在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝控股CEO林峰說(shuō)，沒(méi)有回款和利潤(rùn)的銷(xiāo)售是耍流氓。但2020年上半年，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)下滑成為一個(gè)繞不開(kāi)的現(xiàn)實(shí)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)統(tǒng)計(jì)全國(guó)164家房企財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2020年上半年，歸屬母公司股東凈利潤(rùn)下滑的房企達(dá)到104家，歸母凈利潤(rùn)總額與去年同期相比，下降了24%，接近四分之一。

對(duì)于凈利潤(rùn)下滑的原因，各家房企給出的答案不盡相同：有的認(rèn)為是疫情影響結(jié)轉(zhuǎn);有的把原因歸結(jié)于限價(jià)等調(diào)控影響;也有的認(rèn)為是持有型物業(yè)降租金導(dǎo)致的收入減少。

銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本大幅攀升也是造成凈利潤(rùn)下滑的主要原因。

凈利潤(rùn)下降

2020年上半年，164家房企營(yíng)收總額為3.26萬(wàn)億元，同比上升5.59%。其中有74家營(yíng)收出現(xiàn)同比下降，主要集中在中小房企。千億房企中，營(yíng)收下降的有9家。

與營(yíng)收小幅上升形成鮮明對(duì)比的是，2020上半年，164家房企的凈利潤(rùn)總額為2611億元，比2019年同期減少831億元，降幅達(dá)24%。凈利潤(rùn)減少的房企104家，其中，13家千億房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降。

千億房企中，凈利潤(rùn)降幅最大的是招商蛇口。2020上半年，招商蛇口營(yíng)收同比上升46%，但是凈利潤(rùn)卻下滑了81%。

招商蛇口給出的理由有三個(gè)：第一，限價(jià)等調(diào)控政策影響利潤(rùn)以及結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化;第二，疫情期間采取減租等措施導(dǎo)致利潤(rùn)下降;第三，2019年上半年轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生22.26億元收益導(dǎo)致基數(shù)較大。

招商蛇口半年報(bào)也部分印證了這一解釋，2020年上半年，其投資收益同比減少88%。除此之外，由于有息負(fù)債規(guī)模擴(kuò)大，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本同比上升了77%，銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用也同比上升了39%和18%。

不僅僅是招商蛇口，在2020年上半年，央企和國(guó)企背景的房企凈利潤(rùn)普遍出現(xiàn)下滑。降幅超過(guò)50%的有金融街、大悅城;降幅超過(guò)30%但低于50%的有首開(kāi)、中國(guó)交建、遠(yuǎn)洋;降幅超過(guò)10%低于30%的有首創(chuàng)置業(yè)、華僑城、中海、廣宇發(fā)展、綠地控股。

%但低于50%的有首開(kāi)、中國(guó)交建、遠(yuǎn)洋;降幅超過(guò)10%低于30%的有首創(chuàng)置業(yè)、華僑城、中海、廣宇發(fā)展、綠地控股。

此外，上半年華潤(rùn)置地凈利潤(rùn)降幅也達(dá)到9%，扣除非經(jīng)常性損益后，華潤(rùn)凈利潤(rùn)同比降幅為7%綠城和金茂的凈利潤(rùn)雖然小幅上升，但如果扣除非經(jīng)常性益損后，降幅超過(guò)30%。

非國(guó)有背景房企中，凈利潤(rùn)降幅超過(guò)30%的房企有恒大、融信、路勁、禹洲、合景富泰等。另外德信、華夏幸福、碧桂園、正榮、弘陽(yáng)、富力、花樣年、時(shí)代中國(guó)等房企凈利潤(rùn)也出現(xiàn)不同幅度下降。

一位千億房企的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，其所在公司今年上半年的凈利潤(rùn)之所以下降，主要是因?yàn)榍靶┠昴玫貎r(jià)格較高，由于一二線城市實(shí)施限價(jià)等原因，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)較低，“這部分高地價(jià)項(xiàng)目消化的差不多后，預(yù)計(jì)利潤(rùn)會(huì)有提升。”

除了限價(jià)的因素，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本較高也是吞噬房企利潤(rùn)的主要原因。比如恒大、華僑城、綠地等房企的銷(xiāo)售費(fèi)用增幅均高于營(yíng)收增幅;路勁、華夏幸福、藍(lán)光、佳兆業(yè)、金地、綠地控股、富力等房企的利息支出上升幅度均高于營(yíng)收增幅。

2020年上半年，有多家房企銷(xiāo)售費(fèi)用和利息支出大幅上升。其中利潤(rùn)支出同比上升幅度超過(guò)100%的有中南建設(shè)、佳兆業(yè)、中海、華夏幸福、德信中國(guó)、禹洲地產(chǎn)等房企;銷(xiāo)售費(fèi)用增加超過(guò)50%的房企有佳源國(guó)際、新城控股、中國(guó)金茂等房企。

雖然超過(guò)一半房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降，但由于房企之間加大合作力度，少數(shù)股東收益同比大幅增加的房企并不在少數(shù)。佳兆業(yè)、華夏幸福、中南建設(shè)、濱江、華發(fā)等房企少數(shù)股東收益同比增幅均超過(guò)100%，禹洲也達(dá)到了98%。

凈利潤(rùn)率低也是2020年上半年房企普遍特征之一。其中花樣年的凈利潤(rùn)率只有1.04%，恒大凈利潤(rùn)為2.45%，招商蛇口為 3.76%，綠地控股為3.82%。中梁、正榮、路勁、遠(yuǎn)洋、華發(fā)、中南建設(shè)等房企的凈利潤(rùn)率也在5%-7%之間。

凈利潤(rùn)率較高的房企中，合生創(chuàng)展為48%，中國(guó)金茂為31%，中海和華潤(rùn)也超過(guò)20%。

銷(xiāo)售!銷(xiāo)售!

如果問(wèn)房企下半年最重要的工作是什么，得到的答案大部分是銷(xiāo)售，不惜一切代價(jià)的銷(xiāo)售和回款;如果非要再加一項(xiàng)的話，那就是保現(xiàn)金流和降負(fù)債。

8月20日，央行和住建部召集12家房企召開(kāi)座談會(huì)后，隨著融資管控的預(yù)期加碼，在降負(fù)債的硬性要求下，銷(xiāo)售和回款成為房企保證現(xiàn)金流的主要渠道。

“我們下半年的目標(biāo)只有一個(gè)，就是銷(xiāo)售。”一家總部在北京的千億級(jí)房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，隨著下半年終端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，預(yù)期2020年全年房企凈利潤(rùn)還會(huì)進(jìn)一步萎縮。“現(xiàn)在把房子賣(mài)出去把錢(qián)拿到手是第一位的，利潤(rùn)少就少點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系。”該人士表示，近期他與同行交流發(fā)現(xiàn)，這一策略也是今年多數(shù)房企的選擇。“我知道的有好幾家房企的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始虧損賣(mài)了。”

2020年上半年，共有13家房企銷(xiāo)售額超過(guò)千億元。中指院的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，銷(xiāo)售額超過(guò)千億的房企達(dá)到了19家，與2019年同期持平;而銷(xiāo)售額超過(guò)500億元的房企達(dá)到了45家，比去年同期多出3家。

降本降負(fù)

如果說(shuō)降負(fù)債是監(jiān)管新規(guī)下房企的被動(dòng)選擇，那么降成本的主要?jiǎng)恿?lái)自對(duì)利潤(rùn)的主動(dòng)要求。

上述總部在北京的房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2020年初，其所在房企就要求三年將總成本減少40%左右。

如此大的成本降幅，在房地產(chǎn)行業(yè)中并不多見(jiàn)。作為硬性指標(biāo)，一方面通過(guò)減少拿地等支出來(lái)減少成本支出;另一方面也通過(guò)降低各項(xiàng)費(fèi)用來(lái)實(shí)現(xiàn)降本。“原來(lái)只是提出要求，但沒(méi)有硬性要求，最近我們頻繁開(kāi)會(huì)，各個(gè)部門(mén)重新上報(bào)預(yù)算。”上述人士表示。

2020年上半年，該千億房企銷(xiāo)售費(fèi)用與上年持平，管理費(fèi)用降幅超過(guò)10%，但是財(cái)務(wù)費(fèi)用上升幅度接近10%。“肯定都得降，有效益的部門(mén)降得幅度小一點(diǎn)，不產(chǎn)生效益的部門(mén)降幅大一些。”上述人士透露。

拿地金額向來(lái)是房企支出的大頭，早在年初，部分房企就率先減少拿地方面支出。其中萬(wàn)科和富力較為典型，上半年萬(wàn)科的拿地銷(xiāo)售比僅為10%，富力也只有12%。此外，招商蛇口、寶龍、時(shí)代中國(guó)的拿地銷(xiāo)售比也在20%以下。

在營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用方面，金科降幅最大，接近40%，華夏幸福、大悅城、碧桂園等房企的銷(xiāo)售費(fèi)用降幅也超過(guò)20%。藍(lán)光、中南建設(shè)、首創(chuàng)、融信、富力等房企銷(xiāo)售費(fèi)用降幅超過(guò)10%。

降低管理費(fèi)用也是眾多房企的動(dòng)作之一，金融街管理費(fèi)用同比下降了44%，碧桂園降了31%。華潤(rùn)置地、富力、陽(yáng)光城、中海、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)和萬(wàn)科等房企的管理費(fèi)用的降幅也超過(guò)10%。

利息支出同樣是吞噬房企利潤(rùn)的主要原因之一，2020年上半年，利息支出降幅較大的是金地，同比降幅達(dá)到99%，綠城和中國(guó)鐵建的降幅也超過(guò)50%，大悅城、金融街、金科等房企利息支出降幅也超過(guò)30%。

此外，華潤(rùn)置地、招商蛇口、榮盛發(fā)展、美的置業(yè)、華僑城和旭輝等房企的利息支出降幅超過(guò)20%。利息支出下降的房企中，主要以央企和國(guó)企為主，民企整體占比不高。

利息支出降低，不排除有利息資本化的因素。從有息負(fù)債變化情況看，64家主要房企中，有息負(fù)債同比下降的有12家，金茂、榮盛和首創(chuàng)置業(yè)的有息負(fù)債同比降幅均超過(guò)10%;碧桂園、美的置業(yè)、富力、雅居樂(lè)和融創(chuàng)等房企也有10%以內(nèi)的降幅。

從凈負(fù)債角度來(lái)看，2020年上半年降幅超過(guò)20%的房企有德信、綠城和富力;降幅超過(guò)10%的房企有金茂、榮盛、佳源國(guó)際和禹洲地產(chǎn)。整體來(lái)看，增加負(fù)債房企的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于降低負(fù)債的房企，而增幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于降幅。

在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，已經(jīng)有多家房企宣布要減少拿地、降低負(fù)債，尤其是紅檔中的8家房企，大部分均進(jìn)行類似的表態(tài)。值得注意的是，分拆物業(yè)上市被多數(shù)房企視為降低負(fù)債的主要途徑之一。(田國(guó)寶)

標(biāo)簽： 融資管控 上市房企