進(jìn)入9月，房企迫不及待去庫(kù)存、回籠資金。上周，某世界500強(qiáng)房企召開(kāi)營(yíng)銷大會(huì)，會(huì)上正式下達(dá)九月、十月的營(yíng)銷“軍令”，即集團(tuán)要實(shí)現(xiàn)月均銷售1000億的目標(biāo)，“金九銀十”兩個(gè)月的銷售任務(wù)為2000億，并出臺(tái)一系列促銷“組合拳”。

無(wú)獨(dú)有偶，國(guó)內(nèi)多家房企近期陸續(xù)推出打折促銷優(yōu)惠方案。以省城太原為例，國(guó)內(nèi)前10強(qiáng)某房企旗下樓盤近期推出的國(guó)慶營(yíng)銷推廣方案中，折扣優(yōu)惠類的活動(dòng)為國(guó)慶長(zhǎng)假銷售的主打內(nèi)容。在提升銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)，此輪讓利于購(gòu)房者的促銷行動(dòng)，會(huì)不會(huì)對(duì)太原樓價(jià)四季度走勢(shì)產(chǎn)生影響?業(yè)主又該如何把握購(gòu)房時(shí)機(jī)?

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近日，忙碌的房企營(yíng)銷人員一刻也不能停歇，他們面臨著一個(gè)艱巨的任務(wù)——去庫(kù)存、降負(fù)債、回籠資金。無(wú)論是為保持行業(yè)地位的大房企，還是努力生存向上的中小房企，再次舉起“打折促銷”的旗幟，加速去庫(kù)存。

山西晚報(bào)記者了解到，在此次“金九銀十”購(gòu)房季中，前文所說(shuō)的某房企承諾全國(guó)購(gòu)房客戶，可獲得至少七折“保底”折扣。且在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，還將給予企業(yè)部分管理層額外九六折的簽字權(quán)限，以最大的折扣力度引爆“金九銀十”。數(shù)據(jù)顯示，今年2月該房企率先推出“網(wǎng)上銷售”，并以較大的折扣讓利推動(dòng)銷售大幅增長(zhǎng)。上半年，該房企實(shí)現(xiàn)銷售3488億，同比增長(zhǎng)24%，銷售回款3120億，同比大增67%，回款率89.4%，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)歷史新高。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴山西晚報(bào)記者，“暴力式打折”已成該房企促銷去化的一大標(biāo)簽，這一手段也屢獲奇效。對(duì)比今年一季度疫情期間的營(yíng)銷策略，該房企全國(guó)樓盤當(dāng)時(shí)的折扣力度為七五折。而此次折扣為七折，力度空前，該房企以優(yōu)惠換銷售、去庫(kù)存的意圖明顯。

而與此同時(shí)，該房企的月度銷售額目標(biāo)規(guī)模繼續(xù)上升，月銷千億的目標(biāo)在業(yè)內(nèi)也鮮有其聞。若七折以價(jià)換量的策略成功，將影響各房企未來(lái)的營(yíng)銷策略。而能否實(shí)現(xiàn)“月銷千億”的目標(biāo)，業(yè)內(nèi)人士正拭目以待。

山西晚報(bào)記者走訪省城樓市發(fā)現(xiàn)，除了上述房企之外，其它房企的各類優(yōu)惠活動(dòng)不斷，比如說(shuō)網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)抵扣房款、額外折扣、特價(jià)房源、免收物業(yè)費(fèi)等，目標(biāo)就是為了吸引更多客戶關(guān)注，促成成交回款。

一位置業(yè)顧問(wèn)表示，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的背后是推進(jìn)銷售，也讓購(gòu)房者獲得實(shí)惠。按照“低開(kāi)高走”“開(kāi)盤特價(jià)”的慣例，今年“金九銀十”推出的房源中，不乏性價(jià)比超高的產(chǎn)品，是一次購(gòu)房好時(shí)機(jī)。

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嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分房企的打折促銷行為，也反映了短期內(nèi)的樓市趨勢(shì)。事實(shí)上，今年上半年的疫情，對(duì)房企實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)影響深遠(yuǎn)，以低價(jià)促銷去庫(kù)存、填補(bǔ)上半年的銷售差額，也成為行業(yè)的趨勢(shì)。

當(dāng)前全國(guó)各地樓市政策仍未放松，尤其是一些熱點(diǎn)城市，購(gòu)房政策的收緊的態(tài)勢(shì)仍在加碼，包括杭州、寧波、無(wú)錫、沈陽(yáng)等城市，要求房企銷售部門密切關(guān)注政策動(dòng)向，積極規(guī)劃好項(xiàng)目營(yíng)銷工作。

按慣例，“金九銀十”為房企密集推盤階段，打折促銷多年來(lái)一直是吸引客戶、導(dǎo)入客戶的重要手段。而上述房企在全國(guó)推進(jìn)的七折優(yōu)惠促銷是否會(huì)引發(fā)第四季度的價(jià)格戰(zhàn)，這對(duì)業(yè)內(nèi)及購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤為重要。

“部分房企打折有降價(jià)基礎(chǔ)，例如，土地成本較低。換句話說(shuō)，此輪打折是繼續(xù)擠掉房?jī)r(jià)虛高的水分。”業(yè)內(nèi)人士表示。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2020年上半年，推出七折優(yōu)惠的該房企其各城市儲(chǔ)備土地的樓面地價(jià)分別為：一線城市每平方米3711元、二線城市每平方米2572元、三線城市每平方米1501元，在全國(guó)性房企中優(yōu)勢(shì)明顯。這也可以一定程度上對(duì)沖降價(jià)對(duì)其利潤(rùn)帶來(lái)的影響。

從各上市房企公布的上半年業(yè)績(jī)看，已經(jīng)公布的企業(yè)中近一半業(yè)績(jī)完成率不達(dá)標(biāo)，下半年銷售承壓，適當(dāng)調(diào)整價(jià)格策略提高銷售量必然是各大房企下半年將采取的重要手段。

業(yè)內(nèi)人士透露，有部分觸及紅線、沒(méi)有大企業(yè)背景、上半年瘋狂拿地的房企，推出的項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度最大，下半年要買房的朋友盯緊這部分項(xiàng)目，或許會(huì)有好的房源。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國(guó)大范圍、大幅度的降價(jià)的可能性有限。樓盤打折一般是針對(duì)備案價(jià)，與實(shí)際售價(jià)并不是一回事。其次，過(guò)去每逢房企降價(jià)，總會(huì)引發(fā)一波老業(yè)主“維權(quán)”甚至打砸售樓處的事件，開(kāi)發(fā)商對(duì)降價(jià)一事不敢輕言。另外，每逢樓市“金九銀十”，一些打著促銷優(yōu)惠的樓盤，價(jià)格策略實(shí)則是“明降暗升”，業(yè)主不能僅看折扣的力度，更得對(duì)比同類產(chǎn)品的此前成交價(jià)行情。

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貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年8月，受監(jiān)測(cè)的全國(guó)范圍66個(gè)大中城市新房市場(chǎng)合計(jì)成交套數(shù)同比下滑1.2%，環(huán)比下滑14.5%，成交面積同比下滑1.3%，環(huán)比下滑14.6%。有機(jī)構(gòu)表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”的行情恐難出現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，在行業(yè)內(nèi)每輪促銷特惠潮中，國(guó)內(nèi)銷售業(yè)績(jī)較好的房企均為促銷動(dòng)作較為積極的企業(yè)，充分說(shuō)明此類企業(yè)對(duì)于銷售業(yè)績(jī)完成的任務(wù)之重。在今年疫情期間，某房企借力度較大的打折促銷，實(shí)現(xiàn)了較好的品牌推廣，同時(shí)加速去庫(kù)存節(jié)奏。

房?jī)r(jià)下降意味著購(gòu)房成本降低，但也有不少購(gòu)房者開(kāi)始對(duì)房子質(zhì)量的擔(dān)憂：“地價(jià)成本高，物價(jià)在漲，樓盤卻在降價(jià)，開(kāi)發(fā)商為了保證一定的利潤(rùn)，會(huì)不會(huì)在房子的硬件配置、建筑品質(zhì)上跟著下降?”

事實(shí)上，省城2019年四季度部分樓盤的價(jià)格出現(xiàn)明顯松動(dòng)，尤其首次面市的純新樓盤，價(jià)格明顯低于周邊競(jìng)品樓盤，全行業(yè)由此進(jìn)入史上鮮有的價(jià)格波動(dòng)期。“羊毛出在羊身上”，據(jù)山西晚報(bào)記者調(diào)查了解到，非純新盤以促銷、打折名義實(shí)則降價(jià)的順銷樓盤，在產(chǎn)品及裝修配置也均做了局部調(diào)整，而由降價(jià)、降配帶來(lái)的業(yè)主維權(quán)事件，在價(jià)格未回升之前，很難平息。同時(shí)，價(jià)格出現(xiàn)明顯下降的樓盤，品質(zhì)卻無(wú)亮點(diǎn)的新房源，往往更難銷售。

業(yè)內(nèi)人士介紹，大多數(shù)房企不會(huì)明目張膽地在工程建造過(guò)程中偷工減料以降低成本，因?yàn)檫@些行為一旦被發(fā)現(xiàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌的負(fù)面影響巨大。但樓盤可以通過(guò)調(diào)整裝配建材的材質(zhì)、等級(jí)、品牌來(lái)實(shí)現(xiàn)降成本的目標(biāo)。而樓價(jià)的優(yōu)惠幅度超過(guò)合理范圍，產(chǎn)品的品質(zhì)會(huì)大打折扣。

購(gòu)房者對(duì)于自己所購(gòu)買房屋的各項(xiàng)裝修配置情況，最理智的做法是將裝配建材的品牌、檔次、材質(zhì)、型號(hào)、規(guī)格、施工質(zhì)量、售后服務(wù)承諾等明確標(biāo)注在購(gòu)房合同中。房企起草的購(gòu)房合同中對(duì)裝配建材內(nèi)容描述的籠統(tǒng)含糊，正是為日后調(diào)整并壓縮成本留下的可操作空間。

標(biāo)簽： 回籠資金 去庫(kù)存