距原定的披露時間過去將近5個月，富力地產（02777.HK）這份2021年年報姍姍來遲。

8月7日晚，富力地產發布了2021年經審核的綜合年度業績公告。2021年內，富力地產實現權益合約銷售額共1202億元，同比下降超13%；營業收入共實現762.3億元，主要來自物業發展、投資物業租金收入及酒店運營，分別實現收入690.01億元、10.67億元、50.7億元，同比變動分別為-12%、-8%、13.6%。

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相較于3月底發布的未經審核業績報告，富力地產表示，報告期內的虧損額度從超87億元，擴大至163.53億元，2021年同期則為盈利91.46億元。

如此大額的虧損是受到資產減值的影響。“按當前市價將物業變現的能力存在不確定性。”富力表示，在其擁有的存貨及金融資產中，“本集團一次性撇減資產價值約人民幣150億元，故影響了盈利。”富力預計，隨著行業狀況回穩并回復正常，2022年資產價值不會進一步惡化。

除此之外，入賬銷售均價較低以及毛利率下跌是富力虧損的另外兩大關鍵因素。2021年，富力結轉入賬的銷售物業平均售價為8300元/平方米，較2020年減少約3%；而毛利率則從上年同期的25.2%大幅下跌至13.9%。

“由于產生現金流是首要任務，雖然市況欠佳，本集團不得不犧牲利潤，專注于銷售需求仍然強勁的物業。”富力表示，“任何可獲得的流動資金已直接用于項目完工、交付的施工資本開支及增加可售資源以產生未來經營現金流。”

因而，報告期內，富力僅新增了5幅地塊，新增總土儲約83.7萬平方米，新增土地支出僅30億元，同比大幅減少8成。截至2021年末總土儲合計約6417.9萬平方米，總可售面積約4996.7萬平方米，華北地區、西北地區為土儲主要分布區域。在2022年，富力共有超200個項目可供銷售，可售資源約為2200億元。

不過，截至目前，樓市仍未明顯回暖，作為出險房企的富力，銷售表現更是慘淡。2022年上半年，其銷售額共265億元，較上年同期下挫近6成。“預計短期內經營環境仍然困難，行業作出相應調整以及應對財務突變仍需時間。”

除了大力促銷保證現金流之外，降負債是富力自2019年起便在執行的關鍵策略。截至2021年末，富力的借款總額下降309億元至1288.4億元，凈負債率降至130%，預計2022年將繼續。

出售資產是富力2021年另一大關鍵詞。“資產出售的規模及速度前所未有。”富力地產董事長李思廉在年報中表示。

報告期內，富力將位于廣州富力國際空港綜合物流園的余下30%股權再度出售給了黑石集團；100%股權合計交易總額為73億元。據披露，該資產位于廣州花都區，占地1470畝，計劃總建面超120萬平方米，目前落成的高標倉、廠房及冷庫的可出租面積約89萬平方米，未開發的倉庫凈用地面積約210畝。

富力表示，接下來仍將持續出售資產以支持流動資金的即時需求。“于2022年，本集團亦透過整售及加快海外開發項目的預售計劃，出售海外非核心資產，旨在運用資金減少負債及補充營運資金。”

此外，富力的兩大主要股東李思廉和張力提供了80億港元的無息財務支持。不過，這些資產出售和股東資金支持尚未能堵住富力的債務缺口。

根據富力核數師香港立信德豪會計師事務所出具的報告顯示，截至2021年末，富力的銀行借款、境內債券、優先票據及其他借款等總額為1371.71億元，其中有700億元在未來一年內到期，而富力手中的現金總額共211.04億元。

截至2021年末，富力無法按預期還款日期償還的若干銀行及其他借款70.07億元；自2022年1月起至財務報表獲批當日止，到期的若干銀行及其他借款100.29億元也未能償還。立信德豪會計師事務所表示，富力地產共有約298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。

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