行業增長觸頂、毛利率下行、盈利空間縮水，房地產行業早已走入“青銅時代”。而細細觀察，如今的青銅時代或許也行將結束。

在仲量聯行中國區評估咨詢服務部執行董事熊建平看來，房地產行業或許將進入“鐵器時代”：穩定的收益或者偏低的收益可能會變成一個常態。

在這樣的背景下，高效運營、精細化管理，就成為行業發展的必然趨勢。這些都離不開強大的數據支撐和科技化支持。在中國房地產行業已深耕三十余年的仲量聯行，就針對行業數字化過程中的需求和痛點，傾力打造了這樣的一個服務平臺。

依托自身的房地產評估實踐、超過300名資深評估師積累的行業經驗、市場數據、研究成果，仲量聯行耗時一年，打造了首個房地產全業態數字化資管SaaS平臺（Software-as-a-Service，軟件即服務）——臻量，一個集數據收集、分析、研究功能于一體的資產價值評估信息生態系統，為行業現存的數據管理困局提供全方位、一站式解決方案。

仲量聯行大中華區首席執行官李倩玲（左一）、仲量聯行中國區評估咨詢服務部執行董事熊建平（左二）

走向“鐵器時代”

對于房地產這樣一個傳統行業，過去很長一段時間并不具備充足的數字化動力，黃金時代、白銀時代的開發商都是躺著賺錢。

“以前賺錢太容易了，開發商不在乎通過提高效率而省下的‘小錢’，”熊建平表示，但現在時代變了。

對于整個房地產行業來說，盈利能力下滑成為了無法回避的事實。

Wind數據顯示，2018~2020年，房地產板塊的銷售毛利率分別為31.88%、30.65%及25.88%。而截至今年中報，上述數據已經降至20.76%；同期銷售凈利率也從2018年的12.27%一路走低至2021年6月底的6.96%。

當房地產行業來到青銅時代，并逐步滑向“鐵器時代”時，又該如何自處？

“進入鐵器時代，穩定或者偏低的收益將會是常態。”熊建平認為，“這種情況下，如何是否做出投資決策，如何實現最終的投資價值，運營就成為一個非常重要的考量。”

而更高效優質的運營需要涉及龐大數據獲取和分析。“比如我現在正在運營一個物流園區或者辦公樓，但具體運營得好與不好，并不清楚，所以非常需要了解同區域內其他人的運營情況如何，比如收費多少、租金水平如何等等，以評判自身的現狀，進一步做出改善和進步。”熊建平舉例稱，這些數據在運營的過程中會起到非常重要的指導作用。

在想辦法提高運營收益的同時，房地產行業如何通過精細化管理，更好地實現提高效率、降低成本，也成為行業每個參與者都在思考的問題。

在熊建平看來，上海特斯拉超級工廠中幾乎無人參與的工作場景，是高端制造業全鏈條數字化的體現。這樣的流程中，提高效率的同時，也最大限度降低了人力成本的支出。

盡管地產行業尚未達到這樣的數字化水平，但在過去一年時間里，疫情在不斷倒逼著行業向數字化方向更快邁進、向互聯網靠攏。

從線上售樓處、打造線上營銷平臺，到對內提升辦公協同效率、打通信息流等各方面的努力。“以投標為例，過去都需要到客戶所在地區線下進行，現在可以用遠程投標，這是疫情帶來的改變，”熊建平說，疫情過后，這個改變可能就會留下來，而且會有越來越多的人和行業接受SaaS這種服務模式。

房地產行業從高杠桿、高周轉、高利潤年代向著需要精細化運營發展的過程中，這樣的服務總是要有人提供，仲量聯行就決定嘗試多走一步。

需求與痛點并存

這并不是一個拍腦袋的決定。隨著存量物業時代的到來，越來越多持有不動產的業主對資產管理、運營數據的需求也在切實地增長。

作為業主的阿里巴巴便擁有不少相應的需求。“我們的主業并非不動產相關業務，但手中持有的資產也會涉及到對外租賃運營等，在這個過程中我們可能也會遇到很多挑戰，”阿里集團智慧建筑事業部數字效能團隊負責人馬召表示，“在物業出租過程中，我們并不清楚相應的市場行情是如何，又該怎樣制定對應的考核目標。我們希望有成熟而專業的團隊，從成本、收益等方面，向我們提供SaaS的系統能力，給出數據，幫我們看清楚前進的方向。”馬召表示。

事實上，仲量聯行就獲得了越來越多這樣的客戶需求。據熊建平透露，近來有許多不是以房地產開發為主業，但又持有不少不動產的大型企業，向仲量聯行尋求服務，例如評估某項資產出租的租金定價是否公允。

而對于安博中國這樣的物流地產開發商、基金管理人，完整全面的數據是其做出決策的關鍵支撐。

“從投資決策獲取項目，到建設招商運營的全流程，直至最終反映在估值上，”安博中國戰略項目副總裁廖偉翔表示，“在這全流程中，提升我們的效率、做出正確的決策，給我們物業最好的價值提升、給投資人最大的最優的回報，這是我們最看重的一個點。”在這整個運營過程中，獲取充分的數據是一大挑戰。

除了面向此類非開發商的物業持有人外，對于傳統的開發商來說，運營持有型物業的過程中，也需要這樣的獨立第三方數據平臺，來對其工作進行進一步評估。“一家商場運營得好與不好，需要有個第三方標桿來衡量，給投資人、股東提供參考。”熊建平表示，而獨立性也正是仲量聯行的關鍵優勢之一。

在看到行業龐大的需求后，仲量聯行憑借自身在房地產行業幾十年如一日的深耕，著手對行業走向數字化過程中亟待解決的痛點進行盤點，以各個擊破。

眾所周知，房地產企業在日常的運營過程中會產生大量的數據，但目前市場上相關的統計口徑、計算方法和標準仍有較大的差異，從業人員的業務水平以及行業知識儲備，導致在處理數據時，很容易出現數據質量不統一的現象。對此，一個中立客觀的SaaS平臺，將數據梳理整合后以可視化形式呈現給用戶，就顯得十分必要。

同時，在對房地產項目進行投資評估測算時，“根據我們的經驗，用戶50%的時間都會花在數據的收集整理和模型搭建上，而數據收集又是重復性的勞作，非常繁瑣。”仲量聯行方面透露。而一個好的服務平臺，就可以實現項目模型自動化、標準化匹配，大幅度降低手動建模和數據管理時間，從而實現降本增效。

“資產管理者每天都在面對海量的數據，其中不僅包括物業運營中產生的財務數據，還有地理空間、物流人力、消費場景等非財務數據；有機整合不同領域的數據，挖掘數據背后的價值并將其最大化，才能實現真正的智慧資產管理。”仲量聯行大中華區評估咨詢服務部總監劉嘉敏表示。

仲量聯行耗時一年，搭建起了這樣的平臺。

地產行業的“彭博”

10月12日，臻量以中國首個全業態數字化資管SaaS平臺的姿態，正式面世。

據了解，臻量集數據收集、分析、研究功能于一體，既是一個高效便捷的評估測算工具，也是智能全面的資產管理平臺，還擁有前瞻創新的專業地產智庫。

具體來看，在評估測算方面，臻量貼合國內物業多樣需求的專業估值模型，便于使用者快速上手操作；涵蓋現金流折現模型DCF、假設開發和成本法等多類型評估方法，滿足本地化多樣需求。

在資產管理方面，臻量構建了跨越資產全生命周期的統一管理體系，為冗雜的租約管理提供詳盡直觀的一站式平臺服務，助力客戶提升商業運營決策效率。

作為專業地產智庫，臻量也基于詳實多維的底層數據深入分析行業趨勢，敏銳捕捉市場發展先機，通過創新數據產品、工具賦能客戶長遠戰略決策。

現階段，臻量率先上線了物流板塊。這也是仲量聯行頗為擅長的領域。據披露，臻量平臺物流數據依托于仲量聯行評估咨詢超過10年的評估業務積累，數據庫覆蓋中國79座城市、約7200萬平方米，約占市場總量的70%。

然而，這并不是全部。在中國深耕數十載的仲量聯行，僅2020年就完成了6665個項目評估工作、總估值達到2.8萬億元，并連續16年位列香港主板IPO物業評估服務第一，市場份額達39%。

熊建平表示：“過往三十年間我們完成了數以萬計的評估項目，因此‘臻量’開發團隊對中國的房地產各資產類型及市場趨勢有了全景式宏觀概覽和立體式的深度透視。”所以，緊跟著物流板塊，臻量之后會上線辦公樓、商業等業態，并開發數字化租約管理、城市地圖等功能。

根據仲量聯行的規劃，未來用戶通過訂閱，可實時訪問平臺獲得數據，其中包括城市常住人口、城鎮化率、社會臨收盤總額、土地相關政策等城市宏觀及物流行業數據，以及市場平均租金、空置率、大宗交易情況、租戶分析等數據。

不過，熊建平并沒有把臻量局限在一個小范圍里：“現在公募REITs所涉及到的暫時不是傳統的商辦物業，而是包含交通、環保、物流倉儲、數據中心等在內的基礎設施，這個市場非常之廣闊，數據的需求量也非常之大。”

“其實每一個特定的行業都會有數據的要求和數據的整合，我們現在走出的第一步可能是以商辦物業為主、以物流為主，希望后續更多的人跟上。”熊建平給臻量設定的目標是成長為地產行業的“彭博”：以獨立第三方提供全面豐富可靠的數據，在業內建立起充分的公信力。

但這一切對于房地產的數字化來說，也還只是一小步。“我們提供了一部分、一個切入點，房地產行業的設計、施工、招投標、建造、裝修等環節也可以有一系列的數字化產品，幫助其進入到數字化流程中，”熊建平表示，“產品、服務在其中一段一段完成，最后形成全鏈條數字化。”

標簽： 數字 評估 科技 賦能