針對(duì)部分暴雷房地產(chǎn)企業(yè)的“拆雷”工作已在進(jìn)行中。近日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)大型民營(yíng)企業(yè)、央企和國(guó)企并購(gòu)存在困難的房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以市場(chǎng)化方式出清風(fēng)險(xiǎn)。

過(guò)去，盡管房地產(chǎn)行業(yè)杠桿較一般行業(yè)更高，但個(gè)別企業(yè)遭遇流動(dòng)性危機(jī)，并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，因?yàn)榉科笫种胁蝗表?xiàng)目資產(chǎn)，可以通過(guò)項(xiàng)目收并購(gòu)方式逐步化解風(fēng)險(xiǎn)，比如2017年時(shí)著名的萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)、富力之間的“世紀(jì)大并購(gòu)”，以及2020年世茂、福晟的整體并購(gòu)案。

不過(guò)，類似過(guò)去的大宗收并購(gòu)案例在今年下半年卻變得十分罕見(jiàn)，原本被給予厚望成為新的“白衣騎士”的央企國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，并沒(méi)有積極出手，以至于半年時(shí)間內(nèi)，幾乎沒(méi)有打包出讓大宗資產(chǎn)的交易發(fā)生。

收并購(gòu)熱度不再

“今年下半年以來(lái)就不看任何住宅項(xiàng)目了，現(xiàn)在大部分住宅項(xiàng)目的盈利測(cè)算，都不符合我們的要求。”一家大型房地產(chǎn)投資管理平臺(tái)相關(guān)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)透露。

目前，監(jiān)管層正在推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，在政策上給了較多支持。除了前文所提及的“通知”，在12月初，監(jiān)管部門就曾表示會(huì)合理發(fā)放并購(gòu)貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

然而在現(xiàn)實(shí)層面，今年下半年以來(lái)，被風(fēng)險(xiǎn)房企擺上貨架的各類項(xiàng)目，大部分都遭受“冷遇”，即便打折出讓，感興趣者也極少。

大型民營(yíng)企業(yè)、央企和國(guó)企，被鼓勵(lì)出來(lái)以市場(chǎng)化方式收購(gòu)項(xiàng)目，但是有央企人士表示：“央企國(guó)企也沒(méi)有‘余糧’了。”

比如，央企華僑城也在將旗下項(xiàng)目擺上貨架。“今年下半年能拿錢出來(lái)買地的企業(yè)很少。招商、保利、華潤(rùn)也都沒(méi)拿很多地塊了。即便資金沒(méi)有問(wèn)題，‘三道紅線’還在束縛著大家，因收并購(gòu)項(xiàng)目而帶來(lái)的被動(dòng)負(fù)債，會(huì)不會(huì)計(jì)入‘三道紅線’，仍然是關(guān)鍵。”上述央企人士稱。

大型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，也都面臨各自問(wèn)題。今年數(shù)度出手收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)房企的物業(yè)公司、為它們緩解燃眉之急的碧桂園服務(wù)，近期也宣布未來(lái)6個(gè)月不會(huì)進(jìn)行重大資產(chǎn)收購(gòu)交易了。

因?yàn)槭艿轿锕芷髽I(yè)的業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)及外部行業(yè)環(huán)境的影響，碧桂園服務(wù)股價(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，因此一周前碧桂園服務(wù)公告稱，六個(gè)月內(nèi)碧桂園服務(wù)及其附屬公司，以及關(guān)聯(lián)方碧桂園集團(tuán)，預(yù)計(jì)不會(huì)發(fā)生對(duì)價(jià)超過(guò)2億元（無(wú)論個(gè)別或合并）的重大資產(chǎn)出售或收購(gòu)交易。

另一家大型民營(yíng)企業(yè)融創(chuàng)，曾被稱為“并購(gòu)?fù)?rdquo;，孫宏斌曾多次擔(dān)當(dāng)“白衣騎士”角色，拯救暴雷房企于水火，如今融創(chuàng)為了自身流動(dòng)性，不得不處置自己的部分資產(chǎn)。

二手市場(chǎng)供大于求

即便部分企業(yè)有余力、有資金額度，也對(duì)二手項(xiàng)目缺乏興趣。

某大型投資管理平臺(tái)年底仍有投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的額度，但是“錢花不出去”。內(nèi)部人士稱：“市場(chǎng)不好的話，賬算不過(guò)來(lái)，我們?nèi)绻Q(mào)然投資，會(huì)被追責(zé)。”

關(guān)鍵在于大家對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠樂(lè)觀。一家房企人士也表示，市場(chǎng)明年會(huì)不會(huì)好，還不好說(shuō)。目前來(lái)看，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看漲的趨勢(shì)已經(jīng)改變，房地產(chǎn)稅出臺(tái)預(yù)期也較為強(qiáng)烈。

此外，被出險(xiǎn)房地產(chǎn)公司擺上貨架的項(xiàng)目，在有余力收購(gòu)的公司眼里，并沒(méi)有那么優(yōu)質(zhì)。“好的項(xiàng)目早就被他們各自處理了，剩下的項(xiàng)目都不優(yōu)質(zhì)，有復(fù)雜的融資結(jié)構(gòu)，出險(xiǎn)企業(yè)的負(fù)債率都很高。更何況，我們有更好的選擇，一手地塊都很干凈，在公開(kāi)市場(chǎng)很容易獲取，今年地方政府都積極邀請(qǐng)我們?nèi)ツ玫亍?rdquo;一位央企人士表示。

上述人士稱，據(jù)他觀察，市面上打折較多的項(xiàng)目，基本上有各種各樣的問(wèn)題，真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，依然叫價(jià)比較高，即便是暴雷房企也不愿賤賣處理。

一家正在叫賣資產(chǎn)的企業(yè)人士向記者印證了這種情況：“我們確實(shí)在堅(jiān)決在處置項(xiàng)目，商辦、酒店、住宅等都有叫賣，但是不可能在價(jià)格上折讓太多，我們還沒(méi)到山窮水盡的程度。”

買賣雙方的價(jià)格預(yù)期還處在博弈階段。對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在它們不急于出手。“假設(shè)評(píng)估是100塊，等降到40塊，我才會(huì)買。”一家房企人士稱。

優(yōu)質(zhì)房企慎重出手，也符合監(jiān)管要求。“通知”的核心要點(diǎn)之一，就是只應(yīng)該收購(gòu)出現(xiàn)困難房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)被收購(gòu)主體自身?xiàng)l件要好，否則有可能拖垮優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

看來(lái)在政策層面，仍然鼓勵(lì)房企適度而行、風(fēng)險(xiǎn)可控。盡管在貸款審批流程方面會(huì)加快、在預(yù)售資金監(jiān)管方面會(huì)優(yōu)化，但總體仍強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，要求房企做好收購(gòu)前的盡職調(diào)查和信貸審查。

標(biāo)簽： 房企 并購(gòu) 房地產(chǎn)