短短數日，房企在銀行間市場發債悄然走暖，只不過主角是清一色的國企央企。

行業機構數據顯示，自11月10日以來，有25家房企及城投企業宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元。而就在11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，多家參會房企稱，計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

“房企融資環境確實有所好轉，銀行間市場率先放開，但近期公布的發債計劃，很多是之前已有備案，現在加快審批通過。此外，ABS發行也微幅回溫。”有券商人士稱。

有銀行界人士同樣表示，要抓住今年四季度和明年年初，做好房地產貸款業務，爭取業績“開門紅”。不過在客戶選擇上，更傾向于信用資質較好的國企央企。

對民營房企方面，盡管金融機構的態度有所好轉，但融資整體回暖尚需時日。一家大型民營房企人士稱，行業融資確有好轉信號，包括中期票據發行加快、房貸基本面好轉等。但當下，銷售市場遠比數據呈現出來的冷清，民營房企除了融資艱難，仍然面臨規模被動收縮的現實。

融資市場現積極信號

11月16日，建發地產公布了一份中期票據募集說明書。該公司計劃發行規模4.4億元的無擔保債券，期限5年，擬全部用于償還到期債務融資工具。

建發地產的融資動作，僅是近期房企“發債潮”的縮影。據第一財經不完全統計，11月1日～9日，房企披露的銀行間市場發債計劃，不超十筆；但從10日開始，各路央企國企、地方城投密集涌現，公布中期票據、超短期融資券等發行計劃。

11月11日，保利發展（600048.SH)披露2021年度第四期中期票據發行文件，發行金額20億元，期限5年，保利擬將募集的20億元用于償還銀行貸款。

隨后，招商蛇口(001979.SZ)一口氣公布了60億規模的融資計劃，包括30億元中票,擬用于償還其它債務融資工具；30億超短期融資券，擬用于償還“21招商蛇口SCP002”債券。

除了上述規模型房企，地方性城投公司也動作頻頻，常州城建、鎮江城建、烏魯木齊城建、漳州城投、泰興城投、濟南城建、宜春城投、柳州建投、毫州城建、北京城投等公司，均公布已發行或擬發行的融資計劃，其中多筆規模超10億元。

據克而瑞研報，這些林林總總的發債計劃，總規模已近300億元。而在過去10月份，房企境內發債總額也不過203億元。貝殼研究院數據顯示，10月單月，房企境內債券共發行25筆，發行規模約203億元，環比下降51.1%，同比下降43.6%。

轉折點似乎是從11月9日開始的。那天，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，多家大型國企及民營房企參加，被業內視作融資環境“解凍”的信號。從當下情況看，銀行間市場發債確實有所回溫，不過受惠的多是國資房企。

“整體來看，銀行間市場融資正在好轉，央企國企信用資質比較好，率先有所動作。”一位不具名的券商人士表示。有房企人士同樣稱，現在中期票據發行有所回溫，國慶以后，資金面轉變便出現苗頭，有銀行的貸款不再那么緊。

銀行間債券市場，指具有法人資格的非金融機構在銀行間債券市場發行的、約定一定期限內還本付息的有價證券，包括短期融資券、中期票據、中小企業集合票據、超級短期融資券等。

值得注意的是，當前房企融資環境的變化，并不代表政策出現大面積松動，而是對房企合理資金需求的滿足，且銀行在風險偏好上更加嚴苛，受惠的仍是資質較好的房企。

‘當前發行的企業均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，主要是利用政府信用進行背書，未來是否能擴大發債主體至其他類型的企業，仍有待觀察。”克而瑞認為。

整體而言，“三穩預期”仍是政策的主基調。11月12日，銀保監會召開黨委擴大會議，會議強調要穩地價、穩房價、穩預期，遏制房地產金融化泡沫化傾向，健全房地產調控長效機制，促進房地產業穩定健康發展。

民營房企融資逐步破冰

11月9日銀行間市場交易商協會召開座談會后，有相關房企代表向第一財經透露，后續短融及中票都有望向民營房企放開。

值得注意的是，近日，金科股份的一筆美元債發行計劃，受到市場關注，有觀點解讀為“房企融資好轉的信號”。這筆高等級債券，發行總額不超8億美元，期限預計不超過5年期，募集資金主要用于發展城市更新項目。

在中資美元債市場動蕩之際，這筆債券發行計劃是否有信號意義？貝殼研究院數據顯示，10月份，房企境外融資共發行6筆債券，發債數量年內第二次降至個位數；境外融資規模約101億元，環比下降63.3%，同比下降69.6%。

“之前房企海外債發行量斷崖式下跌，主要是因為一些公司存量債券價格下跌過大。發債有個前提，需要發行人旗下債券價格較為穩定。如果債券價格下跌太大，投資者為什么不從二級市場上買？”有業內人士表示。

一位券商人士同樣認為，海外債市和銀行間市場是兩個邏輯，國內受監管因素影響較大，而海外債市場更遵循市場邏輯。房企能否發債，要看投資者是否買賬。金科上述發債動作，更多是公司性質行為，受企業自身資質影響較大。

據悉，這筆美元債還處于申請階段，能否成功發行、后續用途如何，存在不確定因素。“還是要看企業自身的運營能力，穩健型房企在融資端受到的支持也大。如果存在明顯問題，現在這個節點很難發出來，或者需要付出較高的成本。”

“現在還不能太樂觀，房企融資仍是冰火兩重天。”另一名券商人士稱。

克而瑞也認為，本次政策邊際放松的口子不會開得太大，主要在于當前房企的流動性問題發酵未見底；另外政策在預售資金監管層面較嚴，房企仍面臨著層層限制。當前政策密集發聲，主要意在維穩，房企仍應積極降負債，加大現金回款，保證資金鏈安全。

“四季度房地產行業融資仍會保持較平穩運行，不會出現大幅回升，房地產行業融資環境的改善，旨在保障房企合理的融資需求和剛需群體的信貸需求，根本目的在于促進房地產市場健康平穩發展。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠告訴第一財經，穩健型民營企業仍有一定機會，受投資市場風險偏好影響，運營穩健的房企更為受益。

對許多民營房企來說，除了緊張的融資環境，銷售市場大幅走冷，更讓他們頭疼。“最近市場壓力太大了，大家預期都不好，消費者也不敢買。”有房企人士稱，今年下半年開始，民營企業極少拿地，將面臨規模的被動收縮。

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