“將穩(wěn)步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，加大對保障產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、保民生等領(lǐng)域項目的支持力度，助力宏觀經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定和高質(zhì)量發(fā)展。”12月8日，上交所理事長邱勇在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上表示。

目前，市場上已發(fā)行23只REITs產(chǎn)品，盤活存量資產(chǎn)近770億元，帶動上下游新項目投資4000多億元。

【資料圖】

其中，上交所市場共有15單REITs項目發(fā)行，累計融資541億元，帶動新增項目投資約3000億元，底層資產(chǎn)包括倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、生態(tài)環(huán)保和保障性租賃住房等多個類型，分布在京津冀、長三角等國家重點(diǎn)區(qū)域，原始權(quán)益人涵蓋央企、民企、地方國企以及外資企業(yè)。其中，今年以來，滬市共有9單REITs項目獲批，3單擴(kuò)募項目受理。

“今年獲批的REITs產(chǎn)品，資產(chǎn)類型已由傳統(tǒng)基建類項目，拓展至清潔能源、保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域，市場廣度穩(wěn)步拓寬。”上交所總經(jīng)理蔡建春說，相關(guān)部委針對國資轉(zhuǎn)讓、稅收等問題相繼發(fā)布支持政策，北京、上海等多地政府先后出臺鼓勵政策。央企、省屬國企、優(yōu)質(zhì)民企等各類主體參與REITs試點(diǎn)積極性高漲，儲備項目充裕。

邱勇表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)以來，上交所不斷完善REITs市場運(yùn)行機(jī)制和監(jiān)管制度，積極推進(jìn)優(yōu)質(zhì)項目參與試點(diǎn)，REITs市場規(guī)模與范圍穩(wěn)步擴(kuò)大，試點(diǎn)資產(chǎn)類型不斷豐富，市場運(yùn)行總體平穩(wěn)。今年以來，上交所修訂發(fā)布擴(kuò)募規(guī)則，推動形成“產(chǎn)品新發(fā)”與“基金擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的良性發(fā)展格局；發(fā)布保障性租賃住房REITs規(guī)則指引；民企公募REITs實(shí)現(xiàn)零的突破。

對于REITs市場的后續(xù)發(fā)展，蔡建春說，為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場建設(shè)目標(biāo)，充分發(fā)揮REITs產(chǎn)品功能，需要加快推進(jìn)REITs市場常態(tài)化發(fā)展，主要體現(xiàn)在以下五個方面：

第一，盤存量促投資是目標(biāo)。應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞盤活存量資產(chǎn)和擴(kuò)大有效投資的目標(biāo)，精準(zhǔn)有效支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域建設(shè)，優(yōu)先支持綜合交通、物流樞紐、大型清潔能源基地、環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施等重點(diǎn)領(lǐng)域項目，重點(diǎn)支持“十四五”規(guī)劃102項重大工程。

第二，擴(kuò)規(guī)模是路徑，著力建設(shè)與我國經(jīng)濟(jì)體量匹配的REITs市場。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。進(jìn)一步拓寬REITs試點(diǎn)覆蓋的資產(chǎn)類型，鼓勵新能源、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施項目開展REITs試點(diǎn)。

第三，建制度是保障，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的制度安排。試點(diǎn)階段采用的“公募基金+ABS”模式，是立足國內(nèi)法律環(huán)境和現(xiàn)實(shí)需求下務(wù)實(shí)可行的方案。短期來看，應(yīng)及時總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)構(gòu)建REITs市場發(fā)行、交易、信息披露、監(jiān)督管理等方面的監(jiān)管框架，持續(xù)完善產(chǎn)品定位、管理模式、稅收優(yōu)惠等相關(guān)法律法規(guī)和配套制度。中長期來看，應(yīng)立足我國國情并借鑒國際最佳實(shí)踐，加快推動專門立法，穩(wěn)步增強(qiáng)REITs市場廣度、深度。

第四，市場化是方向，更大激發(fā)市場活力和發(fā)展內(nèi)生動力。按照注冊制理念，在項目挖掘、估值定價等環(huán)節(jié)促進(jìn)市場主體發(fā)揮主導(dǎo)作用，實(shí)現(xiàn)“報得上、審得好、發(fā)得穩(wěn)”。在申報端，加強(qiáng)市場組織，持續(xù)研究完善相關(guān)配套機(jī)制和專項立法，形成制度激勵。在審核端，構(gòu)建公開透明、高效可預(yù)期的注冊上市審核程序和運(yùn)行機(jī)制，嚴(yán)格遵循以信息披露為中心，以投資者需求為導(dǎo)向，充分披露與投資者投資決策密切相關(guān)的重要信息。在發(fā)行端，持續(xù)擴(kuò)充配置型投資機(jī)構(gòu)，研究完善相關(guān)發(fā)行和交易機(jī)制，激發(fā)市場活力，維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

第五，政府引導(dǎo)是關(guān)鍵，進(jìn)一步優(yōu)化REITs市場發(fā)展的政策環(huán)境。上交所與長三角區(qū)域合作辦公室、長三角三省一市發(fā)改委作為指導(dǎo)單位，發(fā)起成立長三角REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。后續(xù)，要進(jìn)一步發(fā)揮聯(lián)盟作用，依托REITs儲備項目豐富的重點(diǎn)區(qū)域，加快推動建立由地方政府牽頭，多部門參加的綜合推動機(jī)制，強(qiáng)化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、制度保障和政策支持，解決REITs項目涉及的共性問題，保障常態(tài)化發(fā)展的項目資源供給。

就上交所下一步的工作安排而言，邱勇表示，將在市場組織培育、制度建設(shè)、基礎(chǔ)資產(chǎn)拓展、項目常態(tài)化發(fā)行、投資者宣傳教育等方面持續(xù)發(fā)力，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

蔡建春稱， 上交所將深入總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真解決存在問題與不足，后續(xù)將從以下四個方面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展：

一是完善審核機(jī)制，嚴(yán)把入口關(guān)。總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，細(xì)化完善收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等實(shí)踐較多的產(chǎn)品審核和信息披露要求，研究規(guī)范治理機(jī)制的權(quán)責(zé)條款，壓嚴(yán)壓實(shí)各方責(zé)任，切實(shí)把好入口質(zhì)量關(guān)。研究組建REITs專家?guī)?/strong>，廣泛吸收各方先進(jìn)研究成果，引領(lǐng)市場發(fā)展。

二是深入項目前端，做好市場培育。聚焦國辦發(fā)19號文支持的重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)企業(yè)，加大與地方政府合作，持續(xù)做好央企、省屬國企項目輔導(dǎo)對接工作，積極助力優(yōu)質(zhì)民企參與REITs試點(diǎn)，盡快推動重大標(biāo)志性項目落地，加速落地清潔能源、IDC等新型基礎(chǔ)設(shè)施項目。

三是加強(qiáng)市場建設(shè)，營造良好生態(tài)。逐步探索建立與REITs更加匹配的估值管理體系和發(fā)行交易機(jī)制，研究推出REITs指數(shù)，優(yōu)化REITs做市商考核機(jī)制，探索以REITs為標(biāo)的的ETF產(chǎn)品，穩(wěn)步拓展基金通平臺業(yè)務(wù)功能。持續(xù)強(qiáng)化二級市場交易行為監(jiān)測和處置能力，維護(hù)市場運(yùn)行平穩(wěn)有序。通過組織多層次廣覆蓋的投資者教育活動，引導(dǎo)投資者理性認(rèn)識公募REITs的產(chǎn)品特性和風(fēng)險收益特征。

四是完善信披安排，督促規(guī)范運(yùn)營。以資產(chǎn)運(yùn)營為核心，構(gòu)建體現(xiàn)REITs產(chǎn)品特點(diǎn)的披露規(guī)則體系，提升信息披露的針對性和有效性。圍繞“管資產(chǎn)”、“促運(yùn)營”，加強(qiáng)對基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營管理的精準(zhǔn)高效監(jiān)管，明確發(fā)行人的誠信責(zé)任、中介機(jī)構(gòu)的把關(guān)責(zé)任，推動各參與主體歸位盡責(zé)。