今年7月末，“壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方針。兩個月過去，“保交樓”進(jìn)行得怎么樣了？

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在全國性保交樓專項借款、地方紓困基金的撬動下，已有多個省市的停工項目逐步復(fù)工，各地也在探索不同的“保交樓”模式。

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雖然已披露的專項借款初期規(guī)模尚不能完全覆蓋所有爛尾停工項目，但近幾個月的工作進(jìn)展仍意義不凡，尤其在一些政策力度較大的城市，其示范效應(yīng)和經(jīng)驗累積，都將給全國范圍的“保交樓”工作帶來正面推動作用。

全國性專項借款啟動

為防范行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，7月以來，中央多次出臺專項配套政策，并派出督導(dǎo)和服務(wù)工作組赴地方推動落實，釋放出穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤的重要信號。

其中，“保交樓”全國性專項借款的啟動，成為“斷供”事件發(fā)生以來首個全國性紓困政策。招商銀行研究院稱，該紓困基金初期規(guī)模為2000億元，將由央行指導(dǎo)的國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等在現(xiàn)有貸款額度中安排。

在形式上，專項借款以城市為單位，由地方政府借入、使用及償還，原則借款期限不能超過3年。同時，明確提出“不刺激房地產(chǎn)市場、不救助房地產(chǎn)企業(yè)”，嚴(yán)格限定用于各地已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，并封閉運行、專款專用。

9月22日，國家開發(fā)銀行向沈陽支付全國首筆“保交樓”專項借款，該工作邁出實質(zhì)性一步。近日中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行也公開稱，該行全力落實“保交樓”、設(shè)備更新改造和制造業(yè)中長期專項貸款任務(wù)，截至三季度末“保交樓”專項貸款工作已經(jīng)完成。

在近日召開的人民銀行貨幣政策委員會2022年第三季度例會上，會議提到要推動“保交樓”專項借款加快落地使用、并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場化方式探索落地

“保交樓”工作全國上下一盤棋，除了上述專項借款，各地政府也在探索可行方案，切實推動“保交樓”加速落地。

據(jù)克而瑞研報分析，當(dāng)下地方政府積極落實城市主體責(zé)任，多措并舉推進(jìn)“保交樓”工作，主要有以下方面內(nèi)容：一是設(shè)立專項紓困基金，比如湖北省資管與浙商資管聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，加大對全省不良資產(chǎn)的收購、處置力度。

二是派遣工作組或建立一對一掛聯(lián)幫扶，督促項目盡早復(fù)工。比如重慶成立房地產(chǎn)問題項目風(fēng)險化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進(jìn)項目建設(shè)進(jìn)度，并對項目賬戶資金封閉管理，蘇州全面落實“一樓一策一專班”。

此外，返還未動工項目土地款，例如贛州經(jīng)開區(qū)政府決定收購綠地部分未動工地塊，根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地近4億元土地出讓金用于項目施工建設(shè)。天津、南京等寬嚴(yán)并濟(jì)、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，對出險企業(yè)、問題項目實施差異化管理。

不過，要切實解決房企停工問題，并非朝夕易事。克而瑞方面表示，當(dāng)下爆雷房企多，所牽連的城市及項目覆蓋面廣，即便是優(yōu)質(zhì)項目，也會由于企業(yè)暴雷陷入停工狀態(tài)；項目銷售及回款困難，不少項目更是因違規(guī)提取預(yù)售監(jiān)管資金，現(xiàn)已陷入資不抵債的窘境。

因此，當(dāng)下地方政府在落地“保交樓”工作時，底線原則是救項目而非救企業(yè)，同時嚴(yán)格區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險，救助項目將實行封閉運行、專款專用。優(yōu)先救助資產(chǎn)質(zhì)量較好的優(yōu)質(zhì)項目，資不抵債的問題項目或?qū)⒉捎闷飘a(chǎn)重組、托管代建等方式。

最典型的如鄭州，該市出臺了房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案，規(guī)模暫定為100億元，不僅在項目篩選上明確要求資產(chǎn)大于負(fù)債，還創(chuàng)新性設(shè)立了子母基金的運作模式，協(xié)調(diào)住建、金融、公安等各部門，通過市場化法制化的方式推動保交樓。

再如南寧，該市籌劃設(shè)立了平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元，由南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、南寧交通投資集團(tuán)有限公司、南寧威寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三家國企出資，江蘇言睿產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司作為管理人。

南寧市官方在闡釋“南寧模式”時稱，平穩(wěn)基金遵循“政府主導(dǎo)、市場化運作”的原則，以“市場化、法治化”的并購重組為主要手段，由專業(yè)團(tuán)隊管理，采取“下深水”操作模式，夾縫中尋找保交樓、控風(fēng)險、能成立的商業(yè)邏輯。

8月13日，該市通過招標(biāo)方式確定江蘇言睿產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司為基金管理人，通過政府依法支持和專業(yè)化運營相結(jié)合的有機(jī)統(tǒng)一，確保基金運作能夠一竿子插到底逐步落實，“一樓一策”“長短結(jié)合”妥善化解問題樓盤造成的社會風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

此外，多家全國性AMC機(jī)構(gòu)也在入場，譬如長城資產(chǎn)上半年已與12家房企開展多輪對接，對意向紓困項目資產(chǎn)深入研判，部分項目已成功落地或批復(fù)出資；中國信達(dá)上半年通過存量債務(wù)重組、續(xù)建資金補足、引入品牌代建等方式，落地原佳兆業(yè)集團(tuán)廣州南沙“悅伴灣”等一批受困房企風(fēng)險化解項目，帶動354億元存量項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

多項目獲得資金活水

在自上而下的政策推動下，“保交樓”工作逐步獲得實質(zhì)性進(jìn)展，多地項目有望復(fù)工。

近日商丘市官方表示，該市緊抓政策性銀行專項借款的政策機(jī)遇，首批申請批準(zhǔn)項目17個，借款9.2億，保交樓9200套，目前資金已全部撥付到位。市住建局對全市房地產(chǎn)項目進(jìn)行全面排查，采取周調(diào)度、月督導(dǎo)等多種方式，指導(dǎo)項目全面復(fù)工。

在哈爾濱，多個申請“保交樓”專項借款的地產(chǎn)項目獲批，紓困資金也陸續(xù)到位。9月27日，寶能城發(fā)哈爾濱公司與哈爾濱市人民政府、哈爾濱市城投公司簽訂三方協(xié)議，1.86億專項借款正式落地，寶能城項目3、4、5號地塊復(fù)工，1200多名施工人員進(jìn)場。

在鄭州，該市房地產(chǎn)紓困基金落地項目達(dá)到7個,分別為建業(yè)金融島寫字樓項目、金水區(qū)錦藝金水灣、管城區(qū)永威滟瀾庭、中原區(qū)永威西郡、惠濟(jì)區(qū)錦藝四季城、中原區(qū)裕華城、金水區(qū)豫園，對擬使用保交樓專項借款的95個項目也開展全面審計。

當(dāng)?shù)亟鹑谙到y(tǒng)積極行動，中原銀行目前已對接鄭州市、縣兩級平臺公司,擬整體提供50億元資金支持，首筆3億元資金已成功發(fā)放到位；鄭州銀行已與鄭州區(qū)縣（市）平臺及市級承貸平臺實現(xiàn)全部對接,組織在報在審金額超過40億元。

多個此前陷入“停貸”風(fēng)波的樓盤，開始出現(xiàn)復(fù)工跡象。比如名門翠園、啟福城、恒大城、鑫苑金水觀城，以及融創(chuàng)御湖宸院、融創(chuàng)運河源、融創(chuàng)空港宸院等項目。其中名門翠園申報了鄭州市“保交樓”專項借款名單，目前已經(jīng)進(jìn)入審計階段。

南寧的平穩(wěn)房地產(chǎn)基金也開始落地，基金首期規(guī)模30億元，首期實繳8億元。南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)出資3億元，交投集團(tuán)出資2.5億元、威寧房地產(chǎn)公司出資2.5億元，8月26日平穩(wěn)基金首期實繳出資全部到位。

據(jù)悉，該平穩(wěn)基金正積極對接藍(lán)光雍景瀾灣項目、恒大系項目、大唐系項目，力爭9月底前完成對藍(lán)光項目的實際投資和常態(tài)化運營，形成恒大項目的投資方案，爭取早日形成示范性項目，帶動房地產(chǎn)市場風(fēng)險化解工作順利鋪開。

此外，該基金的出資人之一南寧軌道地產(chǎn)，日前還入股了金科一項目公司，轉(zhuǎn)讓資金將分批次用于南寧金科城、南寧金科博翠天宸等項目后續(xù)運營開發(fā)，其中將有約1億元注入金科城項目，成為該市首個成功簽約的國資入股項目整體收購案例。

為穩(wěn)住市場需求，9月28日南寧還開展了“支持剛性和改善性住房需求”團(tuán)購月活動，十二家房企共同承諾書，購房交易資金100%進(jìn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶并納入政府監(jiān)管；項目交易價格保價3個月；逾期6個月仍無法交房的，無理由辦理退房退款。

克而瑞表示，當(dāng)下的保交樓工作，或?qū)⑾仍诰植砍鞘性圏c，總結(jié)相關(guān)工作經(jīng)驗，進(jìn)而形成系統(tǒng)性的解決方案，隨后在全國全面推廣。從試點城市來看，設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金、政策性銀行專項借款或許是更加有效的解決方案。

其中，以政策性銀行專項借款為杠桿，撬動更多商業(yè)銀行貸款跟進(jìn)，以期緩解保交樓資金困境，支持已售、逾期、難交付住宅項目建設(shè)交付。對于涉險房企，或?qū)⒉扇∈潞笞坟?zé)的方式，待停工項目交付問題解決后再追溯停工企業(yè)的法律責(zé)任。

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