近期，兩則消息在二手房市場(chǎng)流傳。

一則消息稱(chēng)，深圳將取消二手房參考價(jià)，參考價(jià)不調(diào)整，銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考。另一則消息是，上海二手房核驗(yàn)價(jià)和“三價(jià)就低”疑似有所放松。

目前，上述消息“靴子”并未有官方信息正式落地，但短短一周內(nèi)兩大一線城市都有類(lèi)似風(fēng)聲，反映出市場(chǎng)對(duì)二手房政策進(jìn)一步放開(kāi)的預(yù)期信號(hào)頗為敏感。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)在3月復(fù)蘇后動(dòng)能趨弱，預(yù)計(jì)后續(xù)政策仍有放松空間。

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深圳樓市傳聞“一日游”

上周，深圳傳出“取消二手房參考價(jià)”后，后續(xù)消息不斷。

據(jù)市場(chǎng)消息，深圳相關(guān)部門(mén)發(fā)通知要求中介嚴(yán)格按照指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行公示，否則將約談或者暫停系統(tǒng)權(quán)限。4月20日夜間至4月21日上午，樂(lè)有家、中原找房等二手房交易平臺(tái)曾短暫展示過(guò)業(yè)主真實(shí)報(bào)價(jià)。目前，這兩個(gè)平臺(tái)均已恢復(fù)展示參考價(jià)。中原找房某內(nèi)部人士告訴記者，當(dāng)時(shí)應(yīng)該收到過(guò)消息，但僅開(kāi)放一段時(shí)間后就收到相關(guān)通知說(shuō)需要關(guān)閉。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然目前官方對(duì)參考價(jià)已有表態(tài)，但核心還要看貸款端動(dòng)作。如果銀行在放貸過(guò)程中如傳言所述具體執(zhí)行，那也將對(duì)二手房參考價(jià)機(jī)制產(chǎn)生影響。

4月24日，記者走訪了深圳多家房產(chǎn)中介、銀行，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)告訴記者，實(shí)際上目前已經(jīng)可以不按參考價(jià)貸款了，但是沒(méi)有正式文件落地。與中介所述參考價(jià)松動(dòng)不同，銀行的表述則相對(duì)模糊。某國(guó)有大行網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示，放貸標(biāo)準(zhǔn)可能確會(huì)有所放松，但是目前還沒(méi)有看到相關(guān)細(xì)則。但也有銀行個(gè)貸人士告訴記者，目前暫時(shí)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)政策變動(dòng)，還是沿用原有模式。

消息尚未正式明確，已有中介、業(yè)主聞風(fēng)而動(dòng)。在深圳工作的安安（化名）告訴記者，4月20日下午就有房產(chǎn)中介不停發(fā)來(lái)信息告訴她“房地產(chǎn)要回暖”、“參考價(jià)要取消了”，并告訴她此前看過(guò)的坂田某樓盤(pán)評(píng)估價(jià)高于參考價(jià)40萬(wàn)元，詢(xún)問(wèn)要不要下手。“當(dāng)天下午至少有3個(gè)中介給我發(fā)信息，都是類(lèi)似的內(nèi)容。”

另一位在深圳工作10年的中介人士告訴記者，回暖預(yù)期下，不少熱點(diǎn)樓盤(pán)有交易異動(dòng)，例如，前海某網(wǎng)紅樓盤(pán)業(yè)主將報(bào)價(jià)從630萬(wàn)元上調(diào)到680萬(wàn)。但這些僅僅是個(gè)例，上周中介平臺(tái)還是以下調(diào)房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)、加快房源售賣(mài)為主，上調(diào)房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)的較少，整體而言市場(chǎng)波動(dòng)并不大。

不過(guò)，事實(shí)上，在近兩年的房?jī)r(jià)下跌中，深圳二手房成交價(jià)在參考價(jià)以下的房源占比不少。根據(jù)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，今年一季度，深圳各區(qū)二手房成交TOP 10小區(qū)中，過(guò)半成交價(jià)低于參考價(jià)。此外，一季度深圳成交熱點(diǎn)樓盤(pán)主要位于龍華、龍崗、福田、南山、羅湖，主力成交戶(hù)型以3房、4房為主，且基本以低于或接近參考價(jià)的價(jià)格成交。某地產(chǎn)分析人士稱(chēng)，這也意味著參考價(jià)作為曾經(jīng)規(guī)范市場(chǎng)的“價(jià)值尺度”或已階段性完成使命，未來(lái)相關(guān)機(jī)制確實(shí)有放開(kāi)的空間。

為何傳言屢屢刷屏？

無(wú)獨(dú)有偶，除深圳樓市外，上周也有市場(chǎng)消息傳出上海二手房核驗(yàn)價(jià)和“三價(jià)就低”疑似有所放松。上海某股份行個(gè)貸人員對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱(chēng)，并未收到政策變動(dòng)相關(guān)通知，目前仍按照原有政策執(zhí)行。但是從去年開(kāi)始，部分地區(qū)二手房涉稅評(píng)估價(jià)較之前有一定提升。

深圳、上海等地二手房參考價(jià)傳言為何屢屢“刷屏”？這或與此前滬深兩市參考價(jià)起到的重要作用有關(guān)。

深圳是二手房參考價(jià)調(diào)控的“起點(diǎn)”和風(fēng)向標(biāo)，于2021年2月8日正式制定了二手住宅成交參考價(jià)，彼時(shí)，深圳市住建局對(duì)全市3595個(gè)住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價(jià)格。此后，寧波、西安、成都、東莞、廣州等共15個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，各城市參考價(jià)也普遍低于市場(chǎng)二手房掛牌價(jià)格。

上海此前則實(shí)行“三價(jià)就低”原則，即銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格，選擇相對(duì)最低的價(jià)格審批貸款額度。

在這兩個(gè)一線大城市實(shí)施相關(guān)政策后，政策效果顯著。在深圳執(zhí)行二手房參考價(jià)的這兩年間，二手房的流動(dòng)性降至低點(diǎn)。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2021年，深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）44375套，相比上年120295套的網(wǎng)簽量，下降63.1%，是自2007年以來(lái)二手房網(wǎng)簽量首次低于新房成交量。進(jìn)入2022年，深圳二手房成交量再度下跌。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853套。

上海二手房市場(chǎng)也在政策實(shí)施后趨于平靜，上海鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2022年全年，上海市共成交二手房16萬(wàn)套，為近5年最低。

然而，隨著樓市持續(xù)遇冷，大部分城市開(kāi)始陸續(xù)暫停或放松參考價(jià)機(jī)制。深圳、上海作為目前少數(shù)仍繼續(xù)執(zhí)行參考價(jià)相關(guān)機(jī)制的城市，成為全國(guó)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

當(dāng)前，二手房市場(chǎng)正處于復(fù)蘇后動(dòng)能趨緩階段，市場(chǎng)相關(guān)主體迫切希望有新的利好消息刺激。根據(jù)貝殼研究數(shù)據(jù)，2023年一季度，貝殼50城二手房成交量指數(shù)同比增長(zhǎng)，已接近2021年一季度水平；一季度房?jī)r(jià)扭轉(zhuǎn)17個(gè)月連續(xù)下跌趨勢(shì)轉(zhuǎn)漲，環(huán)比漲幅累計(jì)2.4%。但從交易前瞻指標(biāo)來(lái)看，近期二手房景氣指數(shù)回落，客戶(hù)看房量同步下降，買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格分歧變大，客戶(hù)決策周期拉長(zhǎng)。貝殼經(jīng)理信心指數(shù)KMI已跌落至50附近，經(jīng)紀(jì)人對(duì)未來(lái)交易繼續(xù)修復(fù)不樂(lè)觀，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)交易量仍將調(diào)整。

其中，深圳也在經(jīng)歷觸頂回落的過(guò)程。據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)，3月，深圳二手住宅成交創(chuàng)新高，過(guò)戶(hù)量3949套，網(wǎng)簽量約5000套左右，趨近深圳樓市月度成交量的榮枯線，成交量回到2021年5月之前。但從3月下半旬至今，二手房成交開(kāi)始逐漸減弱，2023年第13周、14周、15周二手房錄得套數(shù)連續(xù)低于1000套。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在交易回落預(yù)期下，相關(guān)傳言更容易引發(fā)中介等市場(chǎng)主體的注意，并作為“重大利好”和“賣(mài)點(diǎn)”在市場(chǎng)上廣泛傳播，以期延續(xù)市場(chǎng)熱度。在這一過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)更加理性看待。

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