什么是代持炒房?為什么會出現在深圳?政府部門將怎么做?專家怎么看?

近期，“眾籌打新”、“代持炒房”等戲碼接連在深圳樓市出現，演繹著樓市投機的造富與冒險。終于，當地部門和企業在30日不謀而合地共同發聲了。

11月30日，深圳市住房和建設局局長、黨組書記張學凡表示，深圳堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅決落實中央房地產調控政策，嚴格執行7月15日出臺的“新深八條”規定。對媒體反映的代持炒房等情況，正在調查處理中，一旦發現存在違規行為，將依法依規嚴肅處理。

“針對當前深圳一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。”張學凡表示，將進一步加大住房供應與保障力度，加快構建多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房供應和保障體系，努力讓市場進一步回歸理性，促進我市房地產市場平穩健康發展。

當日，深圳某樓盤也發出《與廣大客戶共同踐行“房住不炒“的倡議》，給客戶提示代持購房的風險。

一：“代持炒房”窗戶紙的被捅破了

什么是代持炒房?為什么會出現在深圳?

在深圳的年度網紅盤華潤城潤璽一期項目搖號接近尾聲之際，包含260套住宅的萬科(000002.SZ/02202.HK)旗下的萬科臻山海家園住宅項目，也于11月26日取得預售許可證。

相較于以往的樓盤項目銷售方案，該樓盤11月30日發布的一則公告《臻山海家園與廣大客戶共同踐行“房住不炒“的倡議》(下稱“《倡議》”)也捅破了深圳樓市近日“打新”熱，代持購房的窗戶紙。

該《倡議》近半的篇幅是關于“代持購房的風險提示”。其中，還提及“針對深圳房地產市場的‘打新熱’現象，不排除政府相關監管部門出臺相關政策舉措，以保障‘房住不炒’政策落地。”

在這個“打新”熱的冬天，輾轉于各個一二手價格倒掛新盤的購房者們對于“代持購房”并不陌生。

作為深圳的年度網紅盤華潤城潤璽一期項目持續兩日的正式選房于26日18時結束。自11月25日8時起，剔除休整時間，全程耗時13個小時，華潤城潤璽一期1171套房源全部售罄。

按照華潤城潤璽一期最低的一套單價1184萬元的房屋做測算，深戶無房家庭的首付款最低也近355萬元。樓盤開發商華潤置地(01109.HK)也提示，參與選房的客戶，須驗資凍結350萬元/套。選房首日，銷控表上率先飄紅的是兩類房源，175平方米和200平方米的大戶型;截至選房26日上午9時左右，這兩類大戶型房源全部售罄。

“潤璽一期13.1萬/㎡的價格，旁邊在售的二手房每平方米已經18萬了，都知道潤璽一期每平方米有四五萬元價差，當然是買得越大賺得越多。”第一財經記者此前采訪了多位購買了200平方米戶型的買家，他們都有表達過購買潤璽一期儼然“躺贏”的看法。

這種情形在一部分購房人士看來，不禁感慨深圳剛需起步價高，而在圍觀在場外的小貸公司客戶經理，為購房者提供代持服務，規避限購政策實現打新的律師事務所律師們看來，只是一場普通的造富游戲而已。

一家中型小貸公司的陳姓客戶經理就向第一財經記者表示，除了為購房者提供經營貸、消費貸、過橋等金融服務，也購買潤璽一期的房票。“類似潤璽一期這樣的樓盤，依據我以往從事的代持業務經驗判斷，至少超過五成。”

一位曾參與過華潤城潤府三期搖號的潤璽一期的打新者張姓人士分享到自身的代持經驗，“代持人首選當然是直系親屬等家人;其次是身邊沒有債務等司法糾紛，婚史和社會關系相對簡單的朋友;深圳的一些房產中介也會提供推薦代持候選人服務，這得自己認真甄別候選人是否靠譜。”

而確定了代持人之后，雙方簽訂的代持協議大多數都會明確標注上房源的戶型、單價、總價、首付比例、貸款期限、貸款利率等細節。

在深圳“715”調控之后，關涉深圳買房資格方面，“入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保”，這也使得目前中介推行的代持名額以5年之內沒有購房需求的無房深戶居多，代持費用普遍在10萬—50萬之間。

二：代持炒房的造富與冒險

代持炒房的游戲背后是誘人的利益。限價的特定背景下，新房與二手房之間的價差釋放出了套利空間。

以深圳11月24日開盤的天健天驕北廬為例，樓盤均價約11.4萬/㎡，該項目附近的水榭花都等樓盤在售二手房均價已到了18萬/㎡上下。即便花費50萬元代持費，購買一套房源，購房者仍能獲利百萬。

“買到就是賺到”，使得深圳樓市“打新”者無視代持風險。

深圳樓市的投資需求比例常年保持在30%左右，高于全國絕大多數城市。深圳房地產研究中心數據顯示，2015—2016年深圳房價從3字頭跳至5字頭的時候，投資性購房的比例迅速從20%上升至40%。

不少人垂涎于深圳樓市的“躺贏”價值，人不在深圳，卻沖進深圳樓市。這支購房者隊伍十分龐大。一位去年將戶口遷往深圳的王姓購房者透露，他去年和今年接連購買了兩套住宅，均用于投資。而這個人群，也是代持游戲的主力玩家。

王姓人士對于代持的風險絲毫不陌生。“我旁邊有過代持經歷的投資者，絕大多數在代持之前就會找律師事務所咨詢，比如簽代持協議時，會有律師簽字、公證處公證，類似于小產權房買賣的操作手法。”他坦言，若極度擔憂代持風險出現，可以在買房之后直接辦理抵押貸款，提前套現。

代持在部分玩家看來，只要把控選好代持人的選擇基本就不會風險暴露。然而，一旦出現風險，所謂的打新“躺贏”極大可能就會告吹，并牽扯司法糾紛。

首先來自政策層面的不確定性。按照當前深圳的新房限售政策，取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓。這意味著代持的“打新”樓盤，自預售開盤至交付、解除轉讓限制的期限之日，房產市場可能會發生顯著變化。

其次，對于被代持人來說，代持協議被法院認定為無效協議，代持人反悔，代持人私自出售、贈與或者將所代持房屋抵押，因代持人債務糾紛導致被代持房屋被法院查封、拍賣、執行，代持人因為婚姻狀況的變化、死亡等導致房屋被分割等風險都可能導致代持游戲戛然而止。

對于代持人來說，也并非毫無風險。個人房產稅的繳納，可能影響銀行征信記錄，增加個人購房成本、影響個人/家人購房等也是必須考慮到的問題。

針對上半年深圳個別新房項目出現多人搶購、“打新”的火爆局面，“715”政策就有涉及。該政策規定，針對社會關注度較高、預計購房人數較多的熱點樓盤，房地產開發企業應當按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數，合理確定房源和認購人數比例。樓盤銷售方案報所在區住房建設部門備案。

深圳近期開盤的多個具“打新”價值的樓盤，均有執行該政策。

反觀，買房者、小貸公司、律所、推薦代持人的房產中介仍涌入不斷涌入這場造富游戲。這背后是“打新”者參與各方對于利益的源源不竭的追逐動力，另一面是抹不去的風險和隨時可能引爆的“雷”。

隨著深圳住建部門的最新表態出爐，這個“雷”被引爆的時間，可能比預期更早一些了。

三：如何防范代持炒房?多位專家解讀

嚴躍進：從樓盤層面加大對炒房的篩選力度

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經記者表示，對于深圳近期新房的炒作，說明深圳房價上漲的動力仍比較充足。雖然表面上看，這和新房的價格相對較低相關，但是實際上依然說明購房者有很強的炒作情緒。政府層面對于此類炒作現象依然需要積極管控，尤其是要限制相關住房交易，打消投機者短期套現的念頭。后續對于此類城市來說，依然需要積極增加供地，尤其是住宅用地，真正緩解供求矛盾。

同時，嚴躍進認為，從短期來看，政府應出臺禁止炒房的具體措施，比如要求樓盤加大篩選力度、讓購房者簽訂“承諾不炒房協議”或者核查購房者資金流水等，以此來禁止炒房。

宋丁：銀行層面需避免違規操作獲得貸款資金

而針對政府部門正在研究的綜合調控政策，中國城市經濟專家委員會副主任宋丁對第一財經記者表示，政府大概會從四方面出發。第一，從供給側出發，加大土地和住房的供應，保障市場的平穩。第二從需求方面來看，在房住不炒方針的指引下，政府將繼續堅持調控、限制投資和遏制投機，對代持現象通過審核資金來源，禁止代持行為;對以欺瞞手段導入代持的當事人和出資人，一經查出，廢除其購房合同，并實施必要的懲罰。第三從融資方面出發，將要求銀行層面對于信貸方面要落實管理，避免違規操作的行為獲得貸款。第四，從長遠來看，還是需要房地產稅從源頭上來遏制這些亂象的發生，政府層面可建議盡早落實房地產稅。

李宇嘉：新房定價與二手房價格掛鉤

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經記者表示，首先新房的定價一定要和二手房價格掛鉤，杜絕套利空間的最好方式是新房和二手房的價格差不多。如果是這樣，購房者考慮到購買二手房的貸款成本、持有房子的成本等因素，打新的動力自然而然就消失了。

第二是對購房需求進行區分。在商品房這塊兒，需要區分普通商品房和豪宅。對于普通商品住房，堅持嚴格限價和限制交易對象;對于豪宅，適當地放開價格，利用高稅收來限制交易，比如在進行第二次交易時，可征收20%-50%的稅收。如此一來，可以很好地削弱投機動力。

李宇嘉認為，只要對人才房和普通剛需住房有所保障，其他層次的住房放開也有一定的道理。通過這種方式，既能夠尊重市場規律，還能夠給政府增加稅收，也能夠活躍市場。

第三是完善稅收政策。加大稅收杠桿政策的利用，學習新加坡、香港等地征收超額印花稅，把投機收益徹底控制住，市場火熱情緒就會明顯降溫。

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