地產(chǎn)“不死鳥(niǎo)”佳兆業(yè)復(fù)牌后，其他仍在停牌的房企如何闖關(guān)，近期被業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

(資料圖片僅供參考)

自去年4月份開(kāi)始，由于未能按時(shí)披露2021年度業(yè)績(jī)，港股上市的超十家房企開(kāi)始停牌，除了日前復(fù)牌的佳兆業(yè)、景瑞控股外，目前中國(guó)奧園、融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)、中國(guó)恒大、花樣年控股等企業(yè)仍在沉寂中，等待在資本市場(chǎng)獲得“通行令”。

一位已停牌出險(xiǎn)房企人士告訴第一財(cái)經(jīng)，目前公司已開(kāi)始籌備公布延期的業(yè)績(jī)，債務(wù)重組工作也在加速推進(jìn)中，雖然沒(méi)有具體時(shí)間表，但企業(yè)正在努力恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。

2023年全國(guó)兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹也重點(diǎn)提及房企風(fēng)險(xiǎn)化解問(wèn)題。他表示，一方面要對(duì)優(yōu)質(zhì)房企一視同仁，支持優(yōu)質(zhì)國(guó)有房企、民營(yíng)房企，改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況；另一方面抓出險(xiǎn)房企，幫助出險(xiǎn)房企“自救”，同時(shí)嚴(yán)格依法依規(guī)處置。

克而瑞方面認(rèn)為，房企紓困的核心在銷(xiāo)售，有了銷(xiāo)售回款保障，才能從根本上化解房企的資金和債務(wù)問(wèn)題。對(duì)凈資產(chǎn)為正的房企，應(yīng)大力支持其加快資產(chǎn)處置或引入戰(zhàn)投等，并降低利息成本，緩解償債壓力；對(duì)資不抵債的房企，要盡快落實(shí)債務(wù)重組。

圖片攝影：任玉明

股票摘牌風(fēng)險(xiǎn)

一年一度財(cái)報(bào)季來(lái)臨，地產(chǎn)板塊一片陰霾，不少房企業(yè)績(jī)預(yù)虧。然而，有的房企上演了財(cái)報(bào)難產(chǎn)的情節(jié)，股票即將面臨停牌。

近日大發(fā)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，可能延遲刊發(fā)2022年年度業(yè)績(jī)。截至公告日，大發(fā)地產(chǎn)仍正在落實(shí)委任新核數(shù)師，以填補(bǔ)安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所辭任的臨時(shí)空缺。

按港交所相關(guān)規(guī)定，如果發(fā)行人無(wú)法根據(jù)上市規(guī)則發(fā)布初步業(yè)績(jī)，需要公布尚未與核數(shù)師達(dá)成一致的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，只要材料可用。不過(guò)大發(fā)地產(chǎn)認(rèn)為，不宜刊發(fā)尚待審核的2022年賬目，可能會(huì)誤導(dǎo)投資者。

由此，如果大發(fā)地產(chǎn)未能于3月31日或之前公布業(yè)績(jī)，公司股份將自2023年4月3日上午九時(shí)起暫停買(mǎi)賣(mài)，直到年度業(yè)績(jī)發(fā)出來(lái)為止。

無(wú)獨(dú)有偶，匯景控股近日也宣布，將延遲刊發(fā)2022年度業(yè)績(jī)。原因是，公司若干核心管理人員及財(cái)務(wù)部門(mén)員工離職；以及農(nóng)歷新年前，疫情嚴(yán)重影響公司財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)進(jìn)度。

值得注意的是，在這兩家房企之前，已有超十家房企停牌近一年。

去年年報(bào)季期間，房企密集出現(xiàn)更換審計(jì)師的戲碼，更有企業(yè)的財(cái)報(bào)黯然缺席。目前，融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)、中國(guó)奧園、天山發(fā)展控股、花樣年控股、陽(yáng)光100中國(guó)、當(dāng)代置業(yè)等15家房企仍處于停牌期。

按港交所規(guī)定，主板上市公司若連續(xù)停牌超過(guò)18個(gè)月，港交所有權(quán)取消公司上市地位，也可視個(gè)別停牌公司的具體事項(xiàng)和情況隨時(shí)刊發(fā)除牌通知。

在這期間，港交所通常會(huì)發(fā)出復(fù)牌指引，如果企業(yè)未能補(bǔ)救引致其停牌的事項(xiàng)，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)恢復(fù)股票買(mǎi)賣(mài)，上市科將建議上市委員會(huì)展開(kāi)對(duì)企業(yè)的除牌程序。此外，港交所也有權(quán)在適當(dāng)情形下，施加較短的特定補(bǔ)救期。

根據(jù)《上市規(guī)則》除牌條文第6.01條規(guī)定，如果發(fā)行人未能在補(bǔ)救期前，結(jié)束補(bǔ)救問(wèn)題并復(fù)牌，港交所可取消上市地位，或立即將發(fā)行人除牌。

上述十幾家房企，大多于去年四月開(kāi)始停牌，如果按18個(gè)月停牌期限，今年9月30日前相關(guān)問(wèn)題需有進(jìn)展，包括刊發(fā)延期業(yè)績(jī)、證明公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，進(jìn)而推進(jìn)復(fù)牌。

以世茂集團(tuán)為例，該公司若要復(fù)牌，需公布所有尚未刊發(fā)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)；就公司前任核數(shù)師在辭任函中提出的事項(xiàng)進(jìn)行獨(dú)立調(diào)查、公布調(diào)查結(jié)果并采取補(bǔ)救措施；進(jìn)行獨(dú)立內(nèi)部監(jiān)控，并證明公司已設(shè)立充分的內(nèi)部監(jiān)控程序；向市場(chǎng)公布所有重大信息。

港交所表示，世茂方面須補(bǔ)救引致其停牌的事項(xiàng)，并全面遵守上市規(guī)則以令聯(lián)交所信納，方會(huì)獲準(zhǔn)恢復(fù)其證券買(mǎi)賣(mài)。如公司情況有變，港交所可能修訂或補(bǔ)充復(fù)牌指引。

融創(chuàng)方面的情況類(lèi)似，如果要實(shí)現(xiàn)股票復(fù)牌，需要刊發(fā)所有延期業(yè)績(jī)，并向市場(chǎng)公布所有重大信息。同時(shí)，還要撤銷(xiāo)或駁回針對(duì)公司的清盤(pán)呈請(qǐng)、并解除清盤(pán)人的委任。

去年9月，債權(quán)人陳淮軍在香港高等法院向融創(chuàng)中國(guó)提出清盤(pán)呈請(qǐng)，內(nèi)容有關(guān)融創(chuàng)中國(guó)未償還其持有的優(yōu)先票據(jù)，涉及本金2200萬(wàn)美元及應(yīng)計(jì)利息。融創(chuàng)稱，該清盤(pán)行為是單個(gè)債權(quán)人的激進(jìn)行為，公司將采取一切措施抗辯。

面對(duì)半年期的“生死時(shí)速”，已有房企開(kāi)始行動(dòng)。3月9日，佳兆業(yè)連續(xù)發(fā)布了2021年經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)、2022年未經(jīng)審核中期業(yè)績(jī)，并實(shí)現(xiàn)股票復(fù)牌。融創(chuàng)方面也有動(dòng)作，不僅去年底發(fā)布了2021年年報(bào)，還將清盤(pán)呈請(qǐng)聆訊延期至6月14日。

財(cái)報(bào)和債務(wù)兩道關(guān)

一如佳兆業(yè)，房企要實(shí)現(xiàn)股票復(fù)牌，首要?jiǎng)幼魇前l(fā)布缺席的財(cái)報(bào)。“最難的在于完成審計(jì)工作，解釋清楚之前的歷史遺留問(wèn)題，審計(jì)才會(huì)簽字確認(rèn)。”億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨告訴記者。

此前，房企年報(bào)難產(chǎn)的一大原因，便是與審計(jì)師出現(xiàn)“分歧”，后者審核標(biāo)準(zhǔn)普遍從嚴(yán)。有房企便曾稱，因行業(yè)不景氣，同業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)償付問(wèn)題，原核數(shù)師在審計(jì)計(jì)劃制定、審計(jì)程序執(zhí)行、會(huì)計(jì)估計(jì)和判斷等方面上更加謹(jǐn)慎。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，房企此前過(guò)度包裝財(cái)務(wù)報(bào)表、隱藏或有負(fù)債、隱藏潛在訴訟等情況較多，行業(yè)上行時(shí)問(wèn)題會(huì)被掩蓋，隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，審計(jì)師為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)辭職、加價(jià)、或履行更多的審計(jì)程序。若房企爆雷，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)梳理難度會(huì)更大。

不過(guò)，即便房企不能出具經(jīng)審計(jì)的報(bào)告，也應(yīng)盡可能刊發(fā)未經(jīng)審計(jì)的業(yè)績(jī)。如果持續(xù)不發(fā)布并停牌，將對(duì)企業(yè)信用產(chǎn)生較大的負(fù)面影響，加深市場(chǎng)對(duì)其公司治理、財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)規(guī)劃、透明度、財(cái)務(wù)和流動(dòng)性狀況薄弱的擔(dān)憂，遑論融資渠道。

以融創(chuàng)為例，負(fù)責(zé)其2021年業(yè)績(jī)審計(jì)的是立信德豪。因融創(chuàng)債務(wù)重組方案尚未最終落定，立信德豪根據(jù)相關(guān)審計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)其持續(xù)經(jīng)營(yíng)未作意見(jiàn)，但對(duì)報(bào)表的其他內(nèi)容表達(dá)了認(rèn)可。“一旦融創(chuàng)債務(wù)重組完成，核數(shù)師應(yīng)會(huì)對(duì)融創(chuàng)未來(lái)的年報(bào)發(fā)表標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)。”

除了履行業(yè)績(jī)披露義務(wù)，房企的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，也是交易所考慮的重點(diǎn)。對(duì)爆雷房企來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，首先要處理棘手的債務(wù)重組問(wèn)題。

去年12月開(kāi)始，融創(chuàng)便加快推進(jìn)債務(wù)重組，目前160億元的境內(nèi)重組方案已通過(guò)，境外債重組結(jié)果預(yù)計(jì)三月份公布。近日有消息稱，融創(chuàng)中國(guó)境外債重組計(jì)劃獲得了主要持有人臨時(shí)小組的支持，雙方將簽署重組支持協(xié)議。

尚未發(fā)布年報(bào)的奧園，也在推進(jìn)戰(zhàn)投及債務(wù)重組事宜，還將奧園健康出售予南粵基金。目前，該公司境外債重組已獲進(jìn)展，并與部分主要境外債權(quán)人達(dá)成中期債務(wù)靜止協(xié)議，支持其進(jìn)行全面?zhèn)鶆?wù)重組及引進(jìn)戰(zhàn)投，同意暫緩償還債務(wù)安排。

已復(fù)牌的佳兆業(yè)，也要面臨更長(zhǎng)期的債務(wù)處理、及持續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。該公司在年報(bào)中稱，去年公司境內(nèi)債務(wù)完成多筆融資展期，融資成本較2021年底持續(xù)下降，另有多個(gè)項(xiàng)目完成債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)盤(pán)活，同時(shí)在與債權(quán)人進(jìn)行建設(shè)性對(duì)話，以加快制定重組計(jì)劃。

于小雨表示，佳兆業(yè)成功復(fù)牌，為行業(yè)及其他停牌房企帶來(lái)了一定信心或希望，這類(lèi)企業(yè)的重組方案將有一定的可能性和可行性。

克而瑞表示，當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境整體回暖，出險(xiǎn)房企也迫切希望盡快重回“牌桌”。在整體預(yù)期向好的情況下，出險(xiǎn)房企也通過(guò)加快處置資產(chǎn)、項(xiàng)目讓渡股權(quán)、引入戰(zhàn)投等多種方式加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，優(yōu)化企業(yè)的債務(wù)情況，實(shí)現(xiàn)減債降杠桿，推進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)盡快回歸正常。

“房企紓困的核心在銷(xiāo)售。只有市場(chǎng)恢復(fù)，有了銷(xiāo)售回款的保障，才能從根本上化解房企的資金和債務(wù)問(wèn)題，建議后續(xù)各地進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管的尺度，加快房企的銷(xiāo)售回款速度。”克而瑞認(rèn)為，對(duì)凈資產(chǎn)為正的房企，應(yīng)大力支持其加快資產(chǎn)處置或引入戰(zhàn)投等，并降低利息成本，緩解其償債壓力；對(duì)于資不抵債的房企，則促進(jìn)其盡快落實(shí)債務(wù)重組。

值得注意的是，目前樓市的復(fù)蘇回暖基礎(chǔ)并不牢固，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、精準(zhǔn)對(duì)癥、擴(kuò)大內(nèi)需的要求下，業(yè)內(nèi)仍在期待樓市的利好政策繼續(xù)跟進(jìn)。“央行超預(yù)期的降準(zhǔn)，預(yù)示了今年樓市調(diào)控政策繼續(xù)放松的導(dǎo)向，有助市場(chǎng)信心的進(jìn)一步修復(fù)。”克而瑞稱。

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