“現(xiàn)在賊后悔。”今年4月，定居浙江義烏市區(qū)的江蒙在人才購房補貼政策優(yōu)惠下，花200多萬搶下了一套89平新房。雖然享受到了30萬的購房補貼，但如今市場下行的背景下，他感覺自己買虧了。

讓江蒙的心態(tài)發(fā)生如此變化的，是義烏樓市從上半年的節(jié)節(jié)攀高，到下半年的行情斷崖。

“4月份時買房像買菜。”主城區(qū)3萬元/平方米的項目比比皆是，幾個人搶一套房的情況屢見不鮮，鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤首開300多套房源也當天清盤。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2021年4月時，義烏商品房成交均價約為2.53萬元/平方米，上年同期則僅為1.79萬元/平方米，一年來的漲幅逾40%。隨著住建部的約談、調(diào)控逐步收緊以及人才購房補貼政策的變動，剛需、投資都遭到不同程度的擠壓，義烏市場迅速進入冰點。多數(shù)項目國慶后入市的二期，月均銷售僅10余套。

義烏產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級下，這座三線小城持續(xù)推動著人才引進策略。2020年七普數(shù)據(jù)顯示，義烏的常住人口達到近186萬人，在過去十年里增幅逾5成。有產(chǎn)者要保值，后來者要置業(yè)，這座快速發(fā)展中的三線小城，需求仍在。

上半年“買房如買菜”

“濱江·翠語華庭二期即將開盤，78-135平方米TOD都會生態(tài)住區(qū)，火爆登記中。”帶著些寒意的“雙十一”電商消費狂歡節(jié)夜晚，義烏市中心一座購物中心的滾動屏上，這條廣告語在耀眼的紅色背景下顯得格外醒目。

濱江集團旗下的這個項目上半年首開時確實“火爆”，300余套房源很快售罄。而這番熱度普遍存在于當時的義烏市場，以碧桂園上半年入市的兩個市區(qū)項目為例，云璽毗鄰萬達廣場，潮鳴位于江東街道，登記人數(shù)與房源比基本保持在3:1、4:1。

不只是在義烏市區(qū)，附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的項目也是同樣搶手。某項目位于義烏南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的營銷負責人劉洋告訴記者，蘇溪鎮(zhèn)的海玥和鳴首開300套房當天清盤。而該項目已達到了2.2萬元/平方米。

“4月份時買房像買菜。”上半年，義烏主城區(qū)3萬元/平方米的項目比比皆是，幾個人搶一套房的情況屢見不鮮，鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤首開300多套房源也當天清盤。這其中，既有受到購房補貼政策門檻降低而紛紛上車的剛需客戶，也有出手闊綽的投資客戶，整個樓市一派火熱景象。

未限價的項目，入市后價格迅速膨脹。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2021年4月時，義烏商品房成交均價約為2.53萬元/平方米，而上年同期則僅為1.79萬元/平方米，一年來的漲幅逾40%。

“買房如買菜”的大勢下，江蒙回憶道，當時的項目不僅沒有優(yōu)惠，有的還會通過購買車位的情況挑選購房者，“兩個車位全款優(yōu)先，然后一個車位，接著才是按揭公積金貸款，以此排列優(yōu)先順序。”

如此龐大購房群體中，混雜著規(guī)模不小的投資客。濱江一樓盤的置業(yè)顧問向記者表示，其首開項目推出時，投資客戶占比在30%左右；劉洋上半年推出的項目中，投資客戶一下子買一整層，甚至買幾層、十幾套都很正常。

除此之外，還有更多剛需客戶，吸引他們上車的，是大幅降低的人才購房補貼政策門檻。

2020年6月下旬，義烏調(diào)整了人才購房補貼政策，取消了義烏市戶籍限制、調(diào)整在義工作（繳納社保）滿2年以上、首付比例從50%降至30%等，門檻大大降低；其中，根據(jù)補助標準，專科、本科、碩士等人才，分別補助20萬元、30萬元、40萬元，省部級以上重點人才補助則可高達140萬元。

值得一提的是，彼時規(guī)定，政府補助款需全額用于首付。這也就大大減輕了人才購房的首付壓力。

在需求不斷增加的背景下，購房熱情從去年下半年開始上漲，疊加今年上半年行情整體的火熱，迅速沸騰達到高潮。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，義烏的商品房成交套數(shù)逾2600套；2021年前7個月，月度成交套數(shù)最低也在1300套以上，最高達到逾4100套。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至6月末，義烏庫存約為384萬平方米，消化周期僅10.7個月，呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。

房價也水漲船高。以2020年底開盤的都會文瀾項目為例，這一項目位于位置較佳的福田街道。今年1月份時，該項目的網(wǎng)簽成交均價在27742元/平方米，至7月份時成交均價走高至35080元/平方米，6個月漲了逾7300元/平方米。

對房價同樣形成刺激效應的，是不斷被烘熱的地市。數(shù)據(jù)顯示，2020年時，義烏的平均樓面地價為12786元/平方米，2021年上半年這一價格攀升至16858元/平方米。

這其中堪稱創(chuàng)下紀錄的是，3月中旬由武漢地產(chǎn)與融創(chuàng)聯(lián)手，以30.0131億元的總價，溢價率53%的拿下的稠城街道地塊，成交樓面價達到了36030.01元/平方米。據(jù)某房企市場部人士，一般測算下來，該項目的保本價要在5萬元/平方米。

盡管這一價格確實處于絕對高位，但居于地塊居于市中心，區(qū)位優(yōu)越。

記者在已經(jīng)處于施工狀態(tài)的現(xiàn)場看到，這一被命名為“江山云起”的項目四周已被圍擋起來，樓體模樣現(xiàn)出，諸多工人在進進出出，熱火朝天；項目東南側(cè)是江濱公園，綠色植被豐富，沿著江濱北路向東北方向步行，不足20分鐘就可抵達義烏名校賓王小學。“聽說要賣到6萬。”該項目的一個供應商告訴記者。

這樣的價格拍出，房價難免出現(xiàn)強烈的上漲預期。“上半年義烏老是拍地，只要拍地的消息一出來，周邊就會漲。”義烏當?shù)氐闹薪楦嬖V記者，即便如此，“一個月賣掉十幾套房子不成問題”。

行情在這個夏天戛然而止。7月底，包括金華在內(nèi)的5個城市被住建部約談。隨即，8月初，調(diào)控政策明顯收緊。

但隨著住建部的約談、調(diào)控逐步收緊以及人才購房補貼政策的變動，剛需、投資都遭到不同程度的擠壓，義烏市場迅速進入冰點。多數(shù)項目國慶后入市的二期，月均銷售僅10余套。即便如此，站上高位的地價，讓房價也難以輕易大幅向下。

下半年學區(qū)房降價70萬

首先面市的收緊政策是限售三年。8月10日，義烏發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，其中規(guī)定新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。

“這個政策出來后，很多投資客都被洗出去了。”上述中介告訴記者，之前有許多投資客采用“定金操作”，將手中的錢分拆，在三五套房同時下定金，行情好的情況下快速轉(zhuǎn)手，賺差價，但3年的限售期堵死了這種方式。

據(jù)劉洋觀察，此前大批量購入房產(chǎn)的投資客戶基本上全消失了，僅有些個人投資客戶散著買，“現(xiàn)在的客戶自住為主，少部分投資兼自住”。

不止如此，緊隨著限售政策，上半年攪動樓市熱情的人才購房補貼政策也發(fā)生了些許變化。8月下旬，為了解決人才房逾7000組排隊、補貼難以快速落實的情況，義烏推出了人才權(quán)益憑證。

據(jù)當?shù)厝松缇纸忉專@套新增的新操作流程是針對具有全款及首付支付能力的人才。根據(jù)流程，使用人才權(quán)益憑證的，需要自行繳納全部首付款，政府補貼將在按揭的部分予以發(fā)放。

這也就意味著，可獲30萬補貼本科學歷購房者，一套總價250萬元的房子，原本45萬可上車，若使用上述新規(guī)，則需湊足75萬元首付。

盡管人社局表示，上述流程為自愿原則，并不強制。但江蒙向記者表示，身邊有購買了朋友，收到了開發(fā)商催繳全部首付的函件。

家在義烏、從事房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)工作的張嘉向記者表示，這一政策原本對外來人才較為友好，但當前的變化實則又抬高了購房門檻，把一部分剛需客戶又擋在了門外。

據(jù)劉洋透露，某項目的人才購房原有800余戶人才購房，如今因首付湊不齊而要退款的有100余戶。

需求遭遇雙重擠壓的義烏，很快就加入了全國市場行情整體下行的通道。

“7月份就有下滑的跡象，8月份的新政后，義烏就有大幅度下滑，9月份市場接近冰點，”劉洋回憶道，“7月份佛堂鎮(zhèn)的錦繡朝陽首開272套房源，當天去化8成，余下幾十套樓層好、總價高的房源，此后卻基本賣不動，10月份銷量在個位數(shù)。原本計劃在11月推進的二開，因為蓄客不理想，可能會延遲到11月底或12月初。”

市區(qū)項目的冷清同樣肉眼可見。11月12日，記者在位于后宅街道的濱江翠語華庭項目，偌大的售樓部僅有三位工作人員在現(xiàn)場，背景音樂把售樓處襯得格外冷清。置業(yè)顧問也向記者表示，10月份加推的房源，銷售速度約為一天一套。

不過，即便去化情況已不甚理想，項目加推的房源也無法輕易降價促銷。

“一降價就可能會被此前的業(yè)主維權(quán)，”劉洋介紹，7月份位于市區(qū)的美的君蘭錦繡首開價格達4.2萬元，盡管價格很高在當時尚可的行情下，達到了8成左右的去化，“但價格站上了這個高位，就只能頂在天花板上。”

盡管購買的樓盤本身未降價，但敏銳的江蒙還是感受到了市場降溫。他向記者表示，比美的君蘭錦繡更靠近江邊、環(huán)境更好的華潤置地悅府項目，近期開盤，均價卻在3.8萬元/平方米，整個價格實際上是明顯走低了。

學區(qū)房的行情更是急轉(zhuǎn)直下。由于金華入選教育部基礎(chǔ)教育綜合改革實驗區(qū)，義烏的學區(qū)房也遭遇重創(chuàng)。“上半年繡湖雙學區(qū)房、學區(qū)未占用的，300萬元以下的一房難求”，而這樣的學區(qū)房大多只有40平方米左右，“現(xiàn)在降到230萬也沒人買，”中介告訴記者。

地市也一改上半年十余家房企搶奪一宗地塊的熱鬧，整體走向冷卻。8月27日，義烏市佛堂鎮(zhèn)頭甲商住綜合樓7幅沿街地塊掛牌出讓，最終有6宗地塊因無人報價流拍。

人口涌入的城市

根據(jù)義烏市政府披露的數(shù)據(jù)，目前義烏市域面積1105平方公里，下轄6鎮(zhèn)8街道，中心城區(qū)建成區(qū)面積103.8平方公里。

從市中心出發(fā)，十分鐘車程基本可以抵達市區(qū)內(nèi)大部分目的地，前往位于全域最南端的赤岸鎮(zhèn)，駕車也只需40分鐘。

在義烏的街頭，不同膚色的面孔穿梭而行，國際化氣息撲面而來。義烏是浙江的義烏，更是國際的義烏。義烏作為浙江轄的縣級市，雖由金華市代管，卻比金華更加赫赫有名。

這里是全球最大的小商品集散中心，被聯(lián)合國、世界銀行等國際權(quán)威機構(gòu)確定為世界第一大市場。今年上半年，中國國際貿(mào)易促進委員會（CCPIT）還下文同意，由義烏中國小商品城展覽有限公司組團赴德國漢堡辦展，這將使義烏成為中國第一個獲得“出展權(quán)”的縣級城市。通過走出去辦展，義烏在國際上的影響力進一步增強。

這里還是中國最富裕的地區(qū)之一。根據(jù)義烏市統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)，2020年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1485.6億元，全市按戶籍人口計算人均GDP達到175865元，全體居民人均可支配收入為71210元，這個數(shù)據(jù)在全國僅次于上海，比北京、廣州、深圳還高。其城鎮(zhèn)居民人均可支配收入更是高達80137元，遠超一線城市。這里也是全球豪車密度最高的城市，2020年末每百戶城鎮(zhèn)居民家庭汽車擁有量60.9輛。

據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年義烏市常住人口為185.94萬人，比2010年第六次人口普查時（123.4萬人）增長50.68%，年均增長4.18%。這兩項增幅分別高出浙江省32個和2.4個百分點，高出全國45.3個和3.6個百分點。截至9月底，義烏全市的流動人口突破170萬，比去年年底增加8萬多人；以此合計，義烏總?cè)丝诔^256萬，成為浙江省人口最多的縣市。

在浙江省的浙中城市群規(guī)劃中，金華—義烏都市區(qū)（以下簡稱金義都市區(qū)）是網(wǎng)絡(luò)型的浙中城市群的核心區(qū)域，由金華市區(qū)、義烏城區(qū)和金東—義西南戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)為主體共同構(gòu)成。金義都市區(qū)建設(shè)以絲路開放為特色的世界小商品之都、國際影視文化之都，重點打造金義科創(chuàng)廊道、義烏跨境電子商務區(qū)、金義國際陸港新區(qū)及快遞物流中心、金義綜合保稅區(qū)、橫店影視產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等功能平臺。義烏作為浙中城市核心之一，將進一步擴大它的活力輻射范圍。

長久以來義烏高等院校缺乏，本地培養(yǎng)輸出人才能力較弱，義烏試圖打破這一困局。近年，義烏引進落地了中國計量大學現(xiàn)代科技學院、浙大“一帶一路”國際醫(yī)學院、復旦大學義烏研究院等多個高校院所。其中，已經(jīng)有3000余名中國計量大學的本科生、研究生在義烏新校區(qū)就讀。

房價會穩(wěn)住嗎

樓、地全面遇冷，市場持續(xù)探底，但義烏的需求并未消失。

在經(jīng)濟發(fā)展與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求下，義烏從2013年開始持續(xù)多年進行人才引進。2017年，義烏更新后的人才政策首次將大專和技術(shù)人才納入住房、教育等保障體系，如為大專及以上人才提供最低20萬元、最高140萬元的一次性購房補助。不過，彼時要求的首付款比例在50%。

大力度的優(yōu)惠，帶來了顯著的效果。官方數(shù)據(jù)顯示，過去10年間，義烏人才數(shù)量從20.4萬增至34.5萬；2020年，僅電子商務行業(yè)就新招引大專以上學歷超1.2萬人，其中外來人口占9成。

劉洋向記者分析，在義烏近260萬的人口中，有110萬是租房住的，“去年達到了人才補貼資格的也有5萬人”，將來都可能會形成剛需。在義烏從事外貿(mào)工作的蘇朝陽向記者介紹，在義烏港進行集裝箱裝卸的工人月收入也會達到萬元以上。

在商貿(mào)發(fā)展和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的背景下，義烏還在持續(xù)擴容。根據(jù)義烏“十四五”規(guī)劃，到2025年，義烏二環(huán)面積擴容至266平方公里，人口要達到300萬。

與大部分近年來快速發(fā)展的城市一樣，義烏也在進行著市區(qū)的大拆大建，更新城市建設(shè)，隨之而來的貨幣化安置提供了購買需求。

值得一提的是，早年義烏市進行舊村改造時，打造了大批4-5層的垂直樓。“一層出租做店面，二三層租給別人住，房東自己住在上面，還可以在上面種些花花草草。”蘇朝陽說，行情好的時候，一年租金有40-50萬元。

在一家義烏本地中介窗外貼的密密麻麻的廣告中，有一棟位于義烏國際商貿(mào)城一期市場正對面的垂直樓，掛牌現(xiàn)價近1900萬，共8層，房產(chǎn)證上面積764平方米，租金收益可達40萬。

收入穩(wěn)定的拆遷戶之外，義烏發(fā)達的民營經(jīng)濟催生了許多身價不菲的老板。“做生意的義烏人投資理念先進，而且對市場敏感，只要有升值空間，他們就會通過各種方式籌集資金投入。”劉洋說。

但同時，作為省里重點關(guān)注的人口凈流入大城市，未來義烏的保障性住房供應也會增加。根據(jù)浙江省人民政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的指導意見》，“十四五”期間，全省建設(shè)籌集保障性租賃住房120萬套（間）。其中，杭州市區(qū)、寧波市區(qū)、義烏市等12個人口凈流入的大城市，新增保障性租賃住房供應套（間）數(shù)占新增住房供應套（間）數(shù)的比例達到30%以上。

“需求還是在的，房價未來應該穩(wěn)得住，”張嘉說，不過當前行情不好，加上企業(yè)資金緊張，不排除房企當前有意愿降價。

“最好現(xiàn)在不要買房，這個時候最貴了！”一位在義烏生活了20多年、手握兩套房產(chǎn)的出租車司機叮囑記者。

（應受訪者要求，江蒙、劉洋、張嘉、蘇朝陽系化名）

標簽： 義烏 樓市 小商品城 共同富裕