融創(chuàng)首次對(duì)債權(quán)人致歉，是在去年五月份，原因是一筆美元債利息兌付困難。如今，孫宏斌親自下場(chǎng)，再次對(duì)債權(quán)人表達(dá)歉意，目的是推動(dòng)境外債加快重組。

3月29日晚間，融創(chuàng)召開(kāi)“境外債務(wù)重組說(shuō)明會(huì)”，對(duì)28日發(fā)布的重組方案進(jìn)行說(shuō)明，管理層深刻反思了公司陷入困境的原因、并詳解恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃。

孫宏斌稱，自此前行業(yè)環(huán)境下行后，很多事情超出預(yù)判，公司面臨前所未有的經(jīng)營(yíng)壓力，管理層也多次開(kāi)會(huì)反思?，F(xiàn)在回看，降杠桿力度還是不夠，追求規(guī)模的慣性，讓公司在2021年還出手拿地；此外，權(quán)力過(guò)于下放，整體安全墊不夠厚，主要還是自身原因所造成。

(資料圖片僅供參考)

如今，境外債重組方案出爐后，債權(quán)人是否買單，關(guān)系著融創(chuàng)能否真正走出困境。“境外債重組就兩個(gè)要求，一是快，這是公司恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)；同時(shí)，方案必須是系統(tǒng)的、周全的，能支持公司走出困境，這樣才能維護(hù)債權(quán)人的利益。”孫宏斌稱。

實(shí)控人深夜反思

融創(chuàng)對(duì)推動(dòng)境外債重組十分迫切。28公告發(fā)出后一天，孫宏斌便帶著核心管理層，現(xiàn)身29日的電話溝通會(huì)。與其說(shuō)是溝通會(huì)，不如說(shuō)“懇談會(huì)”，管理層數(shù)次懇請(qǐng)債權(quán)人支持重組，助力融創(chuàng)走出困境。作為曾經(jīng)的行業(yè)龍頭，融創(chuàng)何以至此？

孫宏斌在會(huì)上率先反思。他說(shuō)，2021年第四季度開(kāi)始，行業(yè)環(huán)境持續(xù)變化，很多事情都超出預(yù)判，公司出現(xiàn)嚴(yán)重的流動(dòng)性困難，面臨前所未有的經(jīng)營(yíng)壓力，管理團(tuán)隊(duì)數(shù)次開(kāi)會(huì)，反思造成今天這種狀況的原因。

原因之一是“降杠桿”不夠堅(jiān)決，此前在投資上過(guò)于樂(lè)觀和激進(jìn)。

孫宏斌表示，原本公司按照“三條紅線”控制發(fā)展節(jié)奏、降低杠桿，也有比較好的開(kāi)始，當(dāng)時(shí)自我感覺(jué)還不錯(cuò)?，F(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，還是不夠堅(jiān)決，雖然強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健和利潤(rùn)，但追求規(guī)模的慣性，讓公司在投資上過(guò)于樂(lè)觀和激進(jìn)，比如21年上半年那一輪拿地。

其二，公司在管理上存在權(quán)力過(guò)于下放等問(wèn)題，導(dǎo)致安全墊不夠厚，沒(méi)有經(jīng)受住這一輪考驗(yàn)。整體而言，雖然有外界環(huán)境因素，但更重要、更本質(zhì)的還是自身問(wèn)題造成的。

實(shí)際上，與不少地產(chǎn)公司相比，融創(chuàng)在面臨困境時(shí)尚有自救動(dòng)作。2021年下半年開(kāi)始，融創(chuàng)采取了加大銷售力度、嚴(yán)控買地支出、資產(chǎn)處置等措施，孫宏斌私人也為公司提供了4.5億美元無(wú)息借款。

即便如此，隨著2022年新冠疫情加劇、更多上市房企債務(wù)問(wèn)題暴露、行業(yè)融資更加艱難，融創(chuàng)多種資金方案難以落地，最終這家“地產(chǎn)黑馬”也陷入了流動(dòng)性困境。

孫宏斌曾將2021年描述為，面臨前所未有挑戰(zhàn)和經(jīng)營(yíng)壓力的一年。如今，這家公司要面臨真正的挑戰(zhàn)及轉(zhuǎn)折點(diǎn)。境內(nèi)債實(shí)現(xiàn)重組后，境外債重組方案能否通過(guò)，關(guān)系著融創(chuàng)的前路命運(yùn)。

他在會(huì)上稱，公司上下團(tuán)結(jié)一心，正努力應(yīng)對(duì)當(dāng)前的情況，千方百計(jì)讓公司走出困境。“對(duì)公司整體問(wèn)題的逐步解決、以及業(yè)務(wù)逐步恢復(fù)正常，我還是非常有信心的。”

孫宏斌解釋道，一方面政府出臺(tái)支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定政策，外界環(huán)境持續(xù)改善，有利于化解風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，基于融創(chuàng)的資產(chǎn)質(zhì)量，相信在政府及監(jiān)管部門的指導(dǎo)支持下，在投資者、金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴等各方理解下，能夠不斷克服困難，讓企業(yè)回到健康發(fā)展的軌道上來(lái)。

對(duì)剛剛發(fā)布的債務(wù)重組方案，孫宏斌也將全力支持其盡快落地，并和管理團(tuán)隊(duì)一起努力，帶領(lǐng)企業(yè)恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)。“感謝債權(quán)人小組的信任、理解和支持，也希望得到各位對(duì)重組方案的支持。”

爭(zhēng)取兩年喘息空間

回看本次重組方案，融創(chuàng)給了債權(quán)人哪些選擇？可接受程度高嗎？

融創(chuàng)目前需進(jìn)行重組的債務(wù)包括：12筆境外美元票據(jù)，現(xiàn)有美元票據(jù)本金77.04億美元；10筆其他境外債務(wù)，債務(wù)本金約13.44億美元；應(yīng)計(jì)未付利息總計(jì)約11.89億美元，總計(jì)102.37億美元。

就百億美元的境外債務(wù)，融創(chuàng)擬將其分為降杠桿、留債展期兩種路徑進(jìn)行重組。

第一，發(fā)行10億美元9年期可轉(zhuǎn)換債券，12個(gè)月內(nèi)可轉(zhuǎn)股，價(jià)格為20港元/股。如不轉(zhuǎn)股，則留債9年期，公司需支付1-2％的票息。

第二，發(fā)行17.5億美元5年期強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，可在期初、周年等不同條件下轉(zhuǎn)股，半年內(nèi)轉(zhuǎn)股價(jià)格為10港元/股，到期日尚未行使轉(zhuǎn)股權(quán)的，將全部轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國(guó)普通股。

第三，債權(quán)人可將現(xiàn)有債權(quán)轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)，價(jià)格為60個(gè)交易日加權(quán)平均股價(jià)的2.5倍，不得低于每股17港元，規(guī)模上限約4.49億股，約占融創(chuàng)服務(wù)已發(fā)行總股數(shù)的14.7％。

就剩余債務(wù)，融創(chuàng)將發(fā)行60億美元以上的新票據(jù)進(jìn)行置換，期限為2年至9年，票面利率介于5%-6.5%之間。前2年可實(shí)物付息，利率將比現(xiàn)金利率增加1%。

“2022年5月以來(lái)，公司配合債權(quán)人小組進(jìn)行了詳實(shí)的財(cái)務(wù)和法律盡職調(diào)查。重組方案旨在為公司提供長(zhǎng)期可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)，恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)、獲得喘息空間，為長(zhǎng)期發(fā)展留存機(jī)會(huì)，同時(shí)對(duì)債權(quán)人在重組中做出的讓步給予補(bǔ)償。”華立安中國(guó)區(qū)重組業(yè)務(wù)聯(lián)席主管嚴(yán)旦旻表示。

該重組方案的特點(diǎn)包括：降杠桿方案將調(diào)整融創(chuàng)的資本結(jié)構(gòu)，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；新票據(jù)的本金攤銷計(jì)劃，將為融創(chuàng)提供2～3年的緩沖空間；向新票據(jù)和強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債提供收益權(quán)增信資產(chǎn)包；控股股東貸款和債權(quán)人強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債以相同的價(jià)格同步進(jìn)行轉(zhuǎn)股；債權(quán)人小組有權(quán)向公司董事會(huì)提名一名董事。

嚴(yán)旦旻表示，研究過(guò)所有可行方案后，我們和公司都堅(jiān)定認(rèn)為當(dāng)前方案最佳，能夠?qū)崿F(xiàn)債權(quán)人的價(jià)值最大化。據(jù)悉，融創(chuàng)將向4月20日之前簽署重組支持協(xié)議的債權(quán)人，支付現(xiàn)金同意費(fèi)，金額為其加入重組支持協(xié)議債務(wù)本金的0.1%。

融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德稱，公司以可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)和恢復(fù)經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)，聽(tīng)取了債權(quán)人意見(jiàn)，目前持有重組債務(wù)超過(guò)30%份額的債權(quán)小組已簽署支持協(xié)議，希望能盡快得到更多債權(quán)人支持。

能否押注融創(chuàng)重生？

不論是將債券轉(zhuǎn)為公司股票、還是選擇留債兌付，核心都要看：融創(chuàng)能否真正走出“泥潭”。在29日的溝通會(huì)上，汪孟德詳解了融創(chuàng)的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展安排。

他表示，去年來(lái)公司的工作重心，一是全力保交付和基本運(yùn)營(yíng)，一個(gè)是保護(hù)資產(chǎn)價(jià)值。“在極端特殊的市場(chǎng)情況下，如果沒(méi)有整體解決方案，低價(jià)變賣核心資產(chǎn)將嚴(yán)重影響長(zhǎng)期交付和債務(wù)清償。公司保護(hù)了核心資產(chǎn)，這是后續(xù)恢復(fù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。”

隨著外界政策環(huán)境逐步改善，融創(chuàng)也在推動(dòng)各項(xiàng)工作，支持公司恢復(fù)經(jīng)營(yíng)。比如，境內(nèi)約160億元的公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)重組已在2002年底完成，年報(bào)及港交所股票復(fù)牌申請(qǐng)工作也在按計(jì)劃推進(jìn)。“境內(nèi)外債務(wù)重組成功、年報(bào)發(fā)布及股票復(fù)牌，將是公司恢復(fù)的重要里程碑。”

第二，融創(chuàng)在積極推進(jìn)和AMC機(jī)構(gòu)的合作，為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目注入啟動(dòng)資金、盤(pán)活資產(chǎn)。汪孟德表示，基于融創(chuàng)的資產(chǎn)質(zhì)量，上海董家渡等項(xiàng)目已經(jīng)落地，加上其他項(xiàng)目合作規(guī)模整體超200億元，還有很多項(xiàng)目正在對(duì)接、持續(xù)推進(jìn)和落地過(guò)程中。

第三，關(guān)于境內(nèi)項(xiàng)目層面的融資，汪孟德表示，目前公司絕大部分項(xiàng)目貸款是正常的，尤其是在核心城市。對(duì)于因市場(chǎng)下滑造成的還款需展期項(xiàng)目，在積極爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)支持：銀行類通過(guò)“總對(duì)總”推動(dòng)合理展期安排；信托類等展期難度較大的融資，也在積極和金融機(jī)構(gòu)溝通，通過(guò)引進(jìn)第三方資金解決，整體項(xiàng)目融資有非常充裕的底層資產(chǎn)支持。

第四，積極申請(qǐng)保交樓專項(xiàng)借款配套融資，確保項(xiàng)目建設(shè)。目前第一批保交樓資金已經(jīng)落地，大約110億人民幣；第二批申請(qǐng)也取得了重大進(jìn)展，有幾十個(gè)項(xiàng)目獲得審批。“在當(dāng)前正常融資和銷售尚未恢復(fù)的情況下，這些資金獲取對(duì)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、項(xiàng)目交付具有重大作用。”

汪孟德還稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)在密集支持政策下，正處于緩慢復(fù)蘇過(guò)程中，公司前兩個(gè)月銷售也好于預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷向好、老百姓信心恢復(fù)，相信下半年銷售市場(chǎng)會(huì)逐步轉(zhuǎn)好。公司將抓住市場(chǎng)窗口，加大供貨力度，促使銷售在下半年更好恢復(fù)。

最后一點(diǎn)，基于融創(chuàng)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)過(guò)往的反思，汪孟德表示，公司已開(kāi)始縮小管理半徑，逐步退出一些城市，將精力聚焦在核心地區(qū)；同時(shí)，調(diào)整優(yōu)化管理架構(gòu)，將之前的七個(gè)區(qū)域拆分成十個(gè)，總部加強(qiáng)財(cái)務(wù)融資、資產(chǎn)處置、投資決策等方面的管控。

“短期內(nèi)公司依然面臨較大壓力和挑戰(zhàn)，銷售恢復(fù)、問(wèn)題解決都是循序漸進(jìn)的過(guò)程。”汪孟德稱，懇請(qǐng)各方給予理解和支持，在上述安排及行業(yè)恢復(fù)的大環(huán)境下，有信心有決心讓公司逐步恢復(fù)正常。

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