近期REITs二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)背景下，多只產(chǎn)品披露增持或自購(gòu)計(jì)劃。

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根據(jù)6月7日發(fā)布的公告，中交投資和中交二航局?jǐn)M使用自有資金或自籌資金增持華夏中國(guó)交建REIT，不超過(guò)3420萬(wàn)份；中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)也釋放了增持意向。

除原始權(quán)益人外，基金管理人及其關(guān)聯(lián)方也親自“下場(chǎng)”自購(gòu)。中航基金、建信資本紛紛公告，擬使用固有資金增持中航京能光伏REIT和建信中關(guān)村REIT份額，合計(jì)增持資金不超過(guò)8000萬(wàn)元。

二級(jí)市場(chǎng)上，近階段REITs價(jià)格整體處于跌勢(shì)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，隨著當(dāng)前市場(chǎng)各方不斷摸底、博弈，后續(xù)不同資產(chǎn)價(jià)格之間將出現(xiàn)分化，市場(chǎng)價(jià)格將不斷向價(jià)值回歸，投資人將在價(jià)值回歸中尋求到新的投資機(jī)會(huì)。部分REITs產(chǎn)品已經(jīng)開(kāi)始具備長(zhǎng)期配置價(jià)值，投資機(jī)會(huì)已經(jīng)顯現(xiàn)。

多只REITs披露增持或自購(gòu)計(jì)劃

6月7日，華夏中國(guó)交建REIT發(fā)布公告稱，中交投資和中交二航局?jǐn)M通過(guò)上交所交易系統(tǒng)以集中競(jìng)價(jià)交易方式增持本基金基金份額，擬合計(jì)增持份額數(shù)量不超過(guò)3420萬(wàn)份，占該基金已發(fā)行基金總份額的3.42%。

其中，中交投資擬增持不超過(guò)2280萬(wàn)份，占比2.28%；中交二航局?jǐn)M增持不超過(guò)1140萬(wàn)份，占比1.14%。

同日，建信中關(guān)村REIT也發(fā)布公告稱，該基金原始權(quán)益人的控股股東中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)或其相關(guān)方意向適時(shí)以二級(jí)市場(chǎng)買入、集中競(jìng)價(jià)交易等方式增持本基金基金份額。

此外，基金管理人及其關(guān)聯(lián)方也親自“下場(chǎng)”自購(gòu)。自2023年6月7日起至2023年12月31日，建信資本擬繼續(xù)增持建信中關(guān)村REIT不超過(guò)金額5000萬(wàn)元。

中航京能光伏REIT也公告稱，中航基金擬增持金額不超過(guò)3000萬(wàn)元。本次增持計(jì)劃不設(shè)定價(jià)格區(qū)間，增持主體將根據(jù)基金交易價(jià)格波動(dòng)情況及二級(jí)市場(chǎng)整體趨勢(shì)，擇機(jī)實(shí)施本次增持計(jì)劃。

前期，華夏中交REIT、國(guó)家電投REIT、華安張江REIT等分別發(fā)布多次份額增持公告。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次基金管理人不約而同集中發(fā)布公告增持旗下基金份額，展現(xiàn)出原始權(quán)益人及管理人對(duì)REITs及項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的信心和長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可，有利于基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)：市場(chǎng)估值理性回歸，長(zhǎng)期配置價(jià)值已顯

二級(jí)市場(chǎng)上，近階段REITs價(jià)格整體處于跌勢(shì)。相較6月6日的普跌，6月7日則處于普漲態(tài)勢(shì)，27只REITs產(chǎn)品有23只上漲。

“當(dāng)前REITs市場(chǎng)經(jīng)歷的這輪價(jià)格下行是估值理性回歸的過(guò)程，從內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)來(lái)看，部分REITs產(chǎn)品已經(jīng)開(kāi)始具備長(zhǎng)期配置價(jià)值，投資機(jī)會(huì)已經(jīng)顯現(xiàn)。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，部分超跌的REITs產(chǎn)品分派率和內(nèi)含報(bào)酬率正在逐步提升。以6月6日高速公路REITs收盤價(jià)計(jì)算，部分產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的內(nèi)部收益率已經(jīng)提升至10%以上。

他同時(shí)稱，在此輪下跌過(guò)程中，蘊(yùn)含著較大的投資機(jī)會(huì)，當(dāng)前REITs產(chǎn)品已經(jīng)體現(xiàn)出強(qiáng)勁的基本面復(fù)蘇跡象，值得進(jìn)一步關(guān)注。

從目前已披露的REITs一季報(bào)數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，大部分高速公路行業(yè)產(chǎn)品的底層資產(chǎn)通行費(fèi)收入同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)；工業(yè)廠房板塊中，臨港、東久等REITs產(chǎn)品的可供分配金額完成度超過(guò)25%。

倉(cāng)儲(chǔ)物流和保障房?jī)纱蟀鍓K的底層資產(chǎn)出租情況較為穩(wěn)定。首次發(fā)布季度報(bào)告的嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT，三個(gè)底層資產(chǎn)在報(bào)告期末時(shí)點(diǎn)的出租率均達(dá)到100%；華夏華潤(rùn)有巢REIT的2個(gè)底層資產(chǎn)在2023年一季度的出租率也較2022年有所增長(zhǎng)。

“國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)仍處于建設(shè)發(fā)展初期，整體來(lái)看，REITs產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值仍位于合理區(qū)間，市場(chǎng)的定價(jià)中樞、各行業(yè)板塊的定價(jià)邏輯仍在持續(xù)探索中。隨著當(dāng)前市場(chǎng)各方不斷摸底、博弈，后續(xù)不同資產(chǎn)價(jià)格之間將出現(xiàn)分化，市場(chǎng)價(jià)格將不斷向價(jià)值的回歸，投資人將在價(jià)值回歸中尋求到新的投資機(jī)會(huì)。”相關(guān)機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者稱。

在他看來(lái)，未來(lái)的REITs市場(chǎng)將出現(xiàn)一定的分化過(guò)程，這是資本市場(chǎng)的自然現(xiàn)象。業(yè)績(jī)好的產(chǎn)品必然會(huì)重啟新一輪的投資熱情。

REITs后市表現(xiàn)值得關(guān)注。“特別是，近期首批獲批的擴(kuò)募項(xiàng)目已完成擴(kuò)募發(fā)售，擴(kuò)募機(jī)制的‘開(kāi)花結(jié)果’將為REITs市場(chǎng)帶來(lái)更多源頭活水。”上述機(jī)構(gòu)人士稱。

機(jī)制完善是關(guān)鍵。多位市場(chǎng)人士在采訪中表示，建議在REITs估值中合理反映資產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)一步完善匹配產(chǎn)品特征的信息披露制度，積極引入長(zhǎng)線資金，促進(jìn)優(yōu)化投資者保護(hù)機(jī)制，提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理效率，發(fā)揮各方合力，共同推動(dòng)REITs市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展。

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