曾經(jīng)，不動產(chǎn)“辦證難”是困擾百姓和企業(yè)的老大難問題：兩代人積蓄多年買的房，因開發(fā)商工程“爛尾”，業(yè)主拿不到產(chǎn)權(quán)證，不動產(chǎn)變成了無法交易、不能抵押的“不能動”的房產(chǎn);合法的拆遷安置小區(qū)，因安置程序不完善、手續(xù)不齊全，戶籍、入學(xué)等一系列民生大事就卡在了“一本證”上;正常經(jīng)營的企業(yè)，因早期沒有辦理登記手續(xù)，導(dǎo)致無法進(jìn)行環(huán)評、開展投融資，企業(yè)發(fā)展舉步維艱……

面對一本本歷史遺留的“舊賬”，江蘇省自然資源廳根據(jù)黨史學(xué)習(xí)教育活動要求，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，主動把解決涉及群眾辦證的不動產(chǎn)歷史遺留問題列入“我為群眾辦實事”清單，廳長劉聰、黨組書記孔海燕親自抓，帶領(lǐng)全省自然資源系統(tǒng)開展清理專項行動，主動“買單”，拉網(wǎng)排查、分類施策、妥善解決、動態(tài)跟蹤。截至今年3月底，全省共梳理統(tǒng)一登記以來歷史遺留問題6150個，已累計解決5900個不動產(chǎn)登記的“疑難雜癥”，涉及企業(yè)4528個、群眾42萬多戶。小小一本證，解了民憂，暖了人心。

保護(hù)群眾產(chǎn)權(quán)，破解安置房辦證難

在無錫市自然資源和規(guī)劃局不動產(chǎn)登記中心的墻上，一面印有“一心為民 情系百姓”的錦旗格外引人注目。而這面特殊的錦旗背后，隱藏著300多戶拆遷安置居民長達(dá)20余年的辛酸“辦證史”。

“1992年開始，梁溪區(qū)揚(yáng)名街道先后建造了紅星苑一期、二期‘新農(nóng)村建設(shè)’住房，其中300多套房屋用于安置拆遷居民。由于小區(qū)定性為‘新農(nóng)村建設(shè)’住房項目，作為拆遷安置房的前身具有一定的特殊性，導(dǎo)致小區(qū)居民多年無法申領(lǐng)房產(chǎn)證。”揚(yáng)名社區(qū)委員會負(fù)責(zé)人包宏君說，隨著近年來拆遷安置房陸續(xù)上市交易，紅星苑小區(qū)居民看在眼里，急在心里。

一本證牽涉到戶籍、入學(xué)、融資、交易等民生問題，明晰產(chǎn)權(quán)、辦理不動產(chǎn)登記刻不容緩。“辦理拆遷安置房不動產(chǎn)證的手續(xù)較為復(fù)雜，需要拆遷協(xié)議和宅基地證等文件以確認(rèn)是否合法安置。”無錫市自然資源和規(guī)劃局不動產(chǎn)登記中心主任喻詠介紹，在市局帶領(lǐng)下，市不動產(chǎn)登記中心聯(lián)手揚(yáng)名街道進(jìn)行了全面系統(tǒng)性的摸底調(diào)查工作，在搜集整理相關(guān)批文、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和綜合驗收手續(xù)等材料之后，于去年底一舉解決了困擾居民多年的辦證難題。

“小區(qū)居民孩子上學(xué)再也不用跑斷腿敲證明了!”包宏君難掩激動地說，3月下旬，小區(qū)里一套房子賣到了每平方一萬三，在周邊安置房中也算很不錯的價格。

“不動產(chǎn)登記是辦理權(quán)證的最后一道程序，絕大多數(shù)歷史遺留問題的形成其實都是前置環(huán)節(jié)引起的。”省自然資源廳副廳長李閩表示，針對歷史上安置房小區(qū)手續(xù)不全、物業(yè)管理跟不上等問題，各地自然資源部門通過“96510”登記熱線、“12345”政務(wù)專線、信訪接待、窗口受理等方式，并對接住建、房管、稅務(wù)等多部門，建立安置小區(qū)歷史遺留問題數(shù)據(jù)庫，對問題進(jìn)行全流程、動態(tài)化跟蹤管理，讓群眾住得更加安心。

截至2020年底，全省不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已為2957個能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書的安置小區(qū)辦理不動產(chǎn)登記，安置房辦證率約為80%。暫未辦理產(chǎn)權(quán)證書的安置小區(qū)，除部分群眾未申請辦理外，暫不具備辦證條件的原因主要集中在竣工、消防驗收等手續(xù)還在辦理中。

維護(hù)企業(yè)利益，破解企業(yè)辦證難

不動產(chǎn)權(quán)證，困住的不止是普通居民百姓，更困住了許多企業(yè)發(fā)展的腳步。

“當(dāng)年一本房產(chǎn)證，我們公司等了整整18年!”回憶起當(dāng)年辦證的漫長歲月，常州市晨通電信設(shè)備廠董事長陶惠興還歷歷在目：公司屬于拆遷企業(yè)，在建造之初只辦理了提前開工報告，那時的房產(chǎn)證一直無法辦理。陶惠興坦言，公司發(fā)展初期，自己并沒有察覺到“證”的重要性，“直到近些年公司規(guī)模慢慢壯大，每上一個項目就要環(huán)評，資金短缺了就要融資，這才意識到‘無證寸步難行’。”

為了這張證，陶惠興跑了好幾年，期間機(jī)構(gòu)變更、負(fù)責(zé)人更替，可就是沒有部門能給公司發(fā)證。“之前公司下的好幾個子公司要辦理營業(yè)執(zhí)照，首先就要提供房產(chǎn)證。沒有的話怎么辦?我只能先去鎮(zhèn)里開一份‘房產(chǎn)證正在辦理中’的證明。”老陶無奈地說。

去年年底，老陶終于等到了“遲到”18年的不動產(chǎn)權(quán)證，解燃眉之急的正是當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心。“如果按照之前的流程，產(chǎn)權(quán)證肯定辦不下來。”老陶告訴記者，其實當(dāng)初廠房的規(guī)劃和設(shè)計方案都有，但缺少審圖和質(zhì)安監(jiān)證明，沒有這些，證書就辦不了。現(xiàn)在不動產(chǎn)實施統(tǒng)一登記了，省廳要求地方自然資源部門解決歷史遺留問題，“不動產(chǎn)登記中心建議我們趕緊找有資質(zhì)的第三方，做一份房屋安全鑒定。有了這份鑒定，不到十天的時間，不動產(chǎn)權(quán)證就到手了。”

有了這張證，老陶公司的發(fā)展順利多了。“近幾個月，我們連續(xù)注冊了幾家子公司，再也不用來回跑打證明了，營業(yè)執(zhí)照很快就辦下來了。曾經(jīng)怎么都融不到資，現(xiàn)在用不動產(chǎn)作為抵押，銀行只收4.2%的利息就能給公司貸款融資。”

“新官要理舊賬”針對歷史遺留問題，宿遷在“早、擔(dān)、聯(lián)、堵”上下功夫。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之初就開展拉網(wǎng)式排查建立問題臺賬。建立多部門聯(lián)動機(jī)制，采取實地調(diào)研、企業(yè)座談會等形式建立“一企一卡”查擺問題，責(zé)任分解到部門，逐個解決問題。在政策上不再“等、靠、要”，本著“尊重歷史，規(guī)范整改”的原則分步解決、分類處置。一方面要解決歷史遺留問題，一方面要避免新的辦證問題發(fā)生。“重點是進(jìn)行全生命周期、全流程的管理。”宿遷市自然和規(guī)劃局不動產(chǎn)登記中心副主任王俊介紹，宿遷在規(guī)劃和供地環(huán)節(jié)提前介入，主動提供不動產(chǎn)登記政策咨詢指導(dǎo)和地籍調(diào)查工作。同時，推行開發(fā)企業(yè)項目按揭數(shù)據(jù)入網(wǎng)備案制度，掌握開發(fā)項目實時工程進(jìn)度、銷售情況和抵押情況。“根據(jù)掌握的項目進(jìn)展情況，正確規(guī)范和引導(dǎo)涉及開發(fā)項目土地和在建工程等不動產(chǎn)的抵押登記，既要保障已購房業(yè)主的合法權(quán)利又要滿足開發(fā)企業(yè)正常開發(fā)建設(shè)的融資需求。”

“從數(shù)據(jù)來看，約有三分之一的企業(yè)辦證歷史遺留問題是因為沒有依法取得用地審批手續(xù)，缺少登記必要的權(quán)源材料而造成的。因此，從源頭上避免出現(xiàn)新的歷史遺留問題至關(guān)重要。”省自然資源廳自然資源確權(quán)登記局局長譚靜介紹，目前各地利用自然資源部門機(jī)構(gòu)改革的優(yōu)勢，充分履行“兩統(tǒng)一”職責(zé)，堅持“疏堵結(jié)合”嚴(yán)控新增，加快實現(xiàn)用地審批、規(guī)劃許可、土地供應(yīng)、開發(fā)利用、執(zhí)法監(jiān)察等全業(yè)務(wù)鏈條封閉動態(tài)監(jiān)管。同時，將土地市場、房地產(chǎn)等領(lǐng)域依法依規(guī)認(rèn)定的相關(guān)失信行為納入信用體系，實施失信懲戒。

厘清農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，破解農(nóng)戶辦證難

2011年9月1日前，鹽城射陽縣臨海、興橋、海通等鎮(zhèn)46戶農(nóng)戶由鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)《村鎮(zhèn)建筑工程規(guī)劃許可證》新建房屋，農(nóng)戶在建設(shè)時聯(lián)合委托施工方將按戶批準(zhǔn)的農(nóng)房建設(shè)成商品房套間。但由于2011年9月2日之后，鎮(zhèn)區(qū)房屋規(guī)劃許可權(quán)限上收縣住建局，導(dǎo)致這批農(nóng)戶無法規(guī)劃核實，農(nóng)戶多次信訪均因有關(guān)部門“不敢辦”而無下文。

同樣的“尷尬”也發(fā)生在蘇南。無錫錫山區(qū)鵝湖鎮(zhèn)某村民20世紀(jì)90年代早期在本村建造了一處房屋。2017年，該房屋權(quán)利人申請辦理不動產(chǎn)登記時，僅提供了當(dāng)時財政部門開具的建房收據(jù)和房屋所有權(quán)證書。由于該房屋所占用宅基地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)，當(dāng)事人無法提供宅基地審批材料，因此幾年一直無法辦理不動產(chǎn)登記。

“在農(nóng)村地區(qū)不動產(chǎn)登記工作中，農(nóng)民長期使用的宅基地?zé)o土地權(quán)屬來源、房屋沒有審批手續(xù)是較為普遍的一個歷史遺留問題。”譚靜介紹，歷史上，農(nóng)村的土地、房屋分散管理、分期登記，宅基地使用、農(nóng)房建設(shè)管理一下子還沒有像城市范圍那樣規(guī)范完善，登記條件欠缺、工作基礎(chǔ)薄弱、群眾產(chǎn)權(quán)意識不強(qiáng)，導(dǎo)致農(nóng)村不動產(chǎn)登記歷史遺留問題復(fù)雜多樣。

面對面廣量大的農(nóng)村不動產(chǎn)歷史遺留問題，江蘇堅持“地方主導(dǎo)，對癥下藥”，積極開展“房地一體”不動產(chǎn)總登記，在全國先行先試。

針對缺少權(quán)源材料的，南京市六合區(qū)探索實踐了“村民小組、村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府逐級確認(rèn)”的三級確認(rèn)流程，解決了農(nóng)戶基本信息難認(rèn)定、補(bǔ)辦手續(xù)操作性不強(qiáng)等問題，做法已推廣至全國，寫進(jìn)了《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》;

針對歷史上界址面積發(fā)生變化的，結(jié)合地方實際，明確不同面積標(biāo)準(zhǔn)，采取超出面積標(biāo)注的方式進(jìn)行認(rèn)定，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。同時堅決執(zhí)行保護(hù)耕地、節(jié)約土地的政策，對亂占耕地或是建房面積過大的情況，明確不登記發(fā)證，形成保護(hù)耕地、節(jié)約用地導(dǎo)向;

針對涉及分家析產(chǎn)、繼承的，采用“人民調(diào)解”方法，按農(nóng)民自愿申請原則，在司法部門的指導(dǎo)和參與下，明確變更的權(quán)利主體，避免了繁雜的流程，減輕了農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)……

截至2020年9月底，全省共完成了1356.6萬宗的房地一體化農(nóng)村不動產(chǎn)地籍調(diào)查任務(wù)，提前三個月完成國家下達(dá)的“2020年底完成農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查”的既定目標(biāo)。同時，按照“總登記”方式，我省在全國率先開展房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作，所有縣(市、區(qū))均出臺了實施方案和歷史遺留問題處理意見，目前全省工作任務(wù)已過半，計劃2021年底前基本實現(xiàn)農(nóng)村不動產(chǎn)“應(yīng)登盡登”。

在集中解決各種類型、批量化的不動產(chǎn)歷史遺留問題后，全省自然資源系統(tǒng)將在各級黨委、政府的領(lǐng)導(dǎo)下，會同有關(guān)部門，加強(qiáng)新建不動產(chǎn)的管理，提供便捷高效的服務(wù)，建立規(guī)范有效的管理秩序，保護(hù)企業(yè)和群眾的合法權(quán)益，讓群眾“住”得安心、企業(yè)“用”得順心。

記者 沈佳暄

標(biāo)簽： 不動產(chǎn)登記 疑難雜癥