存量房貸利率怎么調(diào)尚未敲定，樓市又迎來多個利好消息。7月24日政治局會議以來，認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例下調(diào)等消息不斷從各部門傳來。

對于日前住建部首提降低首套房首付比例、認(rèn)房不認(rèn)貸，不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為超出預(yù)期。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前提振房地產(chǎn)景氣度對促消費乃至財政政策發(fā)力較為關(guān)鍵，前期出臺的人為抑制需求的政策，有望不同程度放松或取消。

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當(dāng)前多數(shù)三四線城市的樓市政策調(diào)整空間已不大，行業(yè)內(nèi)外對一二線城市政策松綁的關(guān)注度較高。中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶對記者表示，主管部門發(fā)聲后，預(yù)計核心城市政策將加快落地。

有北京地區(qū)中介人士對記者表示，自從政策出來后公司內(nèi)部一直在等細(xì)則消息，也初步預(yù)測了幾個調(diào)整方向，“大家預(yù)期都很高，我們（比買房人）更期待，不知道具體怎么樣”。

不過有銀行人士認(rèn)為，當(dāng)前提振樓市的關(guān)鍵不在一線城市，大幅放開還可能造成價格波動和虹吸效應(yīng)，不利于城市管理，最理性的預(yù)期依然是“一區(qū)一策”。近日，北京、上海、廣州、深圳均已釋放積極信號，但尚無詳細(xì)執(zhí)行方案出來。北京市住建部門工作人員對記者表示，市內(nèi)樓市調(diào)控政策本身沒有過多限制，房貸利率、認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例調(diào)整主要還是看貸款環(huán)節(jié)涉及的金融部門政策。

首付比例怎么調(diào)？

7月以來，樓市利好消息不斷。其中針對地產(chǎn)銷售端，先是7月14日央行在金融數(shù)據(jù)發(fā)布會上表態(tài)，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人協(xié)商變更合同約定，或發(fā)放新房貸置換存量房貸；其后24日政治局會議未提及“房住不炒”，首次明確“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

27日，住建部發(fā)聲，首次明確表態(tài)進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。隨后，北上廣深以及吉林、安徽等地均積極表態(tài)，支持和滿足居民剛性和改善性住房需求。

8月1日，央行、外匯局召開2023年下半年工作會議，其中關(guān)于房地產(chǎn)提到，因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

“下調(diào)房貸利率和降首付是降低居民購房門檻和購房成本的重要舉措。”曹晶晶對記者表示，在不少三四線城市進(jìn)行多輪政策調(diào)整之后，部分核心城市首套房貸利率和首付比例還有較大優(yōu)化空間，尤其首付比例調(diào)整空間更大，預(yù)計將加快出臺落地細(xì)則。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023以來，全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，7月重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點下調(diào)超150個基點。但同時，目前，仍有約20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房貸利率仍采取5年期以上LPR加點。

其中最典型的是北上廣深，其中北京目前首套和二套房貸利率分別為4.75%、5.25%，首付比例最低為35%、60%（90平方米以上非普宅80%）；其次是上海，首套房最低首付比例、二套房貸利率與北京一致，二套房最低首付比例、首套房貸利率分別較北京低10個百分點、0.2個百分點。其他首套房首付比例在30%以上的還有廣州、深圳、西安、廈門、長沙、合肥、福州、寧波等地。

平安證券研報指出，如果降低首套房貸利率和首付比例的政策后續(xù)落地執(zhí)行，將更加利好總價高、購房門檻高、房貸利率更高的核心城市。

“短期來看，一二線城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限，同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數(shù)也存在下調(diào)可能。”曹晶晶說。

目前，北京首套商貸利率為5年期以上LPR+55個基點，上海為5年期以上LPR+35個基點。對于首付比例和房貸利率等，記者致電北京市住建委，工作人員表示目前沒有新的政策。

認(rèn)房不認(rèn)貸有何影響？

“北京的樓市調(diào)控政策本身就是只認(rèn)房不認(rèn)貸，但是要做貸款，貸款政策就是‘認(rèn)房又認(rèn)貸’。”對于房貸利率、限貸情況、首付比例等調(diào)整，上述北京住建委工作人員表示，具體主要看金融相關(guān)部門的政策。

所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即商業(yè)銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認(rèn)定，而不考慮購房家庭是否有住房貸款記錄，屬于前期“四限”政策中限購限貸的調(diào)整。當(dāng)前的情況是，部分城市（尤其重點一二線城市）實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即“賣一買一”情況下只要全國內(nèi)范圍內(nèi)有過購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認(rèn)定為二套。

貝殼研究院分析指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”可以讓這部分購房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款，釋放更多改善性換房需求，降低購房者首付比例和房貸利率，同時促使一二級市場聯(lián)動，加快市場循環(huán)。回顧我國2010年以來兩輪完整的房地產(chǎn)市場調(diào)控周期，當(dāng)房地產(chǎn)面臨過熱情形時，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策可從市場預(yù)期和實際購買力兩方面快速壓降市場溫度；反之，當(dāng)市場低迷時，優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會激活市場。

「部分城市不同首二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下首付及房貸利息情況（單位：萬元）圖源：貝殼研究院」

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年啟動“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%，2011年繼續(xù)大幅下滑45%；北京同年成交量較上一年的高位下降26%，次年繼續(xù)大幅下滑38%至12萬套，不足2009年的一半。

另外，在2016年末2017年初一線城市相繼重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%及49%，京滬成交腰斬。從成交價格看，“認(rèn)房又認(rèn)貸”也有效遏制了房價上漲。“在2020年以前一線城市歷史上為數(shù)不多的房價漲勢放緩或者下跌基本均由‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策引起。”貝殼研究院指出。

反觀已取消認(rèn)房認(rèn)貸城市的效果，貝殼研究院以鄭州舉例，去年3月1日新政公布后，當(dāng)月該市二手房成交環(huán)比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻(xiàn)最大。

“我們也在等細(xì)則出來呢。”有北京地區(qū)中介人士對記者表示，相關(guān)政策出來后，公司內(nèi)部已經(jīng)初步預(yù)測了幾個調(diào)整方向，包括首套貸款首付比例降低至30%、貸款利率降到4.2左右、結(jié)清貸款后在京買房可認(rèn)定為首套貸款。據(jù)多位中介人士透露，經(jīng)歷一季度小陽春后，包括一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場熱度整體明顯回落。

有銀行業(yè)人士對記者表示，雖然銀行只需要接受央行、金融監(jiān)督管理總局的監(jiān)管，但每個地方的房貸利率、首付比例、首套房認(rèn)定條件，一般都是多部門協(xié)調(diào)確定的。其中，房貸利率理論上主要由央行制定，首付比例標(biāo)準(zhǔn)主要由住建部門主導(dǎo)，但最終文件的出臺均需要多方溝通或是聯(lián)合發(fā)文。因此，從政策出臺到細(xì)則確認(rèn)、執(zhí)行落地，需要一定的時間和流程。

事實上，考慮到多數(shù)三四線城市政策已經(jīng)“放無可放”，市場早已將目光聚焦到一線城市和重點二線城市，除了上述政策可能落地，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測限購也會在一線城市松綁，從而作為“風(fēng)向標(biāo)”帶動市場回暖。

有分析指出，如果核心一二線城市政策能夠及時優(yōu)化調(diào)整，短期重點城市房地產(chǎn)市場有望逐漸筑底企穩(wěn)。

對于二線城市政策松綁，機(jī)構(gòu)間觀點較為一致，不過關(guān)于一線城市，依然存在分歧。前述銀行業(yè)人士對記者表示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的癥結(jié)不在一線城市，如果大幅松綁可能會導(dǎo)致價格波動，還可能造成虹吸效應(yīng)，不利于城市管理。理性預(yù)期下，相關(guān)措施可能繼續(xù)按照“一區(qū)一策”落地執(zhí)行。

據(jù)媒體報道，在多部門表態(tài)支持居民剛性和改善性住房需求后，包括廣州、北京等在內(nèi)的部分城市二手房連夜?jié)q價，不少意向買房者選擇先觀望等待。

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