的用地需求都很大。以工業(yè)為例，在過去的三年里，美國工業(yè)用地需求以近14億平方英尺的吸納量（即銷售和出租房屋的數(shù)量之和）增速創(chuàng)造紀錄，比整個芝加哥的工業(yè)用地庫存還要大，而芝加哥是美國最大的工業(yè)市場。

但過去三個季度，所有房地產(chǎn)類型的投資市場都放緩了，這在很大程度上是由于利率迅速上升導致銀行貸款標準收緊，限制了流動性，第一季度銷量同比下降32%。

“商業(yè)地產(chǎn)中最近受到較大挑戰(zhàn)的是寫字樓，空置率在過去三年中有所上升，2023年第一季度全美平均水平達到18.6%。”史密斯承認。

情況在澳大利亞也類似。位于墨爾本的澳大利亞一級商業(yè)地產(chǎn)公司Stone bridge合伙人Chao Zhang對第一財經(jīng)記者稱，疫情后，新的工作文化和在家辦公對辦公環(huán)境產(chǎn)生了很大的影響，反過來也影響了寫字樓的投資市場。位于中央商務區(qū)（CBD）的大型資產(chǎn)受到了較大的影響，這些空間此前大多被雇員人數(shù)較多的大公司所占據(jù)。

“城市郊區(qū)的小型辦公室資產(chǎn)受到的影響則較小，因為那里有更多的中小型企業(yè)，可以更好地控制員工在辦公室的工作時間。因此，在墨爾本，如Cremorne、Richmond、Collingwood和South Melbourne等郊區(qū)的空置率仍然很低，而CBD的空置率相對較高。”Chao Zhang說。

他拿手中的交易舉例稱，墨爾本CBD的一些分層辦公室比較難賣，而他銷售的位于墨爾本市中心以南14公里處一座有9個套房的辦公室就沒有出現(xiàn)空置，在尋找租戶上也沒有遇到難題。

追求質(zhì)量的趨勢未變

盡管整體市場需求疲軟，不過寫字樓“追求質(zhì)量”的趨勢仍在繼續(xù)。

根據(jù)高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)，在美國，A級寫字樓的吸納量在三分之一的美國地方市場中為正，大于整體吸納量為正的地方市場數(shù)量。 自疫情以來，新建筑的租金溢價擴大，入駐者仍在被高效、優(yōu)質(zhì)的辦公空間所吸引，并期望被提供大量的便利設(shè)施和服務。

“這種趨勢在大市場中更為明顯。在美國門戶市場中，69%的租賃流向A級寫字樓，遠高于全美61%的平均水平。自2020年以來，全美最好和最新的寫字樓資產(chǎn)實際上已經(jīng)有80多萬平方英尺的正吸納量。”史密斯說。

在墨爾本，Chao Zhang也觀察到同樣現(xiàn)象，高質(zhì)量的建筑仍然租賃良好，而且租金強勁，二級建筑目前比較難租。

“空間的使用取決于租戶和他們所處的行業(yè)。大多數(shù)有能力搬遷的企業(yè)通常可以占用較小的空間，但樂于為高質(zhì)量的空間支付溢價。”他說。

而那些低質(zhì)量的寫字樓，安薩里預測它們將“被賦予新的使命”。

“比如，銀行會把這些不再適應后疫情時代以及節(jié)能減排條件的寫字樓回收，并低價出售，接盤者會把這些物業(yè)轉(zhuǎn)型為其他用途，里面也可能包括一定數(shù)量的辦公空間。在紐約以及倫敦等地，我們已經(jīng)看到了一些嘗試。”他介紹，“在紐約，市政部門正在進行大規(guī)模的寫字樓改造成為住宅公寓的項目，項目的推動者將之與當年紐約市制造業(yè)向高科技產(chǎn)業(yè)的成功轉(zhuǎn)型相提并論，決心不小”。

周期性和結(jié)構(gòu)性變化

史密斯稱，與世界其他大部分地區(qū)相比，遠程和混合工作在北美更為普遍。這也是影響寫字樓入駐者對工作場所的看法。

但史密斯認為，即便如此，辦公室仍然是企業(yè)勞動力雇傭和更廣泛經(jīng)濟的核心。“人們很容易將過去三年視為遠程工作增加推動辦公需求重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整。這忽略了一個事實，即A級市場基本面在2021年底和2022年初的大部分時間里都朝著積極的方向發(fā)展。在截至2022年第二季度的三個季度中，A級吸納量基本持平，租賃活動回到了2017-2019年的水平。”他稱。

直到2022年下半年，市場動態(tài)才發(fā)生變化，隨著利率大幅上升，就業(yè)必然會放緩。因此，在過去三個季度中，租戶一直在應對經(jīng)濟衰退問題，尋找管理成本的方法，其中人員和房地產(chǎn)通常是最大的兩個成本控制項。

史密斯說，寫字樓經(jīng)歷的一些變化是周期性的，而不是結(jié)構(gòu)性的。“周期性的經(jīng)濟逆風目前正在抑制需求，明年可能也會如此。但我們預計，一旦經(jīng)濟開始復蘇且就業(yè)增長在2024年及以后加速，美國（寫字樓）的吸納量將轉(zhuǎn)正。”他稱。

Chao Zhang也認為，市場仍處于調(diào)整期。由于租約一般為3-5年，而在家工作的文化還只是一個新興的概念。“隨著工作生活秩序正在恢復正常，移民繼續(xù)入境，我們預計對辦公空間有更多的需求，但更多的是對高質(zhì)量空間的需求。”他表示，“4天工作周和長期在家工作仍將是討論的焦點，但這并不代表整個市場，所以就算一些公司將采用這種方式，也有其他公司將采用更傳統(tǒng)的方式。”

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