老舊小區改造如何避免“改造-破壞-再改造”的惡性循環？武漢老舊小區“物業城市”長效治理模式提供了一個參考范例。

建于上世紀90年代初的西馬新村小區曾是武漢典型的老舊小區，“改造前，小區立面破舊，環境臟亂差，樓道內小廣告一層層的，一到晚上就黑燈瞎火。”在西馬新村小區住了二十多年的熊漢運向第一財經記者回憶，“那時，沒有物業管理，垃圾亂丟，停車混亂，配套設施壞了也沒人修，安全隱患問題突出。”

12月7日，西馬新村小區正式引進武漢市江漢城市資源經營管理有限公司（下稱“江漢城資”）提供舊改后的物業服務。至此，西馬新村從一個無人管理的小區，成為武漢首個試點老舊小區“物業城市”長效治理模式的小區。

熊漢運指向新修繕的鄰里廣場說，別看現在這個廣場寬敞又干凈，以前這里是個廢棄的閑置地，雜木密集，潮濕臟亂，蚊蟲也多，大家都不愿意到這來。

熊漢運進一步說，西馬新村小區的老年居民占比多，改造后，在每棟樓的樓道墻面新裝了助老上樓的扶手和座椅，安裝了60個樓道感應燈、路燈，此外還解決了小區的樓房漏水滲水、下水管網堵塞、消防系統缺失等突出問題。

“老舊小區改造，不僅是一次基礎配套的升級，更應是服務管理的一次全面升級。”西馬新村小區所屬的三眼橋社區相關負責人介紹，老舊小區由于建筑年代久遠，沒有物業公司接管之前，一般處于失管或半失管狀態，安全隱患突出，鄰里矛盾尖銳。更重要的是，由于社區人員不足，難以長時間管理小區，導致舊改后的老舊小區依舊無人管理，改造成果很容易付諸東流，最終陷入“改造-破壞-再改造”的惡性循環。

老舊小區之所以會陷入“改造-破壞-再改造”的惡性循環，主要原因是改造之后的服務管理跟不上，核心問題是管理資金不足。

如何做好老舊小區改造的后半篇文章，實現老舊小區的長效治理？2020年9月，武漢金融街集團與萬科旗下萬物云城共同投資成立江漢城資公司。江漢城資總經理盧亮在接受第一財經記者采訪時表示，公司打破了傳統小區的管理紅線，將城市空間整合服務延伸至老舊小區單元門前，通過“政府出一點，老百姓給一點，經營補一點”的方式，用市政投入和公共資源經營的收入來維持老舊設施運營，破解老舊小區管理資金不足的難題。

具體而言，市政一體化后，市政環衛清掃、清洗、清運車輛可以直接開進老舊小區，開展環境衛生工作，街道的安防巡查人員也可以直接進小區，以智慧化、數字化、機械化的手段實現街區市政一體化和全域化管理，小區公共區域的管理經費可納入政府開支，資金占比40%；同時，通過服務培養居民的繳費意識，養成繳費習慣，建立自我“造血”機制，資金占比40%；此外，整合老舊小區及周邊的各類閑置房屋、公共空間、場地等資源開展資產經營，比如房屋中介、停車場運營、廣告位運營、充電樁管理、有償家政服務等方式，彌補物業費用的不足，資金占比20%。

戴德梁行城市更新服務平臺負責人黃燕秋在接受第一財經記者采訪時表示，老舊小區的改造工程相對微利，單靠市場力量恐怕很難實現經濟效益與社會效益的雙豐收，因此現階段對于老舊小區的改造仍需由政府牽頭，開發商及物業公司以輸出管理經驗為主，由政府、企業和居民共同建立自我“造血”的長效治理機制。

據武漢市房管局統計，自2019年4月全面啟動以來，該市已累計開工改造1019個老舊小區，占需改造總量的近五成，完工610個老舊小區，完成投資30億元，惠及居民約24萬戶。

“老舊小區改造不僅要改得好，還要管得好。”武漢市房管局介紹，老舊小區改造過程中，武漢一直在探索共建共享共治的長效治理機制。下一步，武漢將持續加快推進全市老舊小區改造，補齊老舊小區人居環境和公共服務設施短板，實現改造與管養維護無縫對接，促進城市能級和品質“雙提升”。

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