進入2022年，房貸松動從一線拓至二線城市。第一財經記者近日了解到，在北上廣深等城市房貸出現不同程度寬松之后，部分二三線城市也有明顯放松跡象，其中仍以二手房貸款最為明顯，但銀行間差異較大。

以南京為例，多數大行按揭利率未有變動，有中小銀行利率維持在6%以上，也有銀行回到“5時代”；蘇州則有大行商貸最低可以做到4.9%。

有機構預測，2022年房地產行業在融資約束進一步放松的同時，因城施策也有更多調整值得期待。對于風險更低、收益更高的按揭貸款，在凈息差承壓背景下，未來只要額度充足，銀行放貸意愿會更強。

但值得注意的是，部分中小銀行雖然按揭利率有所降低，但在資質評定中會考慮購房者在該行的“綜合貢獻度”，也有中介人士反映部分銀行存在理財“捆綁銷售”行為。對此，有業內人士對記者表示，銀行此類做法并不新鮮，監管趨嚴之前也存在，再次出現或與年初“開門紅”以及額度增加有關。

二線城市利率也下行，銀行間分化明顯

開年，第一財經記者就了解到，房地產行業貸款在監管糾偏后繼續邊際放松，其中，廣州首套房、二套房利率最低分別降至5.65%、5.85%左右，深圳部分中小銀行也對房貸利率做出調整，北京、上海在放款速度上均有明顯加快。有大行北京地區客戶經理表示，目前額度充足，存量貸款已經發放完成，但按揭利率仍維持首套5.2%、二套5.7%，二手房放款時間最快在2~3個月左右，已經回到正常的流程時間。

近日，部分二線城市也加快了按揭貸款放松動作，除了放款時間縮短，也有銀行做出利率調整。據記者了解，南京多家中小銀行近日調低按揭利率，其中江蘇銀行在新房利率不變情況下，首套二手房貸款利率從6.15%（LPR+150BP）降至5.85%（LPR+120BP），放款周期縮短至1~2個月?；丈蹄y行當地個貸中心工作人員介紹，該行首套房按揭利率對外統一仍為5.85%，但不同支行有調整空間，當前額度充足，一般1~2個月可以放款，該行某支行個貸經理表示，首套二手房利率區間最低可以做到5.25%，但對貸款人資質要求較高，而且這一政策已經維持較長時間。

但同樣作為中小銀行，農商行仍然“緊張”。江蘇本地一家農商行按揭利率水平相對較高且未做調整，其中二手房首套房6.45%、二套房6.65%，與開發商合作的新房貸款利率分別為5.95%、6.15%。該行當地某支行客戶經理表示，之前監管要求下，額度一直較為緊張，當前雖然有所寬松但不明顯，只是放款加快。

相比之下，南京當地的全國性大行及股份行更為“淡定”，首套二手房主要維持在6.15%。“跟小銀行相比肯定偏緊，我們這邊政策上沒有調整。”某國有大行個貸負責人表示，因為此前業務沉淀量較大，目前還處于解決存量貸款階段，不僅利率維持6.15%沒有變，新申請個貸還要排隊。另有某股份行工作人員表示，當前放款時間明顯縮短，但是“寬松程度沒有大家預期中那么明顯”。

同在江蘇省的蘇州市內大行則與南京明顯不同。多家大行在當地支行工作人員表示，近期按揭利率有所下調，其中建行降至5%，農行則有個貸經理表示，如果購房者資質特別好最低可做到4.9%。青島地區多家銀行工作人員也表示，目前利率沒有調整，但“放款特別快，抵押做完差不多一周可以放款。”

部分中小銀行“捆綁銷售”再現

“根據客戶在我行綜合貢獻度不同，貸款利率不同。”一家區域股份行南京某支行個貸經理表示，該行按揭利率有調整空間但要看客戶在該行存款情況，有無存款、存款金額都會影響貸款利率。另有蘇州當地中介人士反映，從與其所在機構合作的銀行來看，四大行放款時間更為及時，部分中小銀行雖然利率降低但有“拖延”現象，還有理財產品等“有條件的捆綁”。

對此，有業內人士表示，“捆綁銷售”現象一直存在，但在地產調控加碼之后因為額度緊張有所緩解，當前額度稍有充足可能再次出現。“兩點比較重要，一個是時點，現在開年有‘開門紅’KPI壓力，需要拉存款和中間收入；第二是額度少、需求多，賣方市場更有捆綁的空間。”該人士說。

第一財經記者也從部分購房者處了解到，當前各銀行“搶單”現象相比之前更為明顯，包括有個貸經理主動添加微信后幫忙介紹中介、介紹詳細流程等，相比去年“熱情”很多。但不同城市之間分化較為明顯，在成都等地，部分大行網點尚未恢復二手房業務，所有房貸業務都交由各分行/支行專門的貸款部負責。

隨著需求端回暖和房企融資環境放松，市場對房地產商的預期也更為樂觀。此前就有多家機構指出，開發商的主要支撐還是來自經營性資金，按揭支持是關鍵。根據銀保監會最新數據，2021年11月末，房地產貸款同比增長8.4%，購房者的合理住房需求得到進一步滿足，個人住房貸款中90%以上用于支持首貸房。而按揭的另一面是房企銷量，克而瑞數據顯示，盡管去年百強房企整體銷量出現負增長，但12月已經出現回暖跡象，單月銷售操盤金額9940.1億元，同比降低35.2%，較11月卻環比增長32.4%。有北京地區大型中介機構人士對記者表示，二手房成交自10月以來持續明顯回升，價格也出現微漲。

長江證券首席經濟學家伍戈在最新研報中指出，結合歷史經驗，若要銷售增速糾偏轉正，房貸利率或仍有30BP左右的下行空間，而這往往是通過調降貸款市場報價利率（LPR）與加點兩種方式共同實現的。他預測，2022年尤其上半年除了房企融資約束的進一步放松，住房預售資金監管、因城施策或都有更多優化與調整值得期待。

對于按揭貸款，瑞銀中國金融業研究主管顏湄之日前表示，因為數額小且風險低、利息收入更可觀，本身銀行對按揭貸款的意愿更強。業內人士稱，綜合考慮銀行業2022年凈息差承壓背景，銀行做按揭業務的動力或更加充足。

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