從中央到地方，建設保障性租賃住房的步伐都在加快。

住建部日前在福州市召開發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場會，總結交流福州、上海、杭州、廣州、廈門、西安等城市的經驗做法，研究部署進一步做好發(fā)展保障性租賃住房工作。

會議明確，要注重把握好保障性租賃住房工作的政策導向。保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人，不設收入線門檻，以70平方米以下的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。

作為“十四五”時期住房建設的重點任務，在多地制定的“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃中，保障性租賃住房均成為主要發(fā)力點，并在存量用地建設和房源改造等方面，予以政策支持。比如，在進入尾聲的第二輪集中供地中，配建保障性租賃住房、人才公寓、共有產權房等保障性住房成為多地的土拍“標配”。

據(jù)第一財經不完全統(tǒng)計，自7月份中央加快發(fā)展保障性租賃住房的頂層設計文件出爐后，近月來，已有成都、廈門、杭州、武漢、珠海和廣州、浙江、安徽等多個省市對本地區(qū)住房保障體系進行了完善，并發(fā)布了保障性租賃住房整體發(fā)展規(guī)劃。

不設收入線門檻

一直以來，保障性住房（公租房、共有產權房）會根據(jù)各地不同的經濟情況設有最低收入標準。而作為保障性住房的“新物種”，保障性租賃住房是否設有最低收入標準，在各地實踐中往往沒有明確。

上述會議中，住建部在總結全國各地的經驗做法時，進一步明確“保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人，不設收入線門檻”。

“‘不設收入線門檻’是一個非常大的進步，也是在共同富裕特別是居住權利均等化背景下提出的。”中國房地產數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長陳晟對第一財經說。

他表示，此前，保障性住房主要針對原有市民，這類群體申請該類房源時往往有收入門檻。但作為新就業(yè)的大學生和新市民，其收入水平參差不齊，或存在收入水平略高于門檻但儲蓄不足的情況。“考慮到共同富裕的基本要求，即每個人都有居住權利的這個要求，‘不再設收入線門檻’，甚至是不再設是否為當?shù)鼐用竦倪@個門檻，是體現(xiàn)居住領域公平性的一個關鍵原則。”

保障性租賃住房旨在滿足過渡階段的租住需求。此前，已經推出多年的公租房，主要是用于保障城市中等偏下收入住房困難家庭，受限于其收入申請標準，不少新市民和青年人很難申請到公租房。

數(shù)據(jù)顯示，2020年中國常住人口城鎮(zhèn)化率達到63.89%。伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展和人口流動增加，大城市中新市民、青年人“租不到”“租不起”“租不好”的現(xiàn)實困難日益凸顯，成為制約實現(xiàn)“全體人民住有所居”的關鍵。

7月初，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（下稱《意見》）首次明確，保障性租賃住房、公租房和共有產權住房為中國住房保障體系的三大主體。但《意見》并沒有明確提及保障性租賃住房是否有申請門檻標準。

隨后，中央層面上，“保障性租賃住房”成為多個重要會議的高頻詞。住建部部長王蒙徽日前在國新辦新聞發(fā)布會上指出，“十四五”期間，住建部將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現(xiàn)全體人民住有所居。

如何加快發(fā)展、提高保障性住房的覆蓋率？近月來，地方層面上，多個人口流入大中型城市，從實際出發(fā)，因城施策，給出了自己的答卷。

以合肥為例，該市房管局10月發(fā)布相關實施意見，在租賃對象方面，率先提出“面向無房新市民、青年人、城市基本公共服務人員等群體供應，原則上不設收入線門檻”。

杭州、廈門等地則在“保基本”（以小戶型為主）的基礎上，將保障性租賃住房分為住宅型和宿舍型兩類，進一步細化了無房的新就業(yè)大學生、青年人、企業(yè)單身員工、城市基本公共服務人員等新市民群體的“職住平衡”需求。

租金方面，廣州、合肥、成都等地最新推出的保障性租賃住房項目中，該類房源租金大都低于周圍市場租賃住房的10％～15％。

但除了成都、武漢等少數(shù)城市外，多地出臺的保障性租賃住房整體實施方案中，大都未對《意見》中“租金低于同地段同品質市場租賃住房租金”的具體標準進行細化。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進對第一財經分析稱，不同城市的住房租賃市場發(fā)展程度不同，租金收入比存在差距，不同城市的保障性租賃住房租金標準也可能存在差異。

“此外，即使在同一城市內，由于保障性租賃住房的類型結構復雜、供給主體多樣，劃定某個統(tǒng)一的租金標準也不一定合適。”徐躍進認為，總體原則上，保障性租賃住房租金低于同地段同品質市場租賃住房租金，但具體幅度可能會視各城市和項目的具體情況而定。

多地發(fā)布整體發(fā)展規(guī)劃

上述會議稱，按照國家層面住房保障體系頂層設計，北京、上海、深圳等城市對本地區(qū)住房保障體系進行了完善，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。

會議也指出，人口凈流入的大城市等在廣泛深入摸底調查的基礎上，從實際出發(fā)，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給，科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標。

具體來看，一線城市方面，上海、廣州、深圳計劃“十四五”時期新增保障性租賃住房分別為47萬套（間）、60萬套（間）、40萬套（間），均占新增住房供應總量的45%左右；北京市正在編制“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，其中保障性租賃住房占比將不低于30%。

以人口流入為特征的多個熱點二三線城市，在其“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃中，也將保障性租賃住房擺在突出位置。

比如，在長三角地區(qū)，南京、寧波、常州、溫州等城市均提出將保障性住房覆蓋率提高至30%左右；在珠三角地區(qū)，即便是在土地資源緊俏的珠海、廈門，也同樣提出，“十四五”期間增加租賃住房供應，到2025年分別累計新增租賃住房8萬和8.5萬套。其中，根據(jù)珠海21日發(fā)布的實施意見，該市新增籌集建設的保障性租賃住房，三年內不少于1萬套；五年內不少于1.5萬套。

而在成為“第四極”的成渝地區(qū)，四川省住建廳近日也明確，初步計劃五年時間內籌集保障性租賃住房30萬套（間），成都25萬套（間）。

增加土地供應是發(fā)展保障性租賃住房的基礎。根據(jù)《意見》，將“進一步完善土地支持政策”被放在了支持政策第一條。

那么，各地落實《意見》中該項支持政策的具體情況如何？上述會議表示，各地充分利用《意見》明確的各項土地支持政策，引導村集體經濟組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產開發(fā)企業(yè)等積極發(fā)展保障性租賃住房，注重實現(xiàn)職住平衡。

其中，在新增土地供應上，不少城市在第二批集中供地的競拍規(guī)則中學習引入“北京模式”，即配建保障性租賃住房用地，并增加整體租賃住房用地總建筑面積。據(jù)北京市土地整理儲備中心統(tǒng)計，在已經結束的第二輪土拍中，可提供“保障性租賃住房”以及共有產權住房面積約30萬平方米。

為了有效擴大保障性租賃住房供給，除了科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和落實土地支持政策外，會議還提出，各地要落實好《意見》明確的財稅、金融等支持政策，建立健全保障性租賃住房工作領導小組等工作機制，完善住房租賃管理服務平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監(jiān)督。

“多渠道籌集房源，積極引導市場主體參與保障性租賃住房的投資建設，構建多元化供給體系，逐步打通市場租賃和保障性租賃住房的通道，已成為各地加快保障性租賃住房發(fā)展的焦點。”徐躍進稱。

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