到2022年和2023年末，各省已開工建設(shè)和籌集的保障性租賃住房（下稱“保租房”）套（間）數(shù)需分別不低于本地區(qū)“十四五”建設(shè)目標(biāo)數(shù)比例的40％和60%。

近日，住建部、國家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好發(fā)展保租房情況年度監(jiān)測評價(jià)工作的通知》（下稱“通知”），明確將各大城市發(fā)展保租房的年度監(jiān)測評價(jià)結(jié)果納入對地方政府的績效考核，其中，上述階段性建設(shè)目標(biāo)的完成情況成為考核重點(diǎn)。

(資料圖)

時(shí)至年末，河北、浙江、沈陽、西安、鄭州等多個(gè)省市已提前或超額完成2022年籌建目標(biāo)；進(jìn)入11月，山東、河南還率先披露了2023年新開工（籌集）保租房的規(guī)劃目標(biāo)。和保租房“籌集關(guān)鍵期”的2022年相比，這兩省2023年的建設(shè)目標(biāo)數(shù)未出現(xiàn)明顯減少。

更大體量的新開工和籌集計(jì)劃，意味著需要更多的資金流入和更豐富的供應(yīng)渠道。

今年，受疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等影響，地方財(cái)政和房企資金壓力都比較突出，在此背景下，多地聚焦推動(dòng)金融與財(cái)政、專項(xiàng)債等資金的銜接，創(chuàng)新融資模式，通過REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等多種模式滿足市場主體參與保租房項(xiàng)目的資本金需求。

與此同時(shí)，一些地方政府重新嘗試通過回購等方式，將房企風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目納入保租房供應(yīng)圖譜，以期實(shí)現(xiàn)“保交樓”和保租房籌建的雙重目標(biāo)。

多地推動(dòng)存量商品房“納保”

在樓市下行壓力下，為緩解當(dāng)?shù)厝セ瘔毫蛯?shí)現(xiàn)“保交樓”目標(biāo)，不少地方政府開始批量回購或鼓勵(lì)國企購買商品房，該現(xiàn)象也為保租房的籌集開辟了一個(gè)新渠道。

11月15日，河南開封住建局官網(wǎng)公布了2022年保租房項(xiàng)目表，涉及4個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)1950套住房。其中，蘭考恒大帝景項(xiàng)目共1050套房源被列入其中，擬被回購作為蘭考縣城投保租房項(xiàng)目。

更早之前，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)下屬全資公司——河南鄭地住房租賃有限公司在今年7月發(fā)布招標(biāo)公告稱，將在鄭州市區(qū)范圍內(nèi)收購存量房源，用于人才公寓。鄭州地產(chǎn)集團(tuán)為國有獨(dú)資公司。

6月底，《關(guān)于印發(fā)河南省貫徹落實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施實(shí)施方案的通知》稱，住宅去化周期18個(gè)月以上城市，要立足實(shí)際回購存量商品房用于保障房和安置房。

除河南外，山東濟(jì)南、浙江湖州等二三線城市今年亦曾推出鼓勵(lì)國企收購存量商品房的政策。不過總體來看，出臺此類舉措的多為四五線城市。

第一財(cái)經(jīng)梳理中國政府采購網(wǎng)信息發(fā)現(xiàn)，近一個(gè)月以來，在河北、貴州、甘肅、吉林等省份，均有下轄中小城市和縣城發(fā)布“政府回購商品房”招標(biāo)公告，計(jì)劃回購存量商品房用于籌集安置房源，包括保租房。

比如，河北孟村回族自治縣11月21日發(fā)布“保租房項(xiàng)目公開招標(biāo)公告”，擬購買存量商品房作為公共租賃住房，為解決該縣新青年城鎮(zhèn)居民階段性住房問題。

中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任、中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長王業(yè)強(qiáng)在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，這一保租房籌集方式目前在多地可見，但不會(huì)成為主流形式。“‘政府回購’有一個(gè)共同的特性，就是這些項(xiàng)目運(yùn)營困難，由政府承擔(dān)相關(guān)市場主體的部分壓力。疫情之下，地方政府普遍面臨財(cái)政困難，回購的保租住房如何實(shí)現(xiàn)資金平衡，這是地方政府在實(shí)施這一籌建方式時(shí)需要謹(jǐn)慎考慮的問題。”

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)亦對記者表示，通過回購等方式將包括房企風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的存量商品住宅轉(zhuǎn)作保租房，可以快速形成保租房供給，省去一些配套投入成本，加快解決新市民、青年人的住房困難問題，但這種模式在實(shí)施過程中也可能會(huì)遇到諸多限制。比如，項(xiàng)目房源戶型大小是否滿足保租房的相關(guān)要求，政府是否有足夠規(guī)模的資金支持等。保租房一般以小戶型為主，建筑面積不超過70平方米。

“因城施策”擴(kuò)供給

多重因素下，“政府回購存量商品房”的保租房籌措模式難以大規(guī)模推開。不過，通過多種渠道，將存量房和存量用地改造、轉(zhuǎn)化為保租房和保租房項(xiàng)目用地，近半年來，一直備受地方青睞。

中信證券最新研報(bào)顯示，今年5月以來，已有長沙、邯鄲、成都、西安、湖北、海南等多個(gè)省市推出自愿納保的相關(guān)文件，鼓勵(lì)存量房業(yè)主和長租公寓運(yùn)營方參與存量房納保。

為了消除大戶型業(yè)主參與“納保”的顧慮，成都10月底發(fā)文明確，建筑面積在144平方米（含）以上的住房，申請用于保租房后，應(yīng)按間出租，具體間數(shù)可由運(yùn)營服務(wù)企業(yè)根據(jù)房屋設(shè)計(jì)及現(xiàn)實(shí)情況確定。

北京則將視線聚焦在了中心城區(qū)成片的老舊小區(qū)上。11月初印發(fā)的《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》稱，全市老舊小區(qū)可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當(dāng)增加建筑面積，由區(qū)政府統(tǒng)籌用于補(bǔ)充社區(qū)配套短板或建設(shè)保租房。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，面對保租房用地的土地出讓金價(jià)格較低而今年地方財(cái)政壓力較大的兩難問題，更充分地挖掘當(dāng)?shù)卮媪糠亢偷托в玫兀鐚I(yè)廠房、城中村等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃改造，是一種有效的解決辦法。

財(cái)政部官網(wǎng)8月16日發(fā)布了一篇上海監(jiān)管局的調(diào)研文章。文中提到，政府出臺了一些盤活存量用地用于長租房建設(shè)的優(yōu)惠政策，如企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)或非居住存量房改建長租房，免交土地價(jià)差款，極大地鼓舞了有閑置土地及非居住存量房的企事業(yè)單位參與長租房建設(shè)的積極性。

推動(dòng)金融與財(cái)政、專項(xiàng)債等資金的銜接

據(jù)中信證券測算，長期而言，僅全國19個(gè)核心城市中的保租房需求就接近2000萬套。到2030年時(shí)，這19個(gè)核心城市保租房資本化價(jià)值可能突破10萬億元，保租房在這些核心城市的總投資金額約6萬億元。

多名受訪業(yè)界人士認(rèn)為，面對如此大的市場規(guī)模，主要房企參與意愿如何，仍較大程度上取決于各項(xiàng)支持政策，是否能夠突破租賃市場投資回報(bào)周期長、融資難等瓶頸問題。

有研究顯示，我國大城市租金收益率僅為2%左右，重資產(chǎn)企業(yè)投資回報(bào)周期長達(dá)20~30年，資金壓力大。對于租金在市場價(jià)九折及以下的保租房項(xiàng)目而言，租金收益率無疑更低。

“各省相關(guān)部門要引導(dǎo)市場主體加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的溝通對接，加大對保租房建設(shè)運(yùn)營的金融支持力度。”前述三部門下發(fā)的通知中如是稱。

該通知進(jìn)一步量化了各省考核標(biāo)準(zhǔn)：獲得信貸、REITs、專項(xiàng)債等資金支持的保租房建設(shè)項(xiàng)目數(shù)占需要資金支持的保租房建設(shè)項(xiàng)目總數(shù)的比例達(dá)到100%的得5分；未達(dá)到100%的，每低一個(gè)百分點(diǎn)扣0.1分；低于50%（不含）不得分。

除了各省保租房相關(guān)支持性政策需要落實(shí)見效外，展望后市，保租房的財(cái)政、金融支持力度還將繼續(xù)加大。

10月中旬，安徽霍山住建局官網(wǎng)公示了一份由住建部、國家發(fā)改委和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于報(bào)送2023年保租房、公租房保障和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造等計(jì)劃的通知》。文件稱，對各地申報(bào)符合條件的2023年保租房計(jì)劃，中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金和中央預(yù)算內(nèi)投資給予補(bǔ)助支出。

其中，“中央預(yù)算內(nèi)投資支持發(fā)展保租房的城市名單”包括廣東（廣州、深圳、佛山、東莞）、浙江（杭州、寧波）和安徽（合肥）等25省37市（區(qū)）以及京津滬渝四個(gè)直轄市。

11月23日，央行和銀保監(jiān)會(huì)正式下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，在“加大住房租賃金融支持力度”方面，該份文件明確兩條具體措施：

其一，優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項(xiàng)目認(rèn)定書的保租房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。商業(yè)地產(chǎn)改造為保租房，取得保租房認(rèn)定書后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。

其二，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營。鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款投放。穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點(diǎn)。

“金融機(jī)構(gòu)借款、專項(xiàng)債等融資屬于債權(quán)融資，公募REITs屬于股權(quán)融資。相較于債券融資，租賃住房的開發(fā)運(yùn)營企業(yè)可以通過REITs，形成‘投融管退’的閉環(huán)，顯著縮短項(xiàng)目的投資回收期，緩解資金壓力。作為‘十四五’時(shí)期的一項(xiàng)重要任務(wù)，保租房籌集需要眾多市場主體參與，在激活市場主體積極性的各項(xiàng)政策中，公募REITs至關(guān)重要。”徐躍進(jìn)告訴記者。

標(biāo)簽： 存量商品房 保障性租賃住房