北京樓市進入傳統的銷售旺季“金九銀十”后，整個開局略顯平淡。

據貝殼研究院最新報告顯示，9月首周(8.31-9.6)北京新房住宅市場量跌價漲，其中成交面積環比下降44.6%，成交均價受成交結構影響環比上漲8.9%。

“過去三年都沒有出現‘金九銀十’，今年‘金九銀十’仍然很難出現。”貝殼研究院分析師許小樂表示。

根據貝殼研究院數據，過去三年，全國重點18個城市9、10兩個月的成交量均比上月下降，環比降幅在5%-10%左右。

“在調控之后，房地產市場已經不存在明顯的波峰了。而今年的調控政策更加精準施策，中央多次強調‘房住不炒’的政策導向，LPR利率連續四個月保持不變，上半年應對疫情的貨幣信貸政策逐步調整，房地產市場快速升溫的條件不存在。”許小樂如是說。

他進一步表示，近期，住建部召開重點房企融資座談會、城市房地產工作會商會，分別從房企端、城市監管端加強分類指導，未來市場熱度較高的城市將會大概率調控加碼，不會出現市場過熱的情況。

多位接受采訪的專家告訴記者，北京作為樓市調控最為嚴格的城市，目前也不具備實現“金九銀十”的條件。

由于2020年前8月受到疫情沖擊，北京的樓市直到8月才逐漸復蘇并走出疫情影響。

中原地產研究中心統計數據顯示，8月北京新建住宅網簽套數高達5361套，是最近61個月來的最高值;8月北京二手房網簽住宅16057套，已經連續4個月在1.6萬套以上。

“8月北京新房及二手房成交的增長，主要為此前疫情累計后延需求的持續釋放所致。”一位知名研究機構分析師表示。

不過在成交價格方面，新房及二手房的成交均價均有一定的下滑。貝殼研究院數據顯示，8月商品住宅成交均價為47156元/平方米，與去年同期相較下降了4%;而8月二手房均價環比下跌1.1%，同比下跌3.5%。

“新房均價下降主要是限競房拉低了均價，而二手房均價下跌主要是業主預期維持低位。”上述分析師稱。

“現在掛牌的房子比較多，而且成交周期比較長，有些業主等不及就會主動調整價格，議價的空間也比較大。”一位鏈家的經紀人告訴記者。

貝殼研究院數據顯示，8月全國重點城市業主漲價占比低位持續下降，房源交易時間仍然保持100天的長周期，這樣的市場很難開啟改善型換房鏈條。因此，今年二手房市場很難有起色。

“而新房市場受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會出現降價售房的小行情，但價格不僅難以上漲，反而可能小幅下降。”許小樂表示。

“整體看，經過3年調整的北京市場，隨著土地不限價的再次出現，市場逐漸平穩。短期市場看，北京市場依然屬于供應大于成交市場，從整體市場看，9-10月供應量有望增加。”中原地產首席分析師張大偉如是說。

貝殼研究院數據顯示，截至9月6日，北京新房庫存面積為1104萬平方米，按照近8周成交速度計算，當前存量出清周期進一步下降至15個月。

在土地端，2020年8月單月，全國土地市場持續升溫，房企積極拿地趨勢開始出現。中原地產統計數據顯示，2020年1-8月，北京土地出讓金總額為1570.43億元，同比增長43.12%，出讓金額在全國排名第三，僅次于杭州和上海。

張大偉表示，雖然整體土地市場地價依然未全面上漲，但部分城市部分土地的價格已經達到了歷史高點。

多位受訪人士告訴記者，房地產融資再度收緊或與火熱的土地市場有關，房企高杠桿拿地等現象，引發了高層關注。

“融資新規將令房企總體融資增量受限，房企融資受限會傳導到土地投資端，土地投資熱度會減弱，土地溢價率可能會下行。”一位不愿具名的券商分析師對記者表示。(李潔)

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