“那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人，很難有機會發家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人一樣，最終會付出沉重代價。”六個多月前，中國人民銀行黨委書記、中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清預警稱。

彼時，深圳對“深房理”涉嫌違法違規炒房，已經成立調查組。但在更多城市，樓市的“遍地開花”，讓大多人對“房價下跌”這種表述，還難以形成共鳴。但伴隨時間的推移，當2021年行至終章，如果我們回頭望，會發現深房理事件、房價預警信號，正好站在樓市轉折的關鍵點。

7月份開始，全國商品房銷售出現大逆轉，隨后金九缺席、銀十不再，樓市直接從高熱墜入寒冬。房價下跌的城市數量，也越來越多。

在環京的“彈丸之地”燕郊，房價泡沫已然破碎、較2017年的高點腰斬。高位站崗的人，支撐不住資產縮水的代價，開始出現斷供行為。曾經癲狂的燕郊樓市，從炒作期的高峰跌落，成為“房住不炒”、樓市調控的典型樣本。

星星之火被點燃后，房價信仰的破碎，在越來越多的城市開始顯現。東北廣袤的黑土地上，“白菜價”房源接二連三涌現，鶴崗不再是唯一的網紅城市；連曾經的“炒房之都”深圳，也不再是房地產的天堂，大批中介關店流失。

是什么促使樓市大反轉，調控加碼從嚴、信貸環境收緊，還是房企違約風波影響？這些都是肉眼可見的影響因素。而最根本的，是房子的“投資”屬性被剝離。

曾經地產的“黃金年代”，不論房企還是炒房者，都對房子附加了許多金融因素，加大杠桿、炒作升值、套現轉場，泡沫般的財富神話，在這場須臾繁華中涌現。房子最根本的屬性——居住，卻越來越淡化；安家置業，成為普通大眾的重擔。

如今，扭曲的市場終于開始糾偏，當房價不再無限上漲，剛需終于可以喘一口氣；“房住不炒”也終于落到實處，成為年輕人輕裝上陣的基石。

從熱到冷，市場拐彎

2021年，房地產調控持續收緊，在“房住不炒”原則下，政策從金融、房企、土地以及銷售端多方發力，調控的力度之大、頻率之高，歷史罕見。

據中原地產研究中心統計，11月全國房地產調控次數保持高位，單月高達56次。從累計數據看，2021年全國各地匯總的房地產調控次數已經超過580次。

從供應端來看，“三道紅線”與“房貸集中度管理制度”持續發力，多數銀行涉房貸款占比下降，信貸環境收緊，開發商被迫降杠桿；土地市場同樣掀開新篇章，集中供地的出臺，疊加拿地銷售比不超過40%，房企的地、錢兩大要素均受到強監管。

從需求端看，在“因城施策”大方針下，針對房價上漲過快的城市，加強限購限貸限售，出臺二手房指導價機制；在那些房價有下行壓力的城市，地方政府悄然祭出救市措施，采取限制銷售價格最大跌幅的形式，為樓市拖底。

典型如深圳，年內調控加碼高達20多次，重點強化信貸資金管控，并以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰。廣州同樣是調控高發地，天河、黃埔、南沙等熱點區域依據市場實際情況，針對性地調整政策措施。

在這種基調從嚴、史無前例的調控環境下，2021年樓市也走出大逆轉行情。

國家統計局數據顯示，上半年全國房地產銷售高開低走，但總體仍創歷史新高，7月份之后，全國商品房銷售開始出現負增長，金九缺席，銀十不再，樓市交易加速下滑。10月份商品住宅銷售面積、銷售額同比分別下降24.11%、24.13%。

二手房成交同樣降溫。據貝殼研究院數據，10月50城二手房成交量與9月基本持平，單月同比降幅擴大至48%，單月成交量維持在2019年3月以來的底部，41城成交量低于2019～2020年月成交均值，32城交易量跌破均值超20%。

第三方研究機構克而瑞研究中心認為，銷售規模快速回落，主要因涉房信貸收緊后，部分城市居民購買力透支問題的暴露；一些三四線城市，市場下行后預期轉變，購房情緒轉向持幣觀望。

中國社會科學院金融研究所旗下公眾號“國家金融與發展實驗室”發文指出，樓市出現下行，一方面因二手房指導價措施的實施，加劇樓市的流動性困局；住房信貸環境持續收緊；大型地產公司債務違約，對房地產市場產生沖擊。

房價下跌漸成常態

樓市下行期，房價“只漲不跌”的神話也開始走向破滅。

據國家統計局發布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，11月各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比總體下降，同比漲幅持續回落。

具體而言，11月70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市9個，環比下跌的城市59個。二手住宅方面，環比上漲的城市僅3個，環比下跌的城市63個。也就是說，有超八成樣本城市的房價，短期內處于下降通道。

同比去年看，大理、瀘州、秦皇島、太原、常德、岳陽、哈爾濱、南充、牡丹江、北海、唐山、安慶、石家莊等16個城市，新房價格處于下跌態勢。二手住宅方面，石家莊、太原、長春、哈爾濱、南寧、貴陽等地也處于下跌態勢。

中國社會科學院發表的《中國住房發展總報告（2021-2022）》顯示，2021年全國住房均價增幅先快速上升，1～2月份大幅上漲至11228元／平方米，同比漲幅達到16.8％，此后漲幅逐月回落，截至10月全國房價平均為10513元／平方米。

從空間上看，上半年一、二、三線城市分化加劇，下半年各線城市普遍降溫。當下，不僅是一二三四線城市之間，房價走勢存在差異；即便在一線城市內部，板塊之間也在分化，高熱與低溫區域冰火兩重天，房價的分化與復雜化正在加劇。

對手握多套房產的人來說，房價下跌并非樂事。有石家莊本地人士告訴第一財經記者，近期打算盡快出手多余房產，留一套自住即可；但對剛需族來說，房價下跌是負擔減輕的開始，許多在二三線城市工作的年輕人，在等待房價趨于友好，看準時機進場。

從目前的信號看，房價橫盤的走勢，短期內仍會持續。

中國社會科學院認為，2022年中國樓市將從整體降溫轉向分化回暖，預計2022年全國商品住房平均價格變動將在-3％至3％，商品住房銷售面積變動將在-1％至-5％。

中指研究院認為，11月房價呈現下跌態勢，是市場開始轉向的重要標志。目前二手住宅價格環比連續2個月下跌，表明未來新房價格還會進一步下行。

標普信評表示，在“三穩”政策環境下，全國房地產市場規模不會出現顯著萎縮，預計2022年商品房銷售面積下降5%左右，價格小幅下降2%左右。

政策托底不代表反轉

隨著樓市明顯降溫、房企債務危機頻發，一些“救市”聲音也開始出現。許多房企人士，都在暗自期盼明年政策放松，希望挺過今年后，樓市出現明顯反轉。

地方政府層面，為樓市托底的舉動也在悄悄出現。據不完全統計，近一個月以來，桂林、晉江、蕪湖、荊門、衡陽等20多個城市都拿出“真金白銀”，提振房地產市場。

20日，黑龍江省人民政府官網發布《省住建廳召開調控會議 部署全力沖刺房地產業增長工作》一文，提到多措并舉推行促銷和優惠政策，引導市場預期等，不過文章第二天便被撤下。

與此同時，近日吉林省發改委主任李國強在新聞發布會上表示，要推動房地產市場運行再穩健一點，鼓勵和引導各市縣開展購房補貼和貸款貼息工作，支持農民進城購房等。

官方層面，四季度成為樓市政策的“拐點”期，以央行為首的主體頻頻釋放積極信號，信貸環境等政策端迎來邊際微調。12月，高層會議提出要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，并首次提出促進房地產業的“良性循環”。

國家金融與發展實驗室發表的文章認為，2022年房地產調控政策將出現微調，房地產市場最壞的階段可能已經過去，但難以出現V型反轉。當下，政策變化更多體現為“防風險”，“房住不炒”的指導思想不會改變。

從城鎮化角度看，當前我國城鎮人均住房建筑面積超過40平方米，城鎮戶均套數超過1，城鎮化人口比例已經超過60%，加上人口老齡化加速到來，房價與居民收入水平相背離，再將房地產作為刺激經濟的手段，已不符合時代現狀與需求。

同時，房地產稅也對市場預期產生巨大沖擊。12月27日，全國財政工作會議在北京召開，會議稱，做好房地產稅試點準備工作。近日，中國人大網還發布了財政部部長劉昆在第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議上，對《關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定（草案）》的說明，以及全國人民代表大會憲法和法律委員會對草案的審議結果報告，官方首次詳解房地產稅改革試點。

多家機構認為，目前調控出現邊際微調，并不代表全面反轉與放松，政策底線是“房住不炒”，上限為“防止硬著陸”。2022年，房地產政策仍將堅持“房住不炒”的定位，在此基礎上，加快構建保障性租賃住房等住房保障體系，加快新城鎮建設。

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