當(dāng)?shù)貢r(shí)間11日，波士頓咨詢公司（Boston Consulting Group）發(fā)布最新報(bào)告稱，疫情引發(fā)的遠(yuǎn)程辦公趨勢(shì)令美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)陷入螺旋式下降，利用率低、空置率高、財(cái)務(wù)狀況惡化，寫字樓面臨成為“僵尸樓”的風(fēng)險(xiǎn)。

辦公空間需求驟降

自疫情以來，混合辦公已成新常態(tài)，工作模式的轉(zhuǎn)變令辦公空間需求驟降，據(jù)波士頓咨詢公司的研究發(fā)現(xiàn)，平均而言，美國(guó)辦公樓空置率由12%升至17%，而利用率則由70%大幅下降至42%。

【資料圖】

該機(jī)構(gòu)解釋稱，許多租戶于疫情期間簽署了短期租約，以觀察工作模式將發(fā)生何種變化，再?zèng)Q定如何安排辦公空間。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，疫情前，企業(yè)租賃寫字樓的平均租期為5至10年，然而目前，大多數(shù)租約都不滿5年，事實(shí)上，60%的辦公室租約將在未來三年到期，且大批到期租約可能不再續(xù)簽。

該機(jī)構(gòu)估計(jì)，如若上述趨勢(shì)持續(xù)，整體辦公空間縮減至目前的60%～65%就能滿足未來需求，意味著大約15億平方英尺（折合大約1.4億平米）的辦公面積可能遭到廢棄，這將給辦公樓業(yè)主帶來400億至600億美元的收入損失。

業(yè)主面臨資不抵債風(fēng)險(xiǎn)

波士頓咨詢公司表示，對(duì)于那些以浮動(dòng)利率貸款以及需要再融資的企業(yè)而言，利率上行將產(chǎn)生巨大影響，令其新增債務(wù)成本陡升，不僅如此，辦公樓價(jià)值也會(huì)下降。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，需求不振疊加融資收緊，未來12至36個(gè)月內(nèi)，寫字樓價(jià)值將比疫情前銳減大約40%。

如此一來，業(yè)主承受巨大財(cái)務(wù)壓力，物業(yè)估值下降、新債成本上升，可能導(dǎo)致資不抵債、甚至一波違約潮的出現(xiàn)，在此情形下，貸款機(jī)構(gòu)可能成為辦公樓的所有者。雪上加霜的是，科技進(jìn)步令局面更加復(fù)雜化，包括人工智能在內(nèi)的技術(shù)革新將進(jìn)一步削弱對(duì)辦公空間的需求。

下一個(gè)“雷點(diǎn)”

2020年3月至2022年3月，在長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間里，美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施接近零利率的超低利率政策。多位華爾街人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，零利率時(shí)期造成諸多經(jīng)濟(jì)不平衡之處，隨著美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息十次累計(jì)加息500個(gè)基點(diǎn)，“雷點(diǎn)”開始逐步暴露，先是區(qū)域銀行危機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)將緊隨其后。

蒙特利爾銀行美國(guó)利率策略主管林根（Ian Lyngen）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示： “貨幣政策正常化的目標(biāo)之一是讓投資者進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)模式，更具投機(jī)性的資產(chǎn)最先受創(chuàng)，隨后輪到傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，最后可能波及避險(xiǎn)資產(chǎn)。這就引出一個(gè)問題，即下一個(gè)壓力點(diǎn)在何處，緊縮政策的下一個(gè)后果會(huì)是什么。商業(yè)地產(chǎn)一直是最被頻繁提及的風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，尤其是在區(qū)域銀行擠兌風(fēng)波之后，流動(dòng)性危機(jī)加劇了信貸緊縮程度。”

據(jù)天風(fēng)證券報(bào)告，美國(guó)銀行業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的主要持有人，截至2022年底，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款規(guī)模為3.6萬億美元，其中，商業(yè)銀行所持比例達(dá)到65%，商業(yè)地產(chǎn)貸款在大型銀行和小型銀行的貸款組合中的占比分別為13.1%和42.7%。

在發(fā)送給第一財(cái)經(jīng)記者的報(bào)告中，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)預(yù)期，美聯(lián)儲(chǔ)將長(zhǎng)期維持更高利率來應(yīng)對(duì)通脹居高不下。由于存款大幅外流、融資成本上升以及經(jīng)濟(jì)衰退的不確定性增加，區(qū)域銀行正收緊信貸，商業(yè)地產(chǎn)可能面臨更多逆風(fēng)因素。

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