面對(duì)規(guī)模龐大、流動(dòng)性待提升的二手房市場(chǎng)，官方祭出了一則重磅新規(guī)。

【資料圖】

5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，就二手房中介費(fèi)過(guò)高、明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等問(wèn)題提出具體要求。

《意見(jiàn)》明確，經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成，鼓勵(lì)按成交價(jià)高服務(wù)費(fèi)率低原則分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)等。

我國(guó)房產(chǎn)交易中介費(fèi)到底高不高？這個(gè)問(wèn)題在業(yè)內(nèi)一直有爭(zhēng)議。從絕對(duì)費(fèi)率來(lái)看，美國(guó)、日本等國(guó)家的費(fèi)率達(dá)到6%，中國(guó)大陸平均不到2%；但現(xiàn)實(shí)生活中，在一線城市買(mǎi)套房，動(dòng)輒還要付出數(shù)十萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)成本，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)仍是一筆不小的支出。

目前來(lái)看，監(jiān)管意在從房屋成交價(jià)入手，主張價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低，并引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān)費(fèi)用；同時(shí)加強(qiáng)中介行業(yè)的規(guī)范性，減少亂收費(fèi)、不透明等交易亂象。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這對(duì)引導(dǎo)中介行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展、鞏固今年以來(lái)的樓市回溫效果，都有重要意義。

圖片攝影：任玉明

合理降低、分檔定價(jià)、雙邊收費(fèi)

房產(chǎn)交易的流程復(fù)雜繁瑣，涉及看房、貸款等各種環(huán)節(jié)，但二手房交易中介費(fèi)如何定價(jià)，一直是房地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。5月8日，兩部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，提出中介收費(fèi)新規(guī)則。

《意見(jiàn)》首先明確，經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。基本服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)指代辦貸款等額外服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)可以單獨(dú)提供。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，服務(wù)內(nèi)容不斷拓展，但部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過(guò)高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問(wèn)題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。

“明確基本服務(wù)和延伸服務(wù)，這是重大變化，基本服務(wù)的經(jīng)紀(jì)費(fèi)用必須承擔(dān)，而額外服務(wù)，比如擔(dān)保、贖樓甚至為優(yōu)先獲取房源、客源的推廣費(fèi)等不是必然的。”李宇嘉稱。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，延伸服務(wù)將是未來(lái)值得探索的新領(lǐng)域，利好中介行業(yè)探索服務(wù)“新菜單”。

明確房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的含義后，新政從三個(gè)角度入手，重塑房產(chǎn)中介收費(fèi)規(guī)則。

首先，鼓勵(lì)按成交價(jià)高、服務(wù)費(fèi)率低原則分檔定價(jià)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等協(xié)商確定。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，鼓勵(lì)分檔定價(jià)模式，成交價(jià)格越高，中介費(fèi)率越低，這對(duì)于高總價(jià)房屋產(chǎn)品有一定利好。此外，由于高房?jī)r(jià)，中國(guó)的中介費(fèi)一直位于較高水平，而中介費(fèi)由買(mǎi)家單獨(dú)支付，雙邊收費(fèi)模式有利于降低購(gòu)房成本，體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新政明確，要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。這里最大的亮點(diǎn)在于要引導(dǎo)交易雙方承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。目前已有城市、公司在實(shí)行雙邊收費(fèi)。

其次，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)門(mén)店、網(wǎng)站、客戶端等場(chǎng)所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單。

再者，嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

王小嬙認(rèn)為，國(guó)內(nèi)二手房大約90%通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司成交，新房交易對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的依賴性也在提高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)交易中起著越來(lái)越重要的作用。以往出現(xiàn)過(guò)黑中介惡意提高房?jī)r(jià)，利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過(guò)高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)等問(wèn)題，加大購(gòu)房者購(gòu)房壓力，規(guī)范管理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行起著舉足輕重的作用。在新政指引下，未來(lái)中介的發(fā)展模式也有待探索。

降低房屋流通中間成本

在房地產(chǎn)穩(wěn)發(fā)展的重要階段，針對(duì)中介行業(yè)新規(guī)被祭出，具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)背景及意義。

李宇嘉認(rèn)為，居民買(mǎi)房等大宗交易民生屬性較強(qiáng)，但交易成本高、交易周期長(zhǎng)、具有非常強(qiáng)的專業(yè)性，居民往往訴諸于中介來(lái)完成。但很多中介利用信息不對(duì)稱，將非必要的收費(fèi)夾帶在里面，比如過(guò)橋融資，按揭費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等等，造成居民額外的負(fù)擔(dān)，一些服務(wù)事項(xiàng)還未明碼標(biāo)價(jià)。

“去年以來(lái)，國(guó)家多次提出促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，滿足剛需和改善型需求。當(dāng)居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期不再那么樂(lè)觀，對(duì)交易成本比較敏感時(shí)，交易周期、交易成本就成為阻礙市場(chǎng)良性循環(huán)的最大障礙。”李宇嘉稱，進(jìn)入存量時(shí)代，要盤(pán)活存量、帶動(dòng)增量，就要降低制度性交易成本。

當(dāng)下，購(gòu)房者一旦要買(mǎi)房，不僅要面對(duì)大城市較高的房?jī)r(jià)，還有交易稅費(fèi)、中介費(fèi)等支出。在現(xiàn)實(shí)層面，房費(fèi)、稅費(fèi)是剛性固定支出，而中介費(fèi)收取空間則存有爭(zhēng)議。不少中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中國(guó)屬于中介費(fèi)率較低的國(guó)家；另一邊，購(gòu)房者認(rèn)為中介的帶看代辦服務(wù)，不值那筆中介費(fèi)。

空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，從事實(shí)層面看，不同國(guó)家的中介費(fèi)率存在非常顯著的差異。美國(guó)、日本、中國(guó)臺(tái)灣的費(fèi)率達(dá)到6%，屬于高費(fèi)率國(guó)家或地區(qū)；阿根廷5%、德國(guó)4%、加拿大3%，屬于中等費(fèi)率國(guó)家；英國(guó)和澳大利亞2%、中國(guó)香港2%、中國(guó)大陸平均不到2%。

從實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)不同城市中介收費(fèi)還有差異。一般而言，一二線城市中房屋交易中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大概在成交價(jià)的2%～3%。以鏈家為例，北京市場(chǎng)中介費(fèi)包括居間代理費(fèi)為總房款的2.2%+代辦服務(wù)費(fèi)（名為交易保障服務(wù)費(fèi)）為總房款的0.5%，全部由買(mǎi)家支付。

因一線城市房?jī)r(jià)較高，上述中介費(fèi)已經(jīng)是一筆不小的支出。此外，在更下沉的市場(chǎng)中，中介收費(fèi)則更加不規(guī)范、內(nèi)卷，有中介盲目降低費(fèi)率拉客、也有中介隱形加價(jià)欺瞞消費(fèi)者。

楊現(xiàn)領(lǐng)曾稱，南昌屬于費(fèi)率折扣比較嚴(yán)重的市場(chǎng)，名義費(fèi)率超過(guò)2.5%，幾大頭部品牌的平均實(shí)收費(fèi)率只有1.2%，小中介實(shí)收費(fèi)率水平更低。因加盟主導(dǎo)，經(jīng)紀(jì)人和店?yáng)|不在服務(wù)品質(zhì)上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，只在費(fèi)率上競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)紀(jì)人月均流失率超過(guò)13%，沒(méi)有一方獲益，這是最差的行業(yè)生態(tài)。

除了費(fèi)率高低問(wèn)題，在收取方式上，全世界多數(shù)國(guó)家中介費(fèi)都是由賣(mài)方支付。我國(guó)只有極個(gè)別城市如菏澤等，中介費(fèi)由賣(mài)方出，其余多數(shù)城市都是買(mǎi)方出，這極大地加重了消費(fèi)者買(mǎi)房的“感受負(fù)擔(dān)”。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，之所以稱之為“感受負(fù)擔(dān)”，是因?yàn)橹薪橘M(fèi)表面上由買(mǎi)方支付，但費(fèi)用“隱含”在房?jī)r(jià)里，取決于市場(chǎng)熱度和雙方博弈。“綜合而言，中介行業(yè)只有一個(gè)正反饋的恒等式：合理的名義費(fèi)率+更低的費(fèi)率折扣+引導(dǎo)性的賣(mài)方付傭+經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)入門(mén)檻。”他表示。

李宇嘉也認(rèn)為，除了嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，還要明確最低服務(wù)費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)，特別是在交易流程長(zhǎng)、鏈條多，法律風(fēng)險(xiǎn)隱患大的背景下。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的專業(yè)性很強(qiáng)，如果沒(méi)有最低服務(wù)費(fèi)用，很難吸引專業(yè)人員長(zhǎng)期從事這一事業(yè)，最終導(dǎo)致劣幣驅(qū)逐良幣，經(jīng)紀(jì)行業(yè)很難高質(zhì)量發(fā)展。

也有業(yè)內(nèi)人士稱，拋卻費(fèi)率之爭(zhēng)，中介行業(yè)更重要的問(wèn)題是“雙邊代理制”，當(dāng)中介一手握著兩家，必然會(huì)損害交易中一方的利益。不少發(fā)達(dá)國(guó)家則主推單邊代理制，中介主要以一方利益為主，這樣會(huì)極大減少交易亂象。此前深圳首次引入了“單邊代理”，但該模式仍在探索中。

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