站在長水國際機(jī)場，向西南方向遠(yuǎn)眺，起起伏伏的山脈映入眼簾，山下的昆明城被一望無垠的藍(lán)天籠罩。

前幾日的陰雨天氣帶來寒氣猶存，15度的氣溫讓人體感微涼，這樣的溫度恰若當(dāng)下的昆明樓市。有當(dāng)?shù)胤科笕耸勘硎荆习肽陝傂桀愴?xiàng)目的去化率可達(dá)60-70%，而如今只20%左右，整體熱度下降了不少。

第三方機(jī)構(gòu)銳理發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前個5月，昆明房價在平穩(wěn)上漲的態(tài)勢下，成交均價已穩(wěn)定在1.5萬/平方米以上，而隨著6月之后的整體回調(diào)，10月份已降至1.3萬元/平方米。

不過，“學(xué)區(qū)”和“環(huán)滇”這兩大關(guān)鍵詞的魔法依然未消失。坐擁密集教育資源的翠湖板塊，即便房齡很老的二手房，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，均價也依然堅挺地處于2.8萬的高位；而具有滇池景觀的新房，均價也可高達(dá)4萬。

這兩年，受到疫情影響，來滇旅行的人口減少。但由于當(dāng)?shù)匚幕虻纫蛩兀ッ髋c其他二線省會城市有著很大的不同，自稱為“家鄉(xiāng)寶”的昆明人，總是會選擇回到昆明；而云南其他地市州的年輕人，大多都不愿意去外省工作，更愿意留在昆明安家。

七普數(shù)據(jù)顯示，2020年昆明常住人口已達(dá)846萬，過去十年增長了203萬人。人口的增長，為昆明房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提供了一定的支撐。同時，作為面向東南亞的橋頭堡，中老鐵路的開通、與東南亞的頻繁交流，也給昆明的未來打開了不小的想象空間。

最能打的“教育牌”受限

被汪曾祺譽(yù)為“昆明的眼睛”的翠湖，是昆明的核心，擁有700余年的歷史，從明朝起的歷任云南行政官員大都在這里修亭建樓，如今，這里成了教育資源集聚之地。

繼承了西南聯(lián)大在滇遺脈的云南師大，毗鄰翠湖的云南大學(xué)，相距不遠(yuǎn)的昆明理工、云南民族大學(xué)、昆明學(xué)院等，高校資源匯集，同時，云師大附小、附中亦集中在此。

云南一直不是教育強(qiáng)省，但伴隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，云南人對于教育的重視程度亦不斷提升，昆明作為省內(nèi)教育最強(qiáng)的城市，吸引周邊不少地市州的有條件的家庭將孩子送至昆明求學(xué)。

“我們今年9月就把娃娃送到昆明上高中了，為此還買了一套房。”麗江人和智慧對第一財經(jīng)稱，親戚朋友中，但凡條件好一些的，都希望孩子到昆明讀書和就業(yè)，父母也會提前為孩子在昆明置業(yè)。

昆明學(xué)區(qū)房價，一直都不愁客源。比如鮮少有新房供應(yīng)的翠湖片區(qū)，二手房價格一致頗為堅挺。

以云南師大附近的版筑翠園小區(qū)為例，上半年時該小區(qū)二手房掛牌價可達(dá)到3萬元/平方米，而下半年以來市場下行，二手房交易冷卻，但均價仍保持在2.8萬元/平方米。

第一財經(jīng)記者在附近的一家中介處看到一套3室2廳房源，以199萬總價、約2.4萬/平方米的均價在售。“這個不具有可參考性。”該中介向記者介紹，這是套急售房源。

距該小區(qū)約500米的十字路口處，有一個即將開售的新樓盤，名為翠湖一品，項(xiàng)目均價也為2.8萬/平方米，毛坯交付，是昆明一環(huán)內(nèi)鮮有的新盤。

這一價格處于昆明市的絕對高位。據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，昆明新房房價平穩(wěn)上漲，成交均價也僅穩(wěn)定在1.5萬/平以上；此后市場降溫，10月份價格已降至1.3萬元/平方米。翠湖片區(qū)的房價水平高出全市均價一倍。

“其實(shí)，翠湖一品的產(chǎn)品、戶型都不太好，”在西南地區(qū)某房企工作的春曉感嘆，“唯一的亮點(diǎn)就是周邊的配套學(xué)區(qū)。”公開信息顯示，該項(xiàng)目周邊附近有8所名校環(huán)繞，劃片區(qū)就讀的學(xué)校為文林小學(xué)和龍翔小學(xué)兩所省級示范學(xué)校，該項(xiàng)目曾被認(rèn)為是昆明的“最強(qiáng)學(xué)區(qū)房”。

過去幾年，綁定名校學(xué)位是不少樓盤的常用手法。在昆明多個項(xiàng)目工作過的一位置業(yè)顧問介紹，昆明有許多項(xiàng)目在拿地時候就已跟學(xué)校約定好，以代建學(xué)校等為代價，保證買了該樓盤的購房者，可以百分之百上某所學(xué)校，但學(xué)位房的缺陷在于只有一個名額。

云南本地開發(fā)商俊發(fā)旗下的俊云峰項(xiàng)目，便可保證云大附中星耀學(xué)校的小學(xué)、初中名額。“這可以說是昆明最好的學(xué)校了，基本上買那個盤的都是為了這個學(xué)校去的。”上述置業(yè)顧問表示。

為了打上教育牌，開發(fā)商簽約學(xué)校漸成為“標(biāo)配”。萬科在昆明的項(xiàng)目還引入了上海師范大學(xué)附屬官渡實(shí)驗(yàn)學(xué)校。今年3月份時，昆明市場上在售樓盤有簽約學(xué)校的超40個。

不過，與學(xué)位捆綁的優(yōu)勢也面臨被逐漸消解的命運(yùn)。

5月份，盤龍區(qū)市場監(jiān)督局約談了一批開發(fā)商，禁止他們以學(xué)區(qū)房、學(xué)位房進(jìn)行宣傳、炒作；10月底，云南省教育廳、住建廳等8部門聯(lián)合發(fā)文，推動民辦學(xué)校轉(zhuǎn)公辦，以促進(jìn)教育公平。

“同樣檔次的樓盤，在我心中有學(xué)校的至少可以溢價1500元，”春曉表示，“過去房子質(zhì)量不怎么樣，因?yàn)橛泻脤W(xué)校就可以高價賣，但以后這樣的溢價會越來越少。”

今年下半年以來全國樓市的降溫下，昆明市場也遭遇了不小的沖擊。不少項(xiàng)目降價促銷，以價換量。即便是原本均價在2萬元左右的俊云峰，也以1.2萬-1.3萬元的價格進(jìn)行促銷；某華南房企開發(fā)的總價逾100萬元的項(xiàng)目，宣傳首付僅需2萬元，以首付返還的方式變相降價。

春曉告訴記者，上半年首置剛需型的項(xiàng)目去化率平均在60-70%，而如今則僅在20%左右。位于北市區(qū)某高端項(xiàng)目，入市約百余套，首開去化率不足30%。“業(yè)內(nèi)都覺得這個表現(xiàn)已經(jīng)很好了。”春曉表示。當(dāng)然，這個項(xiàng)目也將在附近的教育用地上引入一所名校。

“富人區(qū)”環(huán)滇板塊的進(jìn)與退

今年以來，對主城區(qū)樓市冷熱造成影響的另一個關(guān)鍵因素，是被稱為“富人區(qū)”的環(huán)滇板塊的變動。

2021年5月份，昆明市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的“關(guān)于暫停滇池周邊部分地塊審批的通知”稱，根據(jù)中央環(huán)保督察組反饋意見，為避免滇池周邊“貼線開發(fā)”現(xiàn)象繼續(xù)蔓延，對滇池周邊部分地塊暫停辦理審批事項(xiàng)通知。

根據(jù)發(fā)布的《滇池一級保護(hù)區(qū)貼線建設(shè)用地分布圖》，草海片區(qū)、三個半島片區(qū)、斗南片區(qū)、古滇片區(qū)、滇池南岸片區(qū)等都在本次整改范圍之內(nèi)。

此后，環(huán)滇片區(qū)展開了整改工作。其中，長腰山片區(qū)滇池二級保護(hù)區(qū)應(yīng)拆除建筑214棟542套，已全部拆除，拆除建筑面積144738.17平方米；另有許多項(xiàng)目停售、停建，被要求整改。

由華夏陽光開發(fā)的環(huán)滇項(xiàng)目便受此影響，被限制網(wǎng)簽，要求整改。“上個月（11月）才恢復(fù)網(wǎng)簽。”有中介告訴記者。

“環(huán)滇板塊的這波‘拆遷’、清退房源，影響了很多外地前來購房旅居的人群，”戴文告訴記者，環(huán)滇區(qū)域板塊的興起是在2018年，受到當(dāng)時海南限購政策的影響，很多銷售團(tuán)隊(duì)直接從海南到昆明來開代理公司，把客源從海南導(dǎo)入，引發(fā)了一股熱潮。

在本地人顧家明的回憶中，滇池承載著昆明人的一個情結(jié)，“每年不管多忙，都要去看看老朋友紅嘴鷗，”而隨著2018年時環(huán)湖公路的建成，向滇池南部發(fā)展的交通就更加暢通。

也正是在這一年，經(jīng)過有關(guān)部門持續(xù)投入近500億元治污后，滇池水質(zhì)開始好轉(zhuǎn)，由劣V類提升為V類，2018年全湖水質(zhì)上升至IV類，為30余年來最好狀態(tài)。

這樣的環(huán)滇片區(qū)就成了開發(fā)商眼中的寶地。2018年，草海片區(qū)推出面積約1291畝土地，被金地、中鐵諾德等分食；2019年末，寶能斥資55.45億斬獲西山區(qū)草海南岸的地塊，最高樓面價近1.6萬元/平方米。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年時，滇池板塊、會展板塊的均價就已分別在2萬元以上、1-1.5萬元。

如今過度開發(fā)后遭遇整治，再疊加樓市下行，環(huán)滇區(qū)域遭遇了不小的打擊。古滇名城、滇池沿岸諸多項(xiàng)目降價銷售的情況，促使整個滇池板塊的成交均價出現(xiàn)下滑。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月，西山區(qū)滇池板塊成交均價為18930元/平方米，環(huán)比下跌20.94%；會展中心板塊成交均價17853元/平方米，環(huán)比下跌9.23%。

在環(huán)滇紅線整治期間，陽光城的滇池半山項(xiàng)目又曝出了大幅降價促銷的消息。該項(xiàng)目位于滇池北端草海片區(qū)的西岸，駕車盤桓而上，僅約5分鐘即可抵達(dá)位于半山的項(xiàng)目，在售樓處可輕松望及草海和城市建筑。

今年8月初，滇池半山拿出特價房源以最低9988元/平方米的價格促銷，較開盤時的價格約2萬元的均價近乎腰斬，一度引發(fā)市場熱議。據(jù)昆明當(dāng)?shù)刂薪榻榻B，特價房源的購房者此后被告知需補(bǔ)交房款才可網(wǎng)簽，算下來均價也在1.3-14萬元，與目前該項(xiàng)目的平均售價也基本一致。

不過，滇池資源依然是昆明樓盤的絕對優(yōu)勢。位于該板塊的山海灣8號，面向滇池方向的第一排樓群，觀滇視野最佳的房源均價約4萬元/平方米，總價則在700萬以上；后排可有部分滇池視野的一套19層190平方米的房源，“雙十二”特價折扣也可在2.4萬元/平方米，這一價格已接近主城區(qū)高端項(xiàng)目的價格。

進(jìn)入11月，環(huán)滇區(qū)域的項(xiàng)目陸續(xù)解禁，帶動了昆明房價。據(jù)銳理的數(shù)據(jù)顯示，11月昆明新建住宅成交均價環(huán)比上漲12.4%，達(dá)到14917元/平方米，觸及今年下半年的房價峰值。

“價格回升的核心因素就是環(huán)滇解禁后，高價項(xiàng)目備案帶動，整體的市場情況并沒有太大變化。”在某房企昆明城市公司工作的吳方向記者介紹。

“剛需購買還是沒有恢復(fù)，”有中介表示，“仍然處于觀望階段，畢竟把一家人的錢都湊在一起買一套房，這樣的市場情況下還是不敢買。”

“家鄉(xiāng)寶”與橋頭堡

樓市波動，昆明的魅力并不因此削減分毫。

作為西南邊陲重鎮(zhèn)，昆明自身擁有得天獨(dú)厚的自然資源，所謂“天氣常如二三月，花枝不斷四時春”，這座天然的春城、花都，坐擁“三山一水”，由長蟲山、金馬山、碧雞山圍護(hù)，城南面向滇池水域，山水相依的自然格局亦是可遇不可求。

這樣的氣候條件和水域資源，養(yǎng)育了曾經(jīng)富裕獨(dú)特的古滇國文明。根據(jù)《史記·西南夷列傳》的記載及各種史料，學(xué)界認(rèn)為古滇國主要分布在以滇池地區(qū)為中心的云南省中部及東部地區(qū)。1956年，滇王之印在云南晉寧石寨山出土，印證了古滇國的存在。

神秘的古國文明之余，偏居西南的昆明在近現(xiàn)代史上也見證過許多壯烈而浪漫的故事。從蔡鍔發(fā)動起義，率領(lǐng)以云南陸軍講武堂學(xué)生為骨干的起義軍發(fā)起攻擊，到中國西南地區(qū)首條鐵路滇越鐵路的修建，再到西南聯(lián)大遷駐于此，在那個新舊交織、思想解放的年代里，育出了令人懷念的民國文人風(fēng)骨。

于是，在富足而厚重的民族文化資源的滋養(yǎng)下，在一年四季的溫暖和煦、繁花盛開的環(huán)境里，生于斯、長于斯的昆明人享受而滿足于“悠悠呢”的慢生活，“家鄉(xiāng)寶”成為昆明人乃至云南人的標(biāo)簽。

在長沙讀了7年大學(xué)的楊陽，畢業(yè)后沒有留在網(wǎng)紅城市長沙，而是返回昆明當(dāng)了一名私立學(xué)校的老師，2019年以1.3萬元的均價在廣福路購置了一套住房，盡管每月4500元的還貸壓力不算小，但相較而言，其它地方的房價和氣候令她無法接受，“受不了外地的夏天”，而她周圍的朋友基本都選擇了返鄉(xiāng)。

在云南人李家明看來，身邊包括昆明人在內(nèi)的老鄉(xiāng)，都會傾向于返鄉(xiāng)，氣候、飲食、民族習(xí)俗，都是促成這一選擇的原因。

老家就在云南省的春曉回到昆明前，曾在某全國性房企位于廣州的總部工作多年，此后不愿孤身在外，便返回了云南，在昆明南市區(qū)置業(yè)，并辭去了位于北市區(qū)的某TOP10房企的工作，選擇了離家更近的某西南房企。

春曉這樣的來自周邊地州的本省人，也正是昆明樓市的重要另一股購買力，“我身邊很多曲靖的朋友都在昆明買了房”。據(jù)戴楊觀察，附近地州的人會選擇離家較近的區(qū)域購房，如來自曲靖的購房者會傾向于選擇昆明北市區(qū)。

實(shí)際上，在昆明的購房群體中，還曾有過一股投資客的力量推動了主城區(qū)房價的大漲。

“這主要是由于2016年猛漲了一波。”吳方向記者介紹，2016年起入昆的品牌房企爆發(fā)式增長，融創(chuàng)、新城都入駐，萬科、碧桂園等房企也加大布局力度，點(diǎn)燃了市場預(yù)期，同時外地投資客的到來也造成了當(dāng)?shù)貥鞘泄┬璧牟黄胶猓l(fā)房價上漲。

據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，2015年-2017年，昆明市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，商品房的庫存量持續(xù)下降，從逾760萬平方米降至逾470萬平方米，去化周期也從14.86個月大幅降至6.87個月，房價也快速突破萬元大關(guān)。

2018年，面對不斷上漲的房價，昆明推出了調(diào)控政策，為新房價格設(shè)置了“漲停板”，規(guī)定一年內(nèi)新房售價上浮不得超過6%，同時規(guī)定外地人限購一套新房，部分片區(qū)二手房滿三年方能交易。

對房價上漲預(yù)期有所降低的情況下，昆明主城的投資客漸少，不過2018年時昆明的房價已基本穩(wěn)定在了1.3萬元以上。2010年左右，顧家明在昆明北市區(qū)的北京路買房時，房價還在7000元左右，近期位于同一片區(qū)的新入市的某改善項(xiàng)目，其均價則已經(jīng)達(dá)到了2.5萬元。

現(xiàn)在，昆明持續(xù)吸引著人口流入。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年昆明常住人口已達(dá)846萬，在過去十年間增長了203萬人；同期，昆明市的CDP也從2135億元增至6734億元，漲了兩倍有余。

對昆明來說，這些或許還只是個開端。作為云南省內(nèi)通向麗江、大理、西雙版納、迪慶等旅游景區(qū)的交通節(jié)點(diǎn)，省內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市，各州縣的人口都有向此匯聚的傾向。

同時，昆明作為西南邊境的要塞，未來將成為面向東南亞的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，12月初，中老鐵路全線開通，將昆明與老撾首都萬象鏈接，不僅給沿線旅游城市帶來了更多機(jī)會，也給昆明的外貿(mào)經(jīng)濟(jì)打開了更多的想象空間。

在12月10日舉行的第二屆昆明南亞東南亞語言服務(wù)（翻譯）論壇上，昆明市委常委、副市長孫群介紹，昆明市同世界203個國家（地區(qū)）有貿(mào)易往來，109家世界500強(qiáng)企業(yè)及分支機(jī)構(gòu)在昆明投資興業(yè)。長水國際機(jī)場客運(yùn)航線達(dá)到396條，至南亞東南亞通航點(diǎn)達(dá)到45個。

在深厚歷史底蘊(yùn)的地基之上，一個越來越國際化的昆明正在快速崛起。

（應(yīng)采訪人要求，和智慧、春曉、顧家明、吳方、戴文為化名）

標(biāo)簽： 昆明 樓市