多宗高價(jià)地項(xiàng)目合作終止，信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司(600657.SH，以下簡稱“信達(dá)地產(chǎn)”)多年前頻繁獲取的“地王”項(xiàng)目走向再度引發(fā)關(guān)注。

日前，信達(dá)地產(chǎn)與泰禾集團(tuán)股份有限公司(000732.SZ，以下簡稱“泰禾集團(tuán)”)先后發(fā)布公告，宣布雙方將終止上海寶山顧村項(xiàng)目、深圳坪山項(xiàng)目以及上海新江灣項(xiàng)目的合作，泰禾集團(tuán)已收回相關(guān)項(xiàng)目的投資與財(cái)務(wù)資助款項(xiàng)。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，上述終止合作的三項(xiàng)目用地均是信達(dá)地產(chǎn)于2015~2016年間所獲區(qū)域“地王”。信達(dá)地產(chǎn)與泰禾集團(tuán)在雙方的公告中均表示，相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)與銷售進(jìn)度受到行業(yè)調(diào)控政策與市場環(huán)境的影響，運(yùn)營效果未達(dá)預(yù)期，項(xiàng)目的未來回報(bào)存在較大的不確定性。

實(shí)際上，根據(jù)此次雙方公告以及信達(dá)地產(chǎn)此前披露信息，信達(dá)地產(chǎn)于2015~2017年間頻繁拿下的多個(gè)“地王”項(xiàng)目，如今的開發(fā)與銷售進(jìn)度并不理想。

“客觀上近年來持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控中，上海、深圳等一線城市限價(jià)政策與預(yù)售管理較為嚴(yán)格，對項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度有較大的影響。”信達(dá)地產(chǎn)在回復(fù)記者采訪時(shí)表示，終止相關(guān)項(xiàng)目合作是雙方結(jié)合行業(yè)調(diào)控政策、市場環(huán)境變化與自身實(shí)際，經(jīng)充分溝通，協(xié)商一致所做的決定，客觀上也是因相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)度受到較大影響。

合作終止

2015～2017年是信達(dá)地產(chǎn)的高光時(shí)期。期間信達(dá)地產(chǎn)多次在土拍市場高價(jià)拿地，共在上海、廣州、杭州以及合肥等地拿下至少8宗“地王”，總地價(jià)超過430億元。此次與泰禾集團(tuán)終止合作的三宗項(xiàng)目用地也都是于這期間取得。

據(jù)雙方公告信息，上海新江灣項(xiàng)目用地是信達(dá)地產(chǎn)于2015年通過公開掛牌聯(lián)合取得，后成立上海泰瓴置業(yè)有限公司(以下簡稱“泰瓴置業(yè)”)作為該項(xiàng)目開發(fā)主體。

2016年，該項(xiàng)目引入泰禾集團(tuán)為合作方，由泰禾集團(tuán)合計(jì)投資11.3625億元參與項(xiàng)目開發(fā)、銷售等運(yùn)營管理工作，泰禾集團(tuán)通過寧波匯融沁齊股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)等間接持有泰瓴置業(yè)45%股權(quán)。

泰禾集團(tuán)在公告中稱，因后續(xù)市場環(huán)境變化，公司陸續(xù)通過轉(zhuǎn)讓相關(guān)企業(yè)份額及股權(quán)等方式收回出資額9.8億元及相關(guān)財(cái)務(wù)資助款項(xiàng)，截至公告發(fā)布，泰禾集團(tuán)未持有泰瓴置業(yè)股權(quán)。

實(shí)際上，早在2019年的半年報(bào)中，泰禾集團(tuán)就曾宣布對上海新江灣項(xiàng)目的合作進(jìn)行調(diào)整，已收回有限合伙出資額9.8億元和對相關(guān)公司1227萬元無息借款，后續(xù)將根據(jù)具體的協(xié)議約定，重新確定對泰瓴置業(yè)的持股比例。

此次終止合作的另外兩個(gè)項(xiàng)目用地也是信達(dá)地產(chǎn)于2015~2016年間通過公開招拍掛取得。其中深圳坪山項(xiàng)目用地是2015年通過公開拍賣取得，2016年與泰禾集團(tuán)確立合作關(guān)系，泰禾集團(tuán)方面提供代建、銷售管理等服務(wù);上海寶山顧村項(xiàng)目用地于2016年通過公開摘牌取得，2017年與泰禾集團(tuán)確立合作，泰禾集團(tuán)方面提供技術(shù)與管理服務(wù)。

此外，泰禾集團(tuán)也為上述兩個(gè)項(xiàng)目提供相應(yīng)的建設(shè)資金。終止合作后，泰禾集團(tuán)已收回對深圳坪山項(xiàng)目5.9億元財(cái)務(wù)資助款項(xiàng)和上海顧村項(xiàng)目的相關(guān)款項(xiàng)，但泰禾集團(tuán)并未披露上海顧村項(xiàng)目收回款項(xiàng)的具體金額。

信達(dá)地產(chǎn)回復(fù)表示，目前各項(xiàng)目已經(jīng)到了銷售回籠的后期階段，銷售工作也在抓緊推進(jìn)，項(xiàng)目資金有充足的保障。終止項(xiàng)目合作不會對項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度產(chǎn)生不良影響。“公司將結(jié)合項(xiàng)目具體情況，積極采取針對性措施，加快項(xiàng)目銷售，努力提升項(xiàng)目運(yùn)營效率，三項(xiàng)目目前均由信達(dá)地產(chǎn)獨(dú)立操盤。”

去化承壓

實(shí)際上，頻繁高價(jià)拿地后，信達(dá)地產(chǎn)的這些“地王”項(xiàng)目進(jìn)展就廣受市場關(guān)注，部分高價(jià)地開發(fā)與銷售進(jìn)展緩慢也成為信達(dá)地產(chǎn)的負(fù)累，考驗(yàn)著信達(dá)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況與開發(fā)運(yùn)營能力。

此次信達(dá)地產(chǎn)與泰禾集團(tuán)并未披露終止項(xiàng)目合作的具體原因，但雙方均在公告中承認(rèn)相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)與銷售進(jìn)度受到影響，運(yùn)營效果未達(dá)預(yù)期。

據(jù)公告披露信息，上海新江灣項(xiàng)目共一個(gè)地塊，規(guī)劃有多層洋房、低層聯(lián)排住宅(院子)及保障房。其中多層洋房計(jì)容建筑面積6.4萬平方米，均為90平方米以下小戶型;低層聯(lián)排住宅(院子)產(chǎn)品計(jì)容建筑面積4.9萬平方米;保障房計(jì)容建筑面積2.97萬平方米。該項(xiàng)目現(xiàn)已全部竣工備案及部分交付，預(yù)計(jì)總可售面積約11.47萬平方米，洋房產(chǎn)品自2018年4月起陸續(xù)開盤銷售。截至2020年12月31日，該項(xiàng)目累計(jì)已售面積約5.9萬平方米。

上海寶山顧村項(xiàng)目的開發(fā)及銷售進(jìn)度則尤其波折。據(jù)公告披露，該項(xiàng)目分為兩個(gè)地塊，其中10-03地塊為住宅地塊，規(guī)劃有14棟高層住宅(其中，2棟為項(xiàng)目公司自持、1棟保障房建成后移交政府)，4棟多層住宅以及21棟低層住宅;10-05地塊則規(guī)劃為2棟2~3層獨(dú)棟商業(yè)。

截至2020年12月，上海寶山顧村項(xiàng)目高層住宅除自持部分外已完成竣工備案，多層住宅和低層住宅仍在施工建設(shè)中，商業(yè)地塊開發(fā)進(jìn)度則未披露。根據(jù)公告，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總可售面積約12.26萬平方米，其中3.18萬平方米高層住宅于2019年6月開盤銷售。截至2020年12月31日，該項(xiàng)目累計(jì)已售面積僅為1.76萬平方米。而據(jù)信達(dá)地產(chǎn)2020年報(bào)披露，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間已由此前的2020年推遲至2022年。

推遲竣工時(shí)間的不僅有上海顧村項(xiàng)目，此次終止合作的深圳坪山項(xiàng)目的竣工時(shí)間也是一拖再拖。在信達(dá)地產(chǎn)的年報(bào)中，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間曾由2019年推遲至2020年;根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)此前多份債券募集說明書披露的信息，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間更是由2020年5月推遲至2020年7月;而據(jù)此次終止合作的公告信息，深圳坪山項(xiàng)目則是于2020年12月完成竣工備案。

據(jù)公告披露，深圳坪山項(xiàng)目共一個(gè)地塊，規(guī)劃有9棟高層住宅(其中，8棟為商品房住宅、1棟保障房建成后由政府回購)、1棟三層幼兒園、底層商業(yè)和相關(guān)配套設(shè)施。該項(xiàng)目總可售面積約11.20萬平方米，而截至2020年12月31日，該項(xiàng)目尚未開盤銷售。

市場靜待后續(xù)進(jìn)展

背靠母公司的強(qiáng)大背景，信達(dá)地產(chǎn)光環(huán)加身。信達(dá)地產(chǎn)背后為全國四大資產(chǎn)管理公司(也稱四大AMC)之一的中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司。有研報(bào)分析指出，與傳統(tǒng)房企相比，AMC旗下房地產(chǎn)子公司直接接盤進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)具有資金和資源雙重優(yōu)勢，但操盤能力偏弱。

或也因此，信達(dá)地產(chǎn)在大舉拿地之后選擇了與泰禾集團(tuán)等傳統(tǒng)房企合作開發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，信達(dá)地產(chǎn)自2015~2017年拿下8宗“地王”后，其中有6宗“地王”項(xiàng)目引入了合作方。

不過，也有分析認(rèn)為，除依靠傳統(tǒng)房企彌補(bǔ)開發(fā)運(yùn)營能力外，信達(dá)地產(chǎn)依靠引入合作方還能通過將部分高價(jià)地出表從而減輕表內(nèi)負(fù)債與業(yè)績壓力，在上述8宗“地王”項(xiàng)目中，因引入合作方合作開發(fā)，有3個(gè)項(xiàng)目成為了“重大股權(quán)投資”而未列入信達(dá)地產(chǎn)的子公司之列，其資產(chǎn)負(fù)債不在信達(dá)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表中，此次終止合作的上海新江灣項(xiàng)目即是其中之一。

資料顯示，上海新江灣地塊是信達(dá)地產(chǎn)于2015年11月以72.99億元的價(jià)格取得，該地塊近5萬元/平方米的樓面價(jià)刷新當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐募o(jì)錄。在2015年報(bào)中，該地塊項(xiàng)目權(quán)益100%歸信達(dá)地產(chǎn)所有，而2016年該地塊項(xiàng)目變?yōu)楹献鏖_發(fā)后，該項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)情況即未再并入信達(dá)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表，該項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度以及負(fù)債情況也因此未在信達(dá)地產(chǎn)的報(bào)表中披露。

自2019年半年報(bào)中泰禾集團(tuán)宣布收回對上海新江灣項(xiàng)目的相關(guān)款項(xiàng)，并重新確定項(xiàng)目公司的持股比例，到如今泰禾集團(tuán)完全退出并不再持有項(xiàng)目公司股份，信達(dá)地產(chǎn)均未將該項(xiàng)目重新并表，也未對該項(xiàng)目的后續(xù)安排進(jìn)行任何披露。“公司對取得控制權(quán)的項(xiàng)目，會依據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則納入公司合并報(bào)表范圍。”信達(dá)地產(chǎn)回復(fù)稱。

但隨著項(xiàng)目合作的終止，外界對相關(guān)項(xiàng)目是否回表的關(guān)注也日益強(qiáng)烈。日前即有投資者向信達(dá)地產(chǎn)提問上海顧村項(xiàng)目是否會回表，項(xiàng)目后續(xù)銷售有何預(yù)估等。而由于信達(dá)地產(chǎn)已于日前發(fā)布2020年度報(bào)告，若相關(guān)項(xiàng)目回表，對信達(dá)地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況是否會形成較大影響，仍需等待信達(dá)地產(chǎn)下次財(cái)報(bào)發(fā)布。

標(biāo)簽： 承壓 高價(jià)地 項(xiàng)目