受行業(yè)利好消息提振，地產(chǎn)股債14日大幅收漲。

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截至收盤，房地產(chǎn)板塊漲幅居前，萬科A（000002.SZ）、保利發(fā)展（600048.SH）分別收漲4%、2.9%。粵泰股份（600393.SH）、金地集團(tuán)（600383.SH）、新城控股（601155.SH）、三湘印象（000863.SZ）、天地源（600665.SH）漲停。港股內(nèi)房板塊強(qiáng)勢(shì)大漲，碧桂園（02007.HK）、龍湖集團(tuán)（00960.HK）一度漲超50%，最終分別收漲45.54%和16.48%；雅居樂集團(tuán)（03383.HK）收漲33.92%。

地產(chǎn)債大幅收漲，“21碧地01”漲近58%，“21碧地04”漲近55%，“15遠(yuǎn)洋03”漲近38%，“21寶龍01”漲超33%，“20世茂G1”漲近32%，“21碧地03”、“21遠(yuǎn)洋01”漲超31%，“21金科04”、“18遠(yuǎn)洋01”漲超27%，“21旭輝02”漲近27%。

消息面上，11月13日一份由央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)［2022］254號(hào)）（下稱“254號(hào)文”）引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。從內(nèi)容看，254號(hào)文包含16項(xiàng)舉措，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置三個(gè)方面，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。比如，提出對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期等，政策力度空前。

此外，11月14日晚間銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布消息稱，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。以支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中信證券認(rèn)為，近期金融支持地產(chǎn)融資政策頻出，政策力度提升明顯且落地迅速，地產(chǎn)鏈質(zhì)量修復(fù)在即，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期好轉(zhuǎn)。同時(shí)市場(chǎng)對(duì)政策反應(yīng)積極，有效穩(wěn)定投資者對(duì)地產(chǎn)信用以及銀行資產(chǎn)質(zhì)量的預(yù)期，并為銀行業(yè)推進(jìn)寬信用打開展業(yè)空間。

金融支持力度空前

具體看來， 254號(hào)文明確，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障資金安全。

254號(hào)文還提到對(duì)存量融資合理展期。具體看來，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

在保持債券融資基本穩(wěn)定方面，254號(hào)文提出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場(chǎng)回購債券。

此外，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

《通知》指出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

行業(yè)人士普遍認(rèn)為，《通知》的發(fā)布和實(shí)施，將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得一提的是，大金融板塊因受到政策支持也開始反彈，銀行估值持續(xù)修復(fù)。截至11月14日收盤，招商銀行（600036.SH）收漲6.08%，寧波銀行（002142.SZ）、平安銀行（000001.SZ）分別收漲4.27%、4.55%。

中銀證券認(rèn)為這是銀行股的修復(fù)機(jī)會(huì)。受到疫情等因素影響，10月數(shù)據(jù)更多反映經(jīng)濟(jì)需求偏弱，而政策在穩(wěn)信用、穩(wěn)地產(chǎn)方面力度不斷增強(qiáng)，效力或?qū)?qiáng)化。經(jīng)濟(jì)和政策預(yù)期修正或支持銀行股價(jià)修復(fù)。

房企軟著陸還有多遠(yuǎn)

今年以來，多家房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，在融資收緊、銷售乏力的背景下，多家房企出現(xiàn)商票逾期、債券違約。

從業(yè)績(jī)來看，今年前三季度房企凈利潤(rùn)普遍下滑。通聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，A股已經(jīng)發(fā)布三季報(bào)的106家房企中，有61家房企前三季度營(yíng)收出現(xiàn)同比下滑；此外，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房企僅有30家。

“招保萬金”今年前三季度的利潤(rùn)表現(xiàn)也不盡如人意。萬科前三季度歸母凈利潤(rùn)為170.5億元，同比增長(zhǎng)2.17%；金地集團(tuán)前三季度歸母凈利潤(rùn)為33.36億元，同比微增0.83%；保利發(fā)展前三季度歸母凈利潤(rùn)為130.94億元，同比下降3.61%；招商蛇口歸母凈利潤(rùn)為29.57億元，同比大降53.44%。

對(duì)于業(yè)績(jī)下滑，招商蛇口也列舉了三大原因：一是房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長(zhǎng)，但受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。二是公司妥善落實(shí)國(guó)家相關(guān)房租減免政策要求，結(jié)合公司實(shí)際對(duì)符合條件商戶進(jìn)行了相應(yīng)的租金減免。

萬科對(duì)于業(yè)績(jī)表現(xiàn)低于市場(chǎng)預(yù)期給出的原因是，受近年來結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升的影響，2022年前三季度，其開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結(jié)算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。

此外，保利發(fā)展2022年第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約456.53億元，同比下降5.82%；歸母凈利潤(rùn)為約22.68億元，同比下降30.96%；中海地產(chǎn)今年第三季度則錄得營(yíng)收175.2億元，同比下滑59.5%；扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益和匯兌凈損益后的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為18億元，同比下滑77.5%。

中銀證券研究報(bào)告指出，房企行業(yè)業(yè)績(jī)、利潤(rùn)率、現(xiàn)金流持續(xù)承壓，行業(yè)分化加劇，頭部與區(qū)域深耕型房企優(yōu)勢(shì)顯著。預(yù)計(jì)年末政策仍將以促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)為主。具體看來，加速推進(jìn)保交樓工作，加快專項(xiàng)借款、紓困基金到位使用，積極處置項(xiàng)目停工問題、化解爛尾風(fēng)險(xiǎn)，將修復(fù)市場(chǎng)信心。

此外，對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈上的建材行業(yè)，東吳證券認(rèn)為，如果地產(chǎn)主體信用能夠恢復(fù)，過去受到信用收縮而“受傷”的工程端裝修建材反過來有資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的行情機(jī)會(huì)。三季報(bào)是大部分建材公司的業(yè)績(jī)?cè)鏊俚忘c(diǎn)，短期工程端材料個(gè)股彈性顯現(xiàn)，中期關(guān)注有定價(jià)權(quán)的基建和零售端材料個(gè)股。

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