保障性租賃住房REITs試點項目正加速落地。7月29日，華夏北京保障房中心REIT完成證監會及上交所受理；同日，紅土創新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT獲證監會注冊批復，發行在即。

對保障性租賃住房建設、公募REITs試點探索來說，上述進展均意義重大。

近年來，在“房住不炒”大框架下，中央關于發展保障性租賃住房的文件相繼出臺，要完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，解決好大城市新市民、青年人等群體的住房困難問題。

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但在各地實踐中，租賃住房建設普遍面臨資金沉淀大、租金收益率不足等痛點。比如重資產模式下，前期土地和建安成本投入規模大，僅靠租金收入難以覆蓋，回收周期長，輕資產模式同樣盈利空間受限、難控制成本。

為推動保障性租賃住房建設，中央及各地從土地、稅收、金融等多方面相繼出臺政策，以盤活存量資產，鼓勵更多社會資本進入，促進租賃市場發展。

2020年4月底，證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金REITs試點相關工作的通知》，正式啟動REITs試點。2021年6月，國家發改委進一步發文，將保障性租賃住房納入試點范圍。

經過近一年時間醞釀，今年7月11日，紅土創新深圳人才安居REIT獲深交所審核通過，這是市場上首單通過的保障性租賃住房REITs項目。7月29日，該產品正式獲批，募集資金將用于深圳保障性住房建設。

公開資料顯示，深圳人才安居集團系該基金的原始權益人，該集團的成立是為解決超大城市住房供需失衡的突出問題，由深圳市委、市政府于2016年出資1000億元設立，致力于建設籌集和運營管理保障性住房。

本次獲批的紅土創新深圳人才安居REIT項目，基礎資產包含4個保障性租賃住房項目，總建筑面積合計13.47萬平方米，包含1830套保障性租賃住房，評估價值約11.58億元。截至2022年3月末，4個項目的出租率均超過98%，租金價格為同地段、同品質市場租賃住房租金的60%左右。

華夏北京保障房中心租賃住房公募REIT項目的原始權益人則是北京保障房中心有限公司，基礎資產是位于北京市海淀區的文龍家園、以及北京市朝陽區的熙悅尚郡，兩項目分別擁有1396間、772間可出租房間。

以文龍家園為例，公開數據顯示，該項目屬于公租房，建筑面積分別約為7.66萬平方米，項目估值為7.37億元。截至今年一季度末，文龍家園平均簽約租金為52元/平方米·月，相當于同區域市場租金水平的54%。

熙悅尚郡項目估值為4.14億元，折合單價11426元/平方米，截至今年一季度末平均簽約租金為60元/平方米·月，相當于同區域市場租金水平的56%，上述兩項目去年收入及凈利潤分別為6916.71萬元、1935.15萬元。

據悉，通過華夏北京保障房中心租賃住房公募REIT項目的發行，北京保障房中心有限公司計劃將回收資金用于北京焦化廠停產搬遷后，在其剩余地塊上建設的公租房項目，擬建設672套安置房、1869套公共租賃住房等。

北京保障房中心有限公司表示，此次發行基礎設施基金的目的是，搭建公司在保障性租賃住房、公共租賃住房等領域的資產上市平臺，今后還將把租賃住房類資產通過擴募形式納入華夏北京保障房中心租賃住房公募REITs平臺。

克而瑞認為，保障性租賃住房建設由于租金漲幅控制，疊加住房租賃物業本身回報率低、回收周期長，很難滿足資產證券化對回報率的要求，更多依賴財政補貼及銀行貸款等資金支持。公募REITs擴容至公租房領域后，具有一定積極意義。

比如，打通住房租賃退出環節，可靈活處置物業資產，真正實現前端銀行貸款+住房租賃專項債，中期證券化手段盤活存量，到后期公募REITs的全線布局。

此外，相較類REITs的被動管理，公募REITs管理人對物業是主動管理的，疊加公募REITs沒有到期期限，管理人會結合租賃企業的長期經營目標，靈活買入或處置旗下資產，來改善資產整體租金收益率等。

總體而言，資產證券化工具的引用，可為重資產持有保租房資金退出提供一個參考路徑，將有效縮短資金回報周期，降低企業資金壓力，特別是對一些近兩年有保租房建設任務的國企來說具有重要意義。

放眼整個市場，中國內地基礎設施公募REITs市場同樣規模可期。

據戴德梁行日前會議數據，自2021年6月以來，中國基礎設施公募REITs共有13單產品成功上市，總市值突破580億元。深圳安居和廈門安居項目通過滬深交易所審核后，國內即將迎來首批保障性租賃住房公募REITs。

這一年當中，中國內地基礎設施公募REITs市場發展迅速，市場反響積極；但與海外對比，中國內地公募REITs尚處于起步階段，按各國REITs市值與股票市值占比看，中國內地公募REITs僅0.05%，遠低于新加坡的13%。

在7月29日證監會召開的會議上，會議稱要聚焦科技創新、民營企業、中小企業等重點領域和薄弱環節，研究推出更多更有力的支持措施。穩步擴大REITs試點范圍，加快推進常態化發行，促進存量資產盤活。

如今，首批保障性租賃住房REITs試點項目逐步落地，將打通“投融管退”閉環，相關模式也將為我國保障性租賃住房建設提供可復制的經驗，以完善相關市場建設、提升金融服務實體經濟能力、促進行業可持續發展。

標簽： REITs 保障性租賃住房