經(jīng)歷地方樓市調(diào)控、房企債務風險、土拍規(guī)則調(diào)整后，我國房地產(chǎn)行業(yè)走到“十字路口”。如何在踐行“房住不炒”的同時，保證行業(yè)健康發(fā)展，關(guān)乎市場各方的命運。

在近期中國國際經(jīng)濟交流中心主辦的“2021-2022中國經(jīng)濟年會”上，國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆指出，要加強居民基本住房保障，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費。“支柱產(chǎn)業(yè)”的說法被重提，被視為具有信號意義。

分析認為，日前召開的中央經(jīng)濟工作會議，將房地產(chǎn)放在了明年經(jīng)濟穩(wěn)定政策之列，此時再次強調(diào)房地產(chǎn)的支柱地位，邏輯是很清晰的：要暢通國民經(jīng)濟，房地產(chǎn)就必須實現(xiàn)健康發(fā)展與良性循環(huán)。

良性循環(huán)如何實現(xiàn)？需要看到，此前行業(yè)高杠桿、高周轉(zhuǎn)的老路，已然行不通。新時期，符合政策導向的藍海市場是存量改造、保障房建設(shè)等。近期，復蘇勢頭強勁、步入新一輪增長周期的商辦市場，更是悄然出現(xiàn)一批專業(yè)級玩家。

這些秉持輕資產(chǎn)邏輯的商辦力量，正在調(diào)速換擋的房地產(chǎn)行業(yè)，書寫新的時代故事。

房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性，存量時代崛起

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，近十年我國商辦面積年均復合增長率均超過10%；商辦類企業(yè)數(shù)量接近 2500 萬個。

作為強周期性商業(yè)地產(chǎn)的典型代表，寫字樓市場更是明顯復蘇。第三季度，中國一線城市平均租金指數(shù)錄得環(huán)比增長0.1%，自2019年一季度以來首度上漲。作為全國最大、最具風向標意義的寫字樓市場，上海寫字樓租金本季環(huán)比上漲0.6%。

據(jù)世邦魏理仕調(diào)研，60%的受訪租戶預期其企業(yè)員工規(guī)模將在未來三年增長，近一半租戶計劃將增加其人均辦公面積。“中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)邁入新一輪的上升周期，周期性的需求增長、疫情后結(jié)構(gòu)性趨勢演化，正在共同開啟市場的投資窗口。”

與此同時，城市發(fā)展正進入城市更新的重要時期，城市開發(fā)建設(shè)從“注重規(guī)模速度”轉(zhuǎn)為“重視質(zhì)量效益”更注重存量項目的再生價值，比如樓宇再生價值、購物中心改造等。

存量升級時代，除了看到機遇，還需注意到，當下商辦市場的需求正在發(fā)生明顯改變。

尤其在后疫情時代崛起的新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，對商辦產(chǎn)品的需求同樣各不相同。然而，當前商辦市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、供需錯配，企業(yè)要滿足自身需求并非易事。許多資產(chǎn)不僅招商去化慢、項目培育周期長，在實際運營中也存在租值無法提升、資產(chǎn)回報率低等痛點。

此外，因很多城市對商辦市場過度規(guī)劃，市場需求卻相對疲軟，大量商辦空間被閑置浪費。

國有平臺、資產(chǎn)管理公司、房企等資產(chǎn)持有人，在盤活這些存量資產(chǎn)時，同樣存在諸多痛點。比如，因經(jīng)濟下行壓力凸顯，資產(chǎn)管理公司（AMC)在處置不良資產(chǎn)時，難度普遍加大，亟需專業(yè)的運營管理能力改善資產(chǎn)現(xiàn)狀。

在房企端，因銷售大幅放緩，資金鏈緊張，企業(yè)需要優(yōu)化自持物業(yè)效益，提高資產(chǎn)融資能力；另一方面，出現(xiàn)債務危機的房企數(shù)量不斷增多，反而催生了不良資產(chǎn)處置市場的火熱，市場迫切需要通過產(chǎn)品設(shè)計和交易安排化解風險的管理方。

此外，一些國企轉(zhuǎn)型升級后沉淀的老舊物業(yè)，缺乏市場化的專業(yè)管理，物業(yè)更新任務重，還有一些以自建自用為主的總部型辦公物業(yè)，普遍存在去化率低、回收期長、資金占用高等困境，亟需借助市場化的力量參與更新，降低持有成本。

輕資產(chǎn)模式賦能，專業(yè)“玩家”出現(xiàn)

商辦變革時代，如何精準抓住痛點，促進行業(yè)良性循環(huán)，目前各方均在探索。

在國外，商辦市場經(jīng)過多年發(fā)展，已具備成熟穩(wěn)定的商業(yè)模式。一些國際商辦咨詢機構(gòu)，拓展出一套完整的商業(yè)地產(chǎn)服務產(chǎn)業(yè)鏈。美國頭部商辦咨詢機構(gòu)的主要業(yè)務，包括顧問及交易咨詢、投資咨詢、項目管理、不動產(chǎn)管理和估值咨詢等五大類服務。

放眼國內(nèi)，商辦市場仍處于群龍混戰(zhàn)的局面，不僅參與主體眾多，業(yè)務模式也不盡相同。那么，怎樣的商辦模式是可持續(xù)的？歸根到底要看邏輯是否閉環(huán)、是否符合市場需求。

比如，寫字樓租戶經(jīng)過多年發(fā)展，企業(yè)管理方式愈加靈活和人性化，對辦公空間的軟硬件要求也越來越高。部分租戶，對流動工位和開放式會議空間的需求逐年增加；綠色低碳形勢，也對樓宇升級提出更高要求，比如達到國際節(jié)能認證標準，借助景觀和光線等自然資源，打造綠色環(huán)保的辦公空間等。傳統(tǒng)的甲乙級寫字樓，已不是劃分租賃品質(zhì)的唯一標準。

業(yè)內(nèi)認為，面對變動中的市場環(huán)境，商辦運營者不僅要聚焦企業(yè)端，解決用戶與產(chǎn)品之間供需錯配的難題，充分發(fā)揮商辦物業(yè)的本質(zhì)功能；還需解決資產(chǎn)端經(jīng)營效率低的難題，讓商辦物業(yè)重新煥發(fā)活力；同時，以資管視角進行項目操盤，實現(xiàn)資產(chǎn)價值。

當下，具備這種全鏈條資產(chǎn)管理能力的玩家，在行業(yè)中并不多見。不過，一家起步于聯(lián)合辦公、并逐步升級為商辦運營商的公司——ATLAS 寰圖，悄然進入業(yè)內(nèi)視野，并接連拿下廣州賓館升級改造計劃等大單，在商辦領(lǐng)域頗有創(chuàng)新及崛起之勢。

寰圖的運營管理模式類似美國成熟的商辦龍頭，但對商辦全鏈條切入得更深。據(jù)悉，寰圖在項目前期規(guī)劃定位時便可提供服務，并引入多元業(yè)態(tài)，助力優(yōu)化項目收益；中期可提供招商運營、企劃推廣等服務，提升資產(chǎn)附加價值；后期強調(diào)資產(chǎn)證券化等融資及退出機制。

不同于重資產(chǎn)管理模式對資金、資源的沉淀與整合，寰圖所堅持的商辦輕資產(chǎn)管理模式，更考驗專業(yè)能力，運營方需要從前期規(guī)劃、物業(yè)改造升級、招商運營等多方面出發(fā)，對商業(yè)資產(chǎn)進行有效管理，與業(yè)主方協(xié)作共贏并從中獲取資產(chǎn)提效增值收益。

上述模式，符合當下時代及行業(yè)發(fā)展需求。有業(yè)內(nèi)專家直言，經(jīng)歷疫情沖擊后，商業(yè)地產(chǎn)要盡早從資產(chǎn)炒作的夢里醒來，進入提供價值的思維中，這是運營者破局的必由之路。以寰圖為代表的商辦運營者，正在時代新風口下，率先轉(zhuǎn)型“出圈”。

標簽： 寰圖中國