繞過(guò)限購(gòu)規(guī)則的一個(gè)漏洞，如今終于被堵上了。

12月19日，最高人民法院發(fā)布關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問(wèn)題的規(guī)定，其中提到人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

有房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著法拍房限購(gòu)將直接覆蓋全國(guó)范圍，換言之，只要有限購(gòu)的城市，沒(méi)有購(gòu)房資格的人員將與法拍房無(wú)緣。這是全國(guó)性樓市調(diào)控的需要，也是嚴(yán)堵漏洞的重要手段之一，防止破除限購(gòu)，避免炒房者鉆空子。法拍房限購(gòu)將是房住不炒的重要體現(xiàn)，也向市場(chǎng)釋放出打擊炒房的明確信號(hào)。

事實(shí)上，2020年在各地樓市復(fù)蘇的背景下，彼時(shí)不限購(gòu)、價(jià)格低的法拍房也逐漸進(jìn)入大眾視野，引起市場(chǎng)關(guān)注。在上海成交價(jià)高出市場(chǎng)價(jià)50萬(wàn)-100萬(wàn)的情況不鮮見，成都成交溢價(jià)20%被認(rèn)為是普遍現(xiàn)象，而在新房均價(jià)僅在萬(wàn)元左右的長(zhǎng)沙，則有部分法拍房被拍出2萬(wàn)元以上的高價(jià)。

這促使許多熱點(diǎn)城市展開了對(duì)法拍房的調(diào)控。2021年初以來(lái)，包括上海、杭州、成都、長(zhǎng)沙在內(nèi)的多個(gè)城市先后將法拍房納入限購(gòu)。由已對(duì)法拍房進(jìn)行限購(gòu)的城市表現(xiàn)來(lái)看，在成交量、價(jià)上多趨于平穩(wěn)。而對(duì)于有資格的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這或許又多了條撿漏的渠道。

市場(chǎng)火熱引發(fā)補(bǔ)漏

對(duì)于不少購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，撇除可能存在的后續(xù)糾紛，僅從價(jià)格來(lái)看，法拍房算得上是“低價(jià)撿漏”的代名詞。

據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%；若流拍，則二次拍賣時(shí)可在第一次流拍價(jià)的基礎(chǔ)上最多再打8折。

2020年初，上海某購(gòu)房者歷時(shí)半年，成功撿漏，以近600萬(wàn)元的總價(jià)在虹口區(qū)拍下一套面積約150平方米的房子，均價(jià)在4萬(wàn)元左右；而虹口區(qū)新房均價(jià)多在10萬(wàn)元以上，二手房?jī)r(jià)格稍低，亦保持在6萬(wàn)元以上。

不過(guò)，相較而言，法拍房不限購(gòu)是吸引購(gòu)房者更為關(guān)鍵的因素。

2021年之前，作為一線城市中唯一一個(gè)法拍房不限購(gòu)的上海，不少尚未擁有購(gòu)房資格的限購(gòu)規(guī)定的購(gòu)房者希望通過(guò)這種方式購(gòu)置房產(chǎn)。

在滬工作生活已8年的張力（化名），在上海已繳滿五年社保，但因沒(méi)有上海戶口且仍是單身狀態(tài)，便希望繞道于此。但當(dāng)時(shí)上海受到二手房市場(chǎng)復(fù)蘇的影響，法拍房也市場(chǎng)也被帶動(dòng)，如上述的撿漏案例可遇不可求。

“溢價(jià)太高了，”他回憶道，“一套房（成交價(jià)）比周邊的（二手房）貴出50萬(wàn)，是很正常的現(xiàn)象，尤其是沒(méi)有租賃和占用的。”這讓預(yù)算有限的他始終無(wú)法拍到合適的房源。

而在法拍房被納入限購(gòu)的政策出臺(tái)之前，市場(chǎng)上已有風(fēng)聲。“在政策出來(lái)前一段時(shí)間，法拍房市場(chǎng)很瘋狂，有很多都是高出（市場(chǎng)價(jià)）100萬(wàn)元左右成交。”

據(jù)從事法拍房中介業(yè)務(wù)的藍(lán)鯨資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海法拍房市場(chǎng)自2020年4月明顯回暖，成交溢價(jià)率（成交價(jià)/評(píng)估價(jià)）開始逐步超越100%，并維持至2020年末；同時(shí)，以中位數(shù)計(jì)，報(bào)名人數(shù)也從3月的套均5人，升至4月份突破10人，也就是說(shuō)超過(guò)一半的房子的報(bào)名人數(shù)都超過(guò)了10人，此后基本保持在8人左右。

“上海的房子保值增值，沒(méi)資格的人愿意花50-100萬(wàn)買這個(gè)資格，”某對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)熟悉的機(jī)構(gòu)人士表示，“而且大家潛意識(shí)里也覺得房?jī)r(jià)很容易就能漲回來(lái)，不會(huì)虧。”

類似的情況也在其他基本面良好的城市常有出現(xiàn)。

新房均價(jià)保持在萬(wàn)元水平的長(zhǎng)沙，近兩年有法拍房出現(xiàn)了2萬(wàn)/平方米以上的高價(jià)。今年3月初，一套位于八方小區(qū)的學(xué)位房則拍出了4.5萬(wàn)元的單價(jià)。2020年4月，成都天府新區(qū)一套位于戛納灣金棕櫚小區(qū)的93.49平方米的高層拍賣，99.5萬(wàn)元的起拍價(jià)，經(jīng)過(guò)122輪競(jìng)買，以240萬(wàn)元的價(jià)格拍出，均價(jià)約為2.57萬(wàn)元，同期該小區(qū)二手房成交均價(jià)最高不超2萬(wàn)元。

法拍房火熱成交并不鮮見的一個(gè)因素在于，法拍房不限購(gòu)的條件，這引來(lái)不少投資者的關(guān)注。有在成都從事法拍中介業(yè)務(wù)的人士告訴第一財(cái)經(jīng)，“限購(gòu)之前，八成客戶都是外地客戶，溢價(jià)20%都很正常。”

在這樣的背景下，2021年1月，上海率先打起了補(bǔ)丁，將法拍房納入限購(gòu)范圍之內(nèi)，參與競(jìng)買前需要確認(rèn)購(gòu)房資格；3月，杭州市發(fā)布新規(guī)，要求參與杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)住房司法拍賣的競(jìng)買人，須符合本市住房限購(gòu)政策；3月23日，成都明確法拍房也要符合限購(gòu)要求；4月長(zhǎng)沙加入了法拍房限購(gòu)隊(duì)伍。

不過(guò)，由于大部分城市均為限購(gòu)，整體來(lái)看成交數(shù)據(jù)仍是向上。浙商資產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年5月全國(guó)司法拍賣房產(chǎn)共計(jì)44127次，同比上升36.9%；而浙江的持續(xù)向上，多城市的住宅房產(chǎn)平均成交率超50%。此外，11月單月，寧波法拍房的成交率達(dá)到了近60%，并有別墅類的稀缺房源以高出起拍價(jià)千萬(wàn)元的水平成交。

如今，最高法的規(guī)定則將全國(guó)范圍內(nèi)的法拍房統(tǒng)一納入了限購(gòu)范圍中。

限購(gòu)后市場(chǎng)降溫

在法拍房已被納入限購(gòu)的城市中，市場(chǎng)已逐步顯出平穩(wěn)的跡象。

“限購(gòu)之后，參與的人明顯減少了。”在上海從事法拍房咨詢業(yè)務(wù)的人士向記者介紹，“之前不限購(gòu)，只要有錢就可以買，現(xiàn)在外地的沒(méi)有資格的人都沒(méi)法買了。”

同時(shí)，上海本地有資格的購(gòu)房者通常選擇比較多，法拍房市場(chǎng)有所降溫。“去年成交價(jià)一般都要接近或超過(guò)市場(chǎng)價(jià)，今年以來(lái)成交價(jià)基本在市場(chǎng)價(jià)的8.5折-9折。”上述人士表示，“算是比較理想的價(jià)格。”

成都的法拍房成交價(jià)格也在限購(gòu)后趨于穩(wěn)定，溢價(jià)情況有所減少。上述成都法拍中介人士向記者表示，法拍房限購(gòu)之后，其客戶也有所減少，“（現(xiàn)在的）客戶主要還是想買新房，由于他的購(gòu)房資格是普通類型，想要買熱門樓盤只是陪跑，搖不到號(hào)，然后才會(huì)關(guān)注法拍。”

在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來(lái)，法拍房主要有兩類房產(chǎn)，一類是住宅，另一類則商辦。法拍房限購(gòu)后對(duì)于住宅類的項(xiàng)目有一定影響，尤其是限購(gòu)從嚴(yán)的地區(qū)，由于可參與人數(shù)的減少，會(huì)對(duì)拍賣的成功率、成交價(jià)有不同程度的影響。

11月初，杭州有法拍房以低于市場(chǎng)價(jià)約300萬(wàn)元的價(jià)格成交，其中位于濱江區(qū)江南實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)一套房產(chǎn)以總價(jià)600萬(wàn)元成交，單價(jià)約3.57萬(wàn)元，而同小區(qū)二手房掛牌均價(jià)多在5萬(wàn)元。

不過(guò)，“法拍房限購(gòu)更大程度上是堵政策漏洞，并沒(méi)有限制房產(chǎn)本身的拍賣，”張波進(jìn)一步表示，“同時(shí)值得關(guān)注的是，有限購(gòu)的城市往往具有人口流入量大，市場(chǎng)熱度總體偏高是其主要特點(diǎn)，市場(chǎng)上對(duì)于住宅類法拍房的關(guān)注依然會(huì)維持一定高度。”

事實(shí)上，2017年就已將法拍房納入限購(gòu)的北京，近來(lái)的成交保持著平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京法拍房成交263套，而第三季度總成交套數(shù)為781套，月均成交數(shù)量基本持平。

在成交價(jià)格方面，北京法拍房11月的成交折扣為7.5折，已連續(xù)6個(gè)月成交折扣在8折以下。“入場(chǎng)信號(hào)明顯。”瀚海研究院稱。

盡管折扣不低，多城仍有優(yōu)質(zhì)房源溢價(jià)成交。10月中旬，位于北京西城金融街豐匯園小區(qū)一處房產(chǎn)，地處二環(huán)，吸引了12人報(bào)名，近2萬(wàn)人圍觀，并在406輪激戰(zhàn)、401次延時(shí)后，以2814萬(wàn)元、溢價(jià)91%成交。同樣地，一線城市如廣州、深圳，三四線城市如紹興、泉州等，亦有溢價(jià)率超過(guò)100%的法拍房成交。

由房源本身質(zhì)素導(dǎo)致的市場(chǎng)分化已初現(xiàn)。“法拍房本來(lái)就是公開透明的，好房子自然就會(huì)吸引一批客戶報(bào)名參拍，”上述業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)表示，“優(yōu)質(zhì)房源的成交量一直很高，流拍到二拍或者變賣的，或多或少都有一些瑕疵。”

法拍房市場(chǎng)會(huì)有所分化，但對(duì)于不良資產(chǎn)處置來(lái)說(shuō)，法拍房仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

安信萬(wàn)邦資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理馬賽向第一財(cái)經(jīng)表示，法拍房的價(jià)值、流動(dòng)性都依托在房子上，比較容易看懂，在各類不良資產(chǎn)中是好出手的形式。在他經(jīng)手過(guò)的法拍房業(yè)務(wù)中，刨除遠(yuǎn)郊區(qū)縣、老破小、大戶型的房子，通常總價(jià)在幾百萬(wàn)左右的最易出手。

值得一提的是，無(wú)論是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是不良資產(chǎn)處置，法拍房的體量都不大，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生太多影響。但這對(duì)于有資格的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“參與的人少，撿漏的機(jī)會(huì)也就相對(duì)多了。”有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)熟悉的分析師向記者表示。

標(biāo)簽： 法拍房 上海 成都 北京