最新數據顯示，美國房價回升加速，這是否意味著美國房市中期調整結束了？

衡量美國住房活動的多項經濟指標顯示，房屋建筑商和賣家仍然看到了買家的強勁需求，在其中，活躍房源數量、新房和現房之間價差以及賣家是否拒絕降價這三個數據，較能描述當前美國樓市真實圖景，而目前這三個指標看起來都較為樂觀。

美國房地產市場的活躍甚至引發了一些經濟學家的擔憂，即房地產市場越活躍，美聯儲就越有可能再次加息，而如果美聯儲宣布再次加息，這將會推高已經在7%范圍內的抵押貸款利率，從而再次影響樓市復蘇。

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“房地產市場已經開始復蘇，這對美聯儲來說是一個問題，因為住房需求增加將推高房價和租金。”阿波羅首席經濟學家斯洛克(Torsten Slok)認為，住房是政府衡量通脹的重要組成部分，房地產市場復蘇使美聯儲將通脹率從5%降至2%的目標變得更加困難。

美國金鷹房產投資公司執行合伙人陳躍武對第一財經記者表示，現在美國通脹率已經降到3%，美聯儲在7月份升息后，市場預期美聯儲最多再升息0.25個百分點后將停止升息，并在2024年初開啟降息周期，屆時房貸利率將下降，促進美國房產市場更快速增長。

首選指標：活躍上市房源

Redfin副首席經濟學家馬爾 (Taylor Marr)表示，在觀察美國樓市時，他的首選指標是活躍上市量。該公司數據顯示，與去年相比，今年春季的活躍掛牌量有所下降。6月底，市場上掛牌出售的房屋數量比上年下降8.1%。對此，馬爾的解讀是：“這確實反映出供應相對于需求正在大幅回落。”

在疫情期間，美國約有 1400萬筆抵押貸款獲得了再融資，由于彼時利率低，很少有房主認為出售房屋并放棄在那段時間獲得的超低抵押貸款利率符合他們的利益。

如果在2023年7月出售房屋，并購買新房，可能需要采用7%范圍內的抵押貸款利率。

這一現象的結果就是，房地產市場出現需求過剩、供應不足的情況，導致美國部分地區“房屋競購戰”現象重現。

根據7月25日發布的標普凱斯-席勒指數，2023年5月美國平均房價和去年同期基本保持不變（-0.5%），房價同比增幅最高的4個城市是芝加哥（5%）、克利夫蘭（4%）、紐約（4%）和邁阿密（3%），房價同比降幅最大的城市是西雅圖（-11%），舊金山（-11%），拉斯維加斯（-8%）和鳳凰城（-8%）。

“環比來看，5月份美國平均房價比4月上漲了1.2%。該指數涵蓋的20個城市全部出現了環比上漲。”陳躍武認為，“這表明房價正在加速回升。”

不過，雖然目前情況顯示出房地產市場在待售房屋短缺的情況下恢復活力并升溫的跡象，但馬爾表示，他還沒有準備好稱之為復蘇。

他解釋道，目前美國房屋的需求似乎大于可用供應，尤其是在房地產市場，這導致房價居高不下，但要看到的是，當利率從2021年的低點翻倍至去年的7%時，美國購房勢頭受到了削弱。目前盡管購房者已經調整了預期，但如果利率從今天的7%躍升至更高水平，“購房者再次突然停止購買，我一點也不會感到驚訝。”他稱。

新房和現房之間價差急劇縮小

美國房屋建筑商一直面對的問題并未解決，就是庫存短缺。

陳躍武對記者解釋道：“目前美國的房產庫存量是2.5個月的銷售量左右，遠低于6個月的平衡點。目前的美國房產庫存量只有疫情前的一半。美國房產市場供不應求，推動房價持續上漲。”

美國全國住宅建筑商協會通過月度指數衡量建筑商的情緒，最近該指標較為樂觀。6月，該指數在近一年來首次轉正，房屋建筑商也正在縮減降價力度。美國全國住宅建筑商協會表示，他們對當前的銷售狀況以及未來六個月的銷售狀況感到滿意。

該協會首席經濟學家迪慈（Rob Dietz）表示：“隨著今年年初以來建筑商信心持續逐步上升，單戶住宅建筑的價格底部正在形成。”

美國主要房屋建筑商之一Lennar也在上個月的第二季度財報電話會議上發表了一些積極評論。該公司執行董事長米勒 (Stuart Miller)表示，“市場和經濟對住宅建筑商來說仍將具有建設性，因為被壓抑的需求繼續涌入市場并消費價格實惠的產品。”

當然，米勒也不認為供應問題會很快得到解決：“我們認為供應限制將繼續限制可用庫存并維持供需平衡。”

“供應短缺的核心問題不會在短期內解決，因為近15年的（房屋建設）生產赤字將需要數年時間才能解決。”米勒解釋。

陳躍武對記者解釋道，從上個世紀80年代開始，美國新房建成量每年平均是100萬套獨棟房，并在2006年高峰時達到160萬套/年，2007年次貸危機之后美國房地產市場崩盤，隨后新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬套，一年跌了70%，隨后就在40萬-60萬套之間徘徊。

陳躍武說，“近三四年，美國新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬套/年，但同時，從上個世紀80年代至今，美國人口增加了近60%，達到3.3億人左右，原本房產需求量相應也應增加60%，才能達到供需平衡，但在過去十幾年中，美國新房建成量較低，對房地產市場的供給端造成一個非常大的一個缺口。這個缺口不是一年能補上。”

因此，美國房屋建筑商的信心表明他們對房地產市場的未來高度樂觀，并恢復正常。目前，隨著建筑商爭先恐后地滿足需求，新屋開工量激增。

事實上，由于對現房的需求如此強勁，以至于通常被認為比轉售更貴的新房在購房者眼中變得更加實惠。數據顯示，通常情況下，新房比轉售房貴20%，但當下，該利差已降至 4%。

其原因在于，建筑商不一定會大幅降價，而由于現房房主也不愿意出售，現房價格上漲。

賣家堅持不降價

研究機構Altos Research負責人西蒙森表示，降價與否，是他衡量房地產市場健康狀況的首選指標。“具體來說，降價形成了需求的代表。”他稱。

西蒙森表示：“當房屋上市時，如果目前掛牌的房屋沒有買家，人們就會開始降價。”譬如，去年當利率上漲時，降價幅度也隨之加大。但這種動態發生了變化：目前降價幅度比2018年或2019年要少。

對于那些堅持房價暴跌的人來說呢？西蒙森說，那就要繼續等待了。

“數據中沒有任何內容表明美國房屋價格將暴跌，”他補充說，即使經濟衰退在今年年底襲來，導致更多失業、購房需求下降、喪失抵押品贖回權和困境增加，但這仍然是幾年后的事。

陳躍武則認為，以標普凱斯-席勒指數發布的5月份的數據顯示，美國平均房價已經連續4個月上漲回升。

“美國房價在2022年6月達到一個高點，之后下降，到2023年1月開始回升。5月份的美國平均房價僅比2022年6月的高點差1%。”他認為，“數據表明，美國房產市場的中期調整已經于6個月前結束。CoreLogic在最近的房市報告中，預測2023年美國平均房產價格將上漲3.7%。我們預測北卡羅來納州、亞特蘭大，達拉斯等地區的房價在2023年將上漲大約5%至10%。”

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